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4 INHALT Vorwort 1. Unternehmensstruktur 1.1. Einordnung 1.2. Unternehmensgrößen 1.3. Tätigkeitsschwerpunkte 1.4. Räumliche Verteilung von Unternehmen und verwalteten Einheiten 1.5. Rechtsformen der befragten Unternehmen 1.6. Zugehörigkeit der befragten Unternehmen zu Verbänden 2. Bestand und Struktur der verwalteten Einheiten 2.1. Zahl der verwalteten Einheiten und Objekte insgesamt 2.2. Struktur der verwalteten Einheiten und Objekte 3. Umsatz und Gewinnentwicklung 3.1. Umsatzentwicklung und Umsatzprognose für 2024 3.2. Entwicklung des Betriebsergebnisses und Prognose für 2024 4. Vergütung von Verwaltungsleistungen 4.1. Vergütung in der WEG-Verwaltung 4.2. Vergütung in der Mietverwaltung 4.3. Vergütung in der Sondereigentumsverwaltung 4.4. Vergütung in der Gewerbeverwaltung 06 12 12 14 15 16 18 19 22 22 26 30 30 37 40 41 56 66 68

6 Vorwort 12. VDIV-Branchenbarometer VORWORT Martin Kaßler Geschäftsführer VDIV Deutschland „Mehr Sondervergütung, mehr Mitarbeitende, mehr Weiter- bildung, mehr Sanierung, mehr Digitalisierung“ – so könnte man die Erkenntnisse des Branchenbarometers 2024 zu- sammenfassen, wenn man den Blick auf das Positive legen möchte und hätte damit gleichzeitig eine Zielvorgabe für die kommenden Jahre formuliert. In politisch, wirtschaft- lich sowie gesellschaftlich schwierigen Zeiten scheinen die Trends in der Immobilienverwaltung klar zu sein: Ohne bessere, den Anforderungen entsprechende Vergütungen lassen sich keine neuen Fachkräfte gewinnen. Ohne ausrei- chend qualifiziertes Personal bleiben gesetzgeberische Vor- gaben unerfüllt. Immobilienverwaltungen wollen und müssen sich weiterentwickeln, um erfolgreich in einem sich wan- delnden Markt zu bestehen. Mit unserem VDIV-Branchen- barometer geben wir Ihnen dafür die wichtigsten Kennzahlen an die Hand. Die Anforderungen an Immobilienverwaltungen bleiben enorm: Die Flut an Gesetzen und Verordnungen nimmt ständig zu, Novellierungen sind ebenso regelmäßig Tagesgeschäft und Vorgaben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Gleichzeitig bestehen ein hohes Haftungsrisiko und steigende Anforde- rungen an Erreichbarkeit, Schnelligkeit, Durchführbarkeit und digitale Strukturen. Eigentümer1 stellen zumeist große An- sprüche, honorieren dies aber nicht immer mit einer angemes- senen Vergütung. Auch im Jahr 2023 wurden wieder zahlreiche Gesetze und Verordnungen überarbeitet, neu eingeführt oder traten in Kraft, die den Bereich der Verwaltungsunternehmen betreffen. Viel Aufwand kostet derzeit die Umsetzung der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und die damit verbundenen 1 Zur besseren Lesbarkeit wird das generische Maskulinum verwendet. Die in dieser Arbeit verwendeten Personenbezeichnungen beziehen sich – sofern nicht anders kenntlich ge- macht – auf alle Geschlechter.

8 Kapitel 12. VDIV-Branchenbarometer Kapazitätsengpässe infolge des Fachkräftemangels, sondern auch die wirtschaftliche Unattraktivität, die aus dem Aufwand und den Kosten für die Verwaltung kleiner Gemeinschaften resultiert. Diese Kosten sind in der Regel mit denen größerer Objekte vergleichbar, was die Verwaltung kleinerer Gemein- schaften unrentabel macht. 11 % aller Befragten wollen keine neuen Bestände mehr akqui- rieren, knapp 16 % nehmen zurzeit grundsätzlich keine WEG mehr auf. 43 % der befragten WEG-Verwaltungen haben eine Mindestgröße eingeführt, unter der sie keine Verwaltungs- mandate annehmen. Diese liegt mit einem Viertel der Nen- nungen am häufigsten bei 10 Einheiten. Im Durchschnitt wird mittlerweile mehr als jedes zweite Angebot (57 %) nicht weiter- verfolgt bzw. ein Abwehrangebot formuliert. Die Gründe? An erster Stelle steht mit 63 % eine zu geringe Personalkapazität. Herausforderung Fachkräftemangel? Neue Mitarbeitende dringend gesucht. Zahlreichen Unternehmen in Deutschland mangelt es an qua- lifiziertem Personal. Im Oktober 2023 gaben im halbjährlichen Fachkräftebarometer der Förderbank KfW und des Ifo-Insti- tuts 39 % der Unternehmen an, dass ihre Geschäftstätigkeit durch fehlende Fachkräfte behindert wird, besonders im Dienst- leistungsbereich, wo 45 % der Unternehmen über fehlende Fachkräfte klagten.2 Der Fachkräftemangel wird von vielen Unternehmen als erhebliches Geschäftsrisiko für die Zukunft betrachtet, da er zum Stillstand des Betriebes führen kann. 56 % der 27.000 für die DIHK-Konjunkturumfrage 2023 befrag- ten Unternehmen sehen den Fachkräftemangel als dauerhaft großes Geschäftsrisiko an.3 Ca. ein Viertel aller am Branchenbarometer teilnehmenden Im- mobilienverwaltungen hatten in 2023 offene Stellen, die sie nicht mit geeigneten Bewerbern besetzen konnten. Im Durch- schnitt blieben 1,5 Vollzeit- und 1,1 Teilzeitstellen unbesetzt. Diejenigen, die ihre offenen Stellen besetzen konnten, benö- tigten dafür durchschnittlich 15 Wochen. Auch für 2024 planen etwa zwei Drittel der Befragten, neue Mitarbeitende einzu- stellen. Die meisten von ihnen (58 %) werden für diese Neu- einstellungen höhere Gehälter zahlen als noch in 2023. Im Mittel sollen diese 10 % über Durchschnittsgehältern der vor- handenen Belegschaft und 11 % über den Einstiegsgehältern von 2023 liegen. Gewinnt energetische Sanierung in WEG an Dynamik? Ja und nein. 83,5 % der Wohngebäude in Deutschland wurden vor dem Jahr 2000 errichtet (Stand: Zensus 2022).4 Den größten An- teil daran machen die Wohngebäude aus, die zwischen 1950 und 1979 gebaut wurden (43,5 %). Dieser hohe Bestand an in der Regel weniger energieeffizienten Altbauten stellt die Im- mobilienbranche vor enorme Herausforderungen, da die deut- sche Bundesregierung bis 2045 einen nahezu klimaneutralen Immobilienbestand anstrebt und als eine der ersten Industrie- nationen bis 2045 klimaneutral agieren möchte. Dies ist je- doch ein langer Weg, denn die Sanierungsquote lag 2023 bei nur 0,7 % – so eine Auswertung von B+L Marktdaten Bonn im 2 KfW-ifo-Fachkräftebarometer Dezember 2023, https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-KfW-ifo-Fachkr%C3%A4ftebarometer/KfW-ifo-Fach- kraeftebarometer_2023-12.pdf; zuletzt abgerufen am 17.Juli 2024 3 Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK): DIHK–Konjunkturumfrage; Februar 2024; https://www.dihk.de/resource/blob/112786/f824e19335def255f70b6d9c8f2d64f3/konjunktur-sta- tistischer-anhang-dihk-konjunkturumfrage-jahresbeginn-2024-data.pdf; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024 4 Statistisches Bundesamt: Ergebnisse des Zensus 2022 - Gebäude- und Wohnungszählung; https://www.zensus2022.de/DE/Aktuelles/Gebaeude_Wohnungen_VOE.html; zuletzt abgerufen am 25. Juni 2024

10 Vorwort 12. VDIV-Branchenbarometer Große Erleichterung? Ja, die virtuelle Eigentümer- versammlung kommt. Im Branchenbarometer 2021 gaben schon wenige Monate nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgeset- zes (WEMoG) 59 % der Befragten an, künftig auf eine Form der digitalen Eigentümerversammlungen zu setzen. Im Bran- chenbarometer 2023 standen bereits 72 % der virtuellen Eigen- tümerversammlung aufgeschlossen gegenüber. Dieser Wert wurde in der diesjährigen Erhebung mit 73 % erneut bestätigt – und das, obwohl sich bis zum Zeitpunkt der Befragung nichts an der gesetzlichen Regelung geändert hatte. Diejenigen, die zudem hybride Formate bereits in der Praxis nutzten, waren sogar zu 87 % Verfechter einer virtuellen Versammlung. Am 4. Juli 2024 hat der Deutsche Bundestag nun endlich mit breiter Mehrheit das Gesetz zur Einführung virtueller Eigen- tümerversammlungen und zur Installation von Steckersolar- geräten (Drs. 20/9890)7 beschlossen. Bereits während der Corona-Pandemie wurden sehr gute Erfahrungen mit der vir- tuellen Versammlungsform gemacht. Gleichzeitig zeigte die Pandemie, dass dort, wo keine Versammlungen durch die Not- standsgesetzgebung des Bundes zustande kamen, keine Ent- scheidungen im Sinne der Wohnungseigentümer und zur Er- haltung oder energetischen Sanierung der Gebäude getroffen werden konnten. Zudem konnten etliche Förderprogramme durch Wohnungseigentümer nicht in Anspruch genommen werden. Die Bundesregierung hat jedoch nicht nur zeitnahe Entscheidungen und die Möglichkeit, öfter unterjährig als Ge- meinschaft zusammenzukommen im Blick, sondern berück- sichtigt auch den zunehmenden Fachkräftemangel. Zu einem modernen Berufsbild gehören heute auch digitale Instrumente und die Möglichkeit, flexibel aus dem Homeoffice zu arbeiten oder als Eigentümer sich virtuell innerhalb der Gemeinschaft auszutauschen. Die exorbitante Zunahme an „verwalterlosen Gemeinschaften“ ist vor allem Ausdruck des Fachkräfteman- gels und fehlender virtueller Instrumente. Viele Wohnungs- eigentümergemeinschaften werden diese neue optionale Ver- sammlungsform begrüßen. Für Immobilienverwaltungen wird es den Arbeitsalltag erleichtern und das Berufsbild stärken. Und der Gesetzgeber kann darauf bauen, dass Gemeinschaf- ten zu schnelleren Beschlüssen kommen, um die Klimawende voranzubringen. Dem VDIV Deutschland war dieses Gesetz- gebungsverfahren neben der WEG-Reform 2020 ein sehr wich- tiges Anliegen, zeigt es doch für Branche und Eigentümer neue Perspektiven auf, die frei entschieden werden können. Jahr lag der Schwerpunkt neben den betriebswirtschaftlichen Kennzahlen wie Bestandsstruktur, Vergütung und Betriebs- ergebnis auf den Themengebieten Vergütung von Zusatzleis- tungen, Sanierung und Investitionen, Entwicklung der Mit- arbeiterschaft sowie der unternehmerischen Perspektive – inklusive Digitalisierung und Zukunftsaussichten. Wir freuen uns, dass sich unsere jährliche Erhebung zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten unserer Branche entwickelt hat. Als Spitzenverband für hauptberufliche und professionelle Immobilienverwaltungen mit bald 4.000 Mitgliedsunterneh- men legen wir damit eine Grundlage, um Ihnen Anhaltspunkte für Ihre eigene wirtschaftliche Entwicklung zu geben und den Weg in eine erfolgreiche Zukunft mitzugestalten. Gleichzeitig liefern die Ergebnisse uns wichtige Erkenntnisse, um für best- mögliche politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen einzutreten. Um noch näher an den Themen der Branche zu sein und ak- tuelle Einblicke zu geben, hat der VDIV Deutschland in die- sem Jahr neben der großen jährlichen Befragung zum Bran- chenbarometer das Format Verwalter-Monitor ins Leben ge- rufen. Mit diesen Kurzumfragen wollen wir einen realistischen Einblick in aktuelle Entwicklungen geben und beleuchten, wel- chen Herausforderungen sich Immobilienverwaltungen im Be- rufsalltag stellen. Als Kurzumfrage ist der Verwalter-Monitor ein effektives Instrument, um schnell und präzise Einblicke in die Meinungen, Bedürfnisse und Trends der Branche zu er- halten. Zu immer neuen gesetzlichen Vorgaben und Entwick- lungen in der Immobilienwelt wollen wir schnelle und kon- krete Rückmeldungen unserer Verwaltungen einholen. Die Ergebnisse der in diesem Jahr durchgeführten Befragungen mit den Themen „KI in der Immobilienverwaltung“, „Bestands- aufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigen- tümerversammlung“ und „Elementarschadenversicherungen: Notwendigkeit oder Überregulierung?“ finden Sie unter vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor. Wir danken allen Unternehmen, die den zeitlichen Aufwand nicht gescheut und an unseren Umfragen teilgenommen ha- ben. Wir freuen uns, Ihnen die aufbereiteten Ergebnisse des VDIV-Branchenbarometers 2024 für Ihre unternehmerische Weiterentwicklung hier präsentieren zu können. Berlin, im August 2024 Auf den folgenden Seiten stellen wir Ihnen die detaillierten Re- sultate des 12. VDIV-Branchenbarometers 2024 vor. In diesem Martin Kaßler Geschäftsführer 7 https://dserver.bundestag.de/btd/20/098/2009890.pdf

12 Unternehmensstruktur 12. VDIV-Branchenbarometer 01. UNTERNEHMENSSTRUKTUR 1.1. Einordnung Ausschlaggebend für die Aussagefähigkeit des Branchenbaro- meters ist nicht nur die Teilnehmerzahl, sondern insbesondere, welches Größencluster die befragten Unternehmen hinsicht- lich der Unternehmensgröße abbilden. Hier zeigt sich, dass das Branchenbarometer kein Eins-zu-eins-Abbild der Immobilien- verwaltungsunternehmen in Deutschland darstellt, anders als die Umsatzsteuerstatistik des Statistischen Bundesamtes.8 Viel- mehr gibt es bei der Verteilung der Branchenbarometer-Teil- nehmenden dieses Jahr erneut einen Überhang bei Kleinst- unternehmen9, also im Bereich der Unternehmen mit einem Jahresumsatz zwischen 250.000 € und unter 2 Millionen €. Sehr kleine Verwaltungen mit einem Umsatz von weniger als 100.000 € sind im Branchenbarometer hingegen im Vergleich zur Umsatzsteuerstatistik unterrepräsentiert. Allerdings werden Unternehmen, die mit einem Umsatz von bis zu 22.000 € unter die im Berichtsjahr gültige steuerliche Kleinunterneh- mergrenze10 fallen, vom Statistischen Bundesamt nicht er- fasst. Zu beachten ist auch, dass die Umsatzsteuerstatistik mit deutlichem Verzug veröffentlicht wird. Aktuell liegen die Daten für im Jahr 2022 getätigte Umsatzsteuer-Voranmeldungen vor. Die Zahlen des Branchenbarometers hingegen beziehen sich in der Regel auf 2023. Den Unterschieden in der Verteilung der Unternehmen auf die Größenkategorien trägt die Analyse insofern Rechnung, als dass die einzelnen Auswertungen nach Unternehmensgrößen dargestellt sind. Für diese Kategorien können damit fundierte Rückschlüsse gezogen werden. Eine Einschränkung gilt auch in diesem Jahr für sehr große Unternehmen: In der Kategorie von 10.000 – 20.000 verwal- teten Einheiten (VE) beteiligten sich zwölf Verwaltungen, bei Unternehmen > 20.000 VE vier. Diese haben nicht jede Frage beantwortet, weshalb die Auswertungen für diese beiden Gruppen nur begrenzt belastbar sind. Daher wird – wie auch in den vergangenen Jahren – für viele Analysen die aggregierte Gruppe mit mehr als 3.000 VE (insgesamt 15,6 % der Befrag- ten) genutzt, um die Aussagekraft zu erhöhen. 8 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024: Umsatzsteuerstatistik Voranmeldungen, Berichtsjahr 2022, Wirtschaftszweig WZ08-6832 Verw. v. Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, Stand 24.04.2024 9 Kleinstunternehmen, kleine und mittlere Unternehmen (KMU) werden in der EU-Empfehlung 2003/361 definiert. Danach zählt ein Unternehmen zu den KMU, wenn es nicht mehr als 249 Be- schäftigte hat und einen Jahresumsatz von höchstens 50 Millionen € erwirtschaftet oder eine Bilanzsumme von maximal 43 Millionen € aufweist. Kleinstunternehmen weisen bis 9 Beschäftigte und bis 2 Millionen € Umsatz/Jahr, kleine Unternehmen bis 49 Beschäftigte und bis 10 Millionen € Umsatz/Jahr (und sind kein kleinstes Unternehmen), mittlere Unternehmen bis 249 Beschäf- tigte und bis 50 Millionen € Umsatz/Jahr (und sind kein kleines oder Kleinstunternehmen) auf. 10 Bis Ende 2019 lag die Vorjahresgrenze bei 17.500 Euro, die durch das Inkrafttreten des Dritten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG III) ab 1. Januar 2020 auf 22.000 Euro angehoben wurde. Kleinunternehmer ist, wer im vorangegangenen Kalenderjahr einen Umsatz zuzüglich Umsatzsteuer von nicht mehr als 22.000 Euro und im laufenden Kalenderjahr einen voraussichtlichen Um- satz zuzüglich Umsatzsteuer von nicht mehr als 50.000 Euro hat. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein.

14 Unternehmensstruktur 12. VDIV-Branchenbarometer 1.2. Unternehmensgrößen Die teilnehmenden Unternehmen werden nach Größe hin- sichtlich der Anzahl der verwalteten Einheiten geclustert. Dabei wird – wie bereits in den Vorjahren – eine grobe Unterteilung in vier sowie eine feine Skalierung in sieben Größenklassen genutzt. Im Sinne der Einheitlichkeit und einer präzisen Dar- stellung der Branche erfolgt die Unterteilung der Größenklas- sen nach verwalteten Einheiten (VE) und nicht nach Wohn- einheiten (WE). Auch in diesem Jahr liegt der Schwerpunkt auf Unternehmen mit bis zu 2.999 VE (insgesamt 84,4 % der Befragten). Die ab- solute Zahl der Teilnehmenden mit > 6.000 VE ist vergleichs- < 400 VE 6.000 – 9.999 VE 400 – 999 VE 10.000 – 20.000 VE 1.000 – 2.999 VE > 20.000 VE 3.000 – 5.999 VE Unternehmensgrößen nach verwalteten Einheiten (VE) teilnehmender Verwaltungen im Jahr 2024 (in Prozent | n = 488) 0,8 2,5 3,7 8,6 27,0 % 27,9 29,5 weise gering: In der Kategorie 6.000 – 9.999 VE haben sich achtzehn, in der Kategorie 10.000 – 20.0000 VE zwölf und in der Kategorie > 20.000 VE vier Unternehmen beteiligt. Die Ergebnisse in diesen Kategorien lassen daher keine Ver- allgemeinerungen zu, sondern deuten allenfalls Trends an. Zugleich hat vor allem die Gruppe > 20.000 VE durch die große Zahl der VE und den hohen Umsatz ein erhebliches Ge- wicht und großen Einfluss auf Durchschnittswerte über alle Größenkategorien hinweg. Daher wurde im Kapitel 3.1. das Cluster > 20.000 VE nicht einbezogen, um die Durchschnitts- werte nicht zu verzerren. Nach wie vor wird die Branche von vielen kleineren und mit- telgroßen Unternehmen dominiert, was die unverändert klein- teilige Struktur des Wirtschaftssegments Immobilienverwal- tung dokumentiert, die aus der Umsatzsteuerstatistik (siehe 1.1. Einordnung) deutlich hervorgeht. Zwar gibt es bei der Umfragebeteiligung jährlich leichte Verschiebungen zwischen den einzelnen Größenkategorien, doch der Mehrjahresver- gleich zeigt, dass es sich dabei nicht um Trends handelt. Vergleich der teilnehmenden Unternehmen nach Unternehmensgrößen (verwaltete Einheiten VE) seit 201712 (in Prozent | n 2023 = 488) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 18,3 31,0 26,5 24,2 16,2 14,7 13,5 15,6 17,2 15,6 25,9 28,8 30,5 28,4 29,2 26,6 24,2 27,9 29,6 29,5 31,5 27,1 29,5 27,3 29,4 25,8 28,9 27,0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE 12 Bei der Umfrage beziehen sich die Fragen in der Regel auf das abgeschlossene vorangegangene Geschäftsjahr. Daher stellen die aktuellen Daten dieser Ausgabe meist das Jahr 2023 dar.

16 Unternehmensstruktur 12. VDIV-Branchenbarometer Tätigkeitsfelder im Mehrjahresvergleich (Mehrfachauswahl möglich | Anteile in Prozent | n = 488) Nach Region 1.4. Räumliche Verteilung von Unternehmen und verwalteten Einheiten 92,2 94,5 92,2 95,2 94,0 79,9 82,6 80,5 81,1 85,9 71,7 66,8 66,0 61,7 67,8 47,5 41,3 39,5 41,4 40,1 38,1 40,3 36,1 37,2 39,9 WEG-Verwaltung Mietverwaltung Sondereigentumsverwaltung Gewerbeverwaltung Vermittlung/ Maklertätigkeit Facility Management Sachverständigentätigkeit Bauträgergeschäft Vermögensverwaltung Zwangs-/ Insolvenzverwaltung Sonstige 7,8 9,3 8,3 7,6 11,5 2,9 4,3 4,8 4,1 7,2 2,5 3,1 4,6 4,8 5,3 4,1 1,9 2,3 3,0 3,2 0,8 0,5 0,7 1,1 1,3 6,6 3,3 6,0 4,1 1,7 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Um regionale Vergleiche vornehmen zu können, wurden die teilnehmenden Immobilienverwaltungen auch in diesem Jahr entsprechend ihres Hauptsitzes in Regionen zusammengefasst: Nord (Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen), Ost (Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sach- sen, Sachsen-Anhalt, Thüringen), West (Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland), Süd (Baden-Württemberg, Bayern). Dabei ist die Region Süd mit einem knappen Drittel (31,6 %) der Befragten erneut am stärksten vertreten. 18,4 % der teil- nehmenden Unternehmen haben ihren Unternehmenssitz in Baden-Württemberg und 13,1 % in Bayern. Gemessen an der Anzahl an Unternehmen der Umsatzsteuerstatistik (Voran- meldungen 2022),13 27,9 %, sind sie damit leicht überreprä- sentiert. Ebenso die Unternehmen der Region Ost (19,3 % der Unternehmen gemäß Umsatzsteuerstatistik), die im Vergleich zum Branchenbarometer 2023 etwas stärker vertreten sind. Weniger beteiligt sind diesmal Immobilienverwaltungen der Region West (25,8 %, VJ: 29,8 %), die laut Umsatzsteuersta- tistik die Region mit den meisten Unternehmen (34,3%) im Hauptsitz der teilnehmenden Unternehmen nach Region (Anteile in Prozent | n = 488) 25,8 18,0 % 24,6 31,6 2024 2023 2022 2021 2020 Nord Ost Süd West 13 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024: Umsatzsteuerstatistik Voranmeldungen, Berichtsjahr 2022, Wirtschaftszweig WZ08-6832 Verw.v. Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, Stand 24.04.2024

18 Unternehmensstruktur 12. VDIV-Branchenbarometer 1.5. Rechtsformen der befragten Unternehmen Vorherrschend unter den befragten Immobilienverwaltungen ist mit 54,5 % (VJ: 60,4 %) nach wie vor die Kapitalgesellschaft in Form der GmbH. Im Durchschnitt der Befragungsjahre 2018 bis 2024 sind 57,6 % der befragten Unternehmen dieser Rechtsform zuzurechnen. Insbesondere größere Unterneh- men mit ≥ 3.000 VE favorisieren die Rechtsform der GmbH: 84,2 % (VJ: 87,8 %). Zählt man die UG (Unternehmergesell- schaft haftungsbeschränkt) als Sonderform mit geringerem Stammkapital der GmbH hinzu, liegt der Anteil an Unterneh- men, die als GmbH geführt werden, bei 57,4 %. UGs werden unter den Befragten ausschließlich von Unternehmen der Grö- ßencluster < 400 und 400 – 999 VE gewählt, sicherlich auf- grund des geringeren erforderlichen Stammkapitals von einem Euro bei der Gründung, während für die GmbH mindestens 25.000 € erforderlich sind. Der Anteil der Einzelunternehmen an allen Rechtsformen liegt mit 29,5 % in der aktuellen Erhebung auf einem stabilen Niveau ähnlich der Vorjahre (VJ: 29,1 %). Im Zeitraum von 2018 bis 2024 beträgt ihr Anteil unter den befragten Unternehmen durchschnittlich 30,6 %. Eine überdurchschnittlich große Rolle spielen Einzelunternehmen weiterhin in der Unternehmens- größe mit < 400 VE (60,6 %, VJ: 59,1 %) sowie in der Größen- klasse 400 – 999 VE (33,3 %, VJ: 33,6 %). Wohingegen Unter- nehmen ≥ 3.000 VE von den Befragten nicht mehr als Einzel- unternehmen geführt werden. Auch in der Gruppe 1.000 – 2.999 VE ist es nur noch jedes Zehnte (11,1 %, VJ: 14,4 %). Personengesellschaften (wie GbR, OHG oder KG) sind in der diesjährigen Befragung mit 9,0 % stärker vertreten als in Vor- jahren (VJ: 3,5 %). Untergeordnete Rollen spielen weiterhin Aktiengesellschaften, Genossenschaften und sonstige Rechts- formen. Die Geschäftsführenden der befragten Unternehmen sind im Schnitt 49,6 (VJ: 50,6) Jahre alt. Das Durchschnittsalter der Geschäftsführenden von Einzelunternehmen ist mit 52,9 Jah- ren (VJ: 51,7) etwas höher, bei GmbHs mit 48,1 und Personen- gesellschaften mit 45,8 Jahren liegt es unter dem Durchschnitt. Das Alter der Geschäftsführenden in den unterschiedlichen Größenklassen liegt unabhängig von der Rechtsform nahe beieinander – zwischen 48,7 und 50,4 Jahren. Eine Korrelati- on zwischen Unternehmensgröße, Rechtsform und Alter der Geschäftsführenden ist nicht gegeben. Verteilung der Rechtsformen nach Unternehmensgröße (Anteile in Prozent | n = 488) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2,8 11,1 10,3 9,5 16,7 7,6 6,1 22,7 1,5 50,0 60,6 2,8 73,5 85,7 88,9 66,7 100,0 33,3 1,5 4,4 11,8 4,8 11,1 16,7 2,9 9,0 54,5 29,5 2,9 1,2 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE > 20.000 VE Gesamt AG Einzelunternehmen Genossenschaft GmbH Personengesellschaft (OHG, KG, GmbH & Co. KG, GbR) UG

20 Unternehmensstruktur 12. VDIV-Branchenbarometer Mitgliedschaft der Umfrageteilnehmenden in Interessensverbänden (Mehrfachauswahl möglich, außer* | Anteile in Prozent | n = 488) 50,4 25,8 76,2 VDIV-Landesverband Nur im VDIV-Landesverband* Im VDIV-Landesverband und in anderen Verbänden Haus & Grund In keinem Interessensverband* Kein Mitglied eines VDIV-Landesverbandes aber in anderen Verbänden IVD Sonstige BVI GDW BFW 1,6 13,9 13,5 10,2 8,6 7,4 6,6 5,3 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Mitgliedschaft der Umfrageteilnehmer in VDIV-Landesverbänden (Mehrfachauswahl möglich, außer* | Anteile in Prozent | n = 488) VDIV Baden-Württemberg In keinem Interessensverband* VDIV Nordrhein-Westfalen Nicht im VDIV aber in weiteren Verbänden* VDIV Berlin-Brandenburg VDIV Mitteldeutschland VDIV Bayern VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/ Mecklenburg-Vorpommern VDIV Niedersachsen/Bremen VDIV Hessen VDIV Rheinland-Pfalz/Saarland VDIV Sachsen-Anhalt 1,6 7,8 6,6 4,1 3,3 15,2 13,5 12,3 10,2 10,2 9,0 9,0 % 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

22 Bestand und Struktur der verwalteten Einheiten 12. VDIV-Branchenbarometer 02. BESTAND UND STRUKTUR DER VERWALTETEN EINHEITEN 2.1. Zahl der verwalteten Einheiten und Objekte insgesamt Der durchschnittliche Verwaltungsbestand der am diesjährigen Branchenbarometer teilnehmenden Unternehmen ist von 2022 zu 2023 um 7,7 % von 1.573 auf 1.694 VE gewachsen. Diese Durchschnittswerte unterscheiden sich deutlich von der Vor- jahreserhebung (VJ: 2.416 VE), da sie keine Angaben der Grö- ßenkategorie > 20.000 VE enthalten. Im letzten Jahr lag das Wachstum des mittleren Bestandes über alle Unternehmens- größen ohne diese Kategorie auf demselben Niveau von 7,3 %. Die Erhöhung des mittleren Bestandes von 7,7 % über alle Größenkategorien wird geschmälert durch den nur leichten Anstieg in der Gruppe 10.000 – 20.000 VE um nur 2,0 %. Alle anderen Größenkategorien haben im Schnitt ihren Ver- waltungsbestand um mindestens 7,9 % vergrößert. Wie auch im Vorjahr sind insbesondere Unternehmen mit einem durch- schnittlichen Verwaltungsbestand < 400 VE sowie 400 – 999 VE gewachsen – die erste Gruppe mit im Mittel um 17,5 % mehr als doppelt so stark wie der Durchschnitt, die zweite um 11,0 %. Eine ähnlich große Erhöhung mit im Mittel 9,2 % gelang den Unternehmen der Größenkategorien 6.000 – 9.999 VE. Insgesamt ist immer zu beachten, dass in der vor- liegenden Umfrage nur 26 Unternehmen mit ≥ 6.000 VE An- gaben machten. Die Bestände haben sich in unterschiedlichem Maße inner- halb der Geschäftsfelder verändert: Im Vergleich zum Vorjahr ist in der WEG-Verwaltung mit einem Plus von im Mittel 94 Einheiten die prozentual stärkste Zunahme von 8,0 % zu ver- zeichnen. In der Mietverwaltung erhöhte sich der durchschnitt- liche Bestand um 24 Einheiten (+ 7,5 %). Die Zahl der durch- schnittlich verwalteten Sondereigentumseinheiten hat sich um 3 auf 66 erhöht (+ 5,5 %). Lediglich in der Gewerbeverwaltung gab es eine minimale Verringerung um durchschnittlich 0,2 Einheiten (- 0,7 %) aufgrund des Rückgangs bei Unternehmen ≥ 3000 VE. Gemessen an den mittleren Objektgrößen (vgl. Kap. 2.2.) haben die befragten Immobilienverwaltungen ih- ren Verwaltungsbestand von 2022 zu 2023 um durchschnitt- lich fast fünf Objekte in der WEG- und fast zwei Objekte in der Mietverwaltung erweitert. Zahl der verwalteten Objekte In einer ähnlichen Höhe wie die Zahl der verwalteten Einheiten ist auch der Verwaltungsbestand der am diesjährigen Bran- chenbarometer teilnehmenden Unternehmen von 2022 um 7,7 % von 104 auf 111 Objekte gestiegen. Genauso wie die An- zahl der verwalteten Einheiten hat sich die durchschnittliche

24 Bestand und Struktur der verwalteten Einheiten 12. VDIV-Branchenbarometer Anzahl der verwalteten Objekte in allen Größenkategorien er- höht, allerdings erneut in unterschiedlichem Ausmaß. Zudem nahm die Zahl der Objekte nicht analog zur Zahl der Einheiten zu. Besonders gravierend fiel der Anstieg der Objektzahl mit einem Plus von 25,9 % bei Unternehmen mit < 400 VE aus, während die Anzahl der verwalteten Einheiten im Mittel nur um 17,5 % stieg. Kleinste Unternehmen haben demnach ihre mittlere Objektgröße leicht verringert (vgl. Kap. 2.2.). Der Un- terschied resultiert hauptsächlich aus dem divergenten Wachstum in der WEG-Verwaltung, wo die durchschnittliche Anzahl der Objekte um 27,5 % von 11 Objekten in 2022 auf 13 Objekte in 2023, die durchschnittliche Anzahl verwalteter WEG- Einheiten aber nur um 18,7 % von 100 auf 119 gestiegen ist. Das bedeutet, diese Unternehmen haben eher Objekte mit einer kleineren Anzahl von Einheiten angenommen, als zuvor im Bestand vorhanden waren. Zum gleichen Ergebnis kam die vom VDIV Deutschland im Mai durchgeführte Umfrage Verwalter- Monitor „Bestandsaufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümerversammlung“,16 in der ermittelt wurde, dass kleine WEG eher von kleineren Immobilienverwaltungen betreut werden. Die Unternehmen mit 1.000 – 10.000 VE haben hingegen mehr Objekte mit einer etwas höheren Anzahl an VE aufgenommen als in ihrem bisherigen Portfolio und set- zen demnach auf Objekte mit einer größeren Zahl von Einhei- ten und steigern damit die Effizienz der Verwaltungsarbeit. Verteilung der Einheiten auf Baualtersklassen Wie bereits in der letzten Ausgabe des Branchenbarometers wurden auch für die diesjährige Befragung die Baualtersklas- sen des Statistischen Bundesamtes genutzt, die auch für den Mikrozensus verwendet werden. Ein Vergleich der diesjährigen Umfrageergebnisse mit denen der Ausgaben vor 2023 ist damit bei dieser Fragestellung nur eingeschränkt möglich. Die vor 1919 und von 1919 – 1948 errichteten Wohneinheiten werden in einer Kategorie zusammengefasst. Die Baujahresklassen 1991 – 2000 und 2001 – 2008 finden sich – mit einer leichten Abweichung – in der Klasse 1991 – 2010 wieder. Außerdem wurde in der dies- jährigen Erhebung explizit nach den Wohneinheiten gefragt, während in den vorherigen Ausgaben auf alle verwalteten Ein- heiten abgestellt wurde. Die im Branchenbarometer erhobenen Daten spiegeln nicht die Verteilung der Wohnungen in Deutsch- land gemäß des letzten Mikrozensus-Zusatzprogramms 2022.17 Bei der Einteilung der Baualtersklassen wurden unter ande- rem die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf die Neubauten Vergleich Mittelwert verwaltete Objekte der befragten Unternehmen zum 31.12.2022/31.12.2023 nach Unternehmensgröße (n = 442) < 400 VE 19 24 + 25,9 % 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE Gesamt 63 68 + 7,6 % 126 135 + 7,3 % 104 111 + 7,4 % 244 257 + 5,4 % 293 306 + 4,7 % 487 + 5,1 % 512 Mittelwert VE 0 100 200 300 400 500 600 2022 2023 16 VDIV Deutschland: Verwalter-Monitor „Bestandsaufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümergemeinschaft“, Juni 2024, https://vdiv.de/publikationen 17 Statistisches Bundesamt: Wohnen in Deutschland- Zusatzprogramm des Mikrozensus 2022, erschienen im Februar 2024, Mikrozensus 2022; Haushalte in Gebäuden mit Wohnraum (ohne Wohnheime) 2022 nach Baujahr, Gebäudegröße, Regionen und Gebäudeart https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/wohnen- in-deutschland-5122125229005.html, zuletzt aufgerufen am 02. Mai 2023

26 Bestand und Struktur der verwalteten Einheiten 12. VDIV-Branchenbarometer die durchschnittliche Dauer zwischen Genehmigung des Bau- antrags und Fertigstellung eines Wohngebäudes hat sich bei den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohngebäuden seit 2020 um 4 Monate auf 24 Monate verlängert. Für 2024 rechnet Bauministerin Klara Geywitz mit lediglich 265.000 fertigge- stellten Wohnungen. Das heißt, der Anteil an in der Regel we- niger energieeffizienten Altbauten bleibt weiterhin hoch und stellt die Immobilienbranche vor immense Herausforderungen, denn die deutsche Bundesregierung hat für das Jahr 2045 das Ziel eines nahezu klimaneutralen Immobilienbestands ausge- geben. Dementsprechend groß ist der Sanierungsbedarf. 2.2. Struktur der verwalteten Einheiten und Objekte Auch in 2023 setzte sich der Wachstumstrend bei der Anzahl der verwalteten Einheiten fort. Im Mittel beträgt das Plus über alle Branchensegmente im Vergleich zum Vorjahr 7,7 %. Den größten prozentualen Zuwachs verzeichnet das Seg- ment der WEG-Verwaltung mit durchschnittlich 8,0 %, gefolgt von der Mietverwaltung mit 7,5 %. In der Sondereigentums- verwaltung fällt das Wachstum mit 5,5 % etwas geringer aus. Auch in der Gewerbeverwaltung gab es bei den kleinen und mittleren Unternehmen einen Anstieg, der Rückgang um durchschnittlich 8,3 % bei den größeren Unternehmen ergibt dann aber ein Minus um 0,7 % insgesamt. Wie auch in der letzten Erhebung nahm das prozentuale Wachs- tum über alle Tätigkeitsfelder hinweg mit der Unternehmens- größe ab. Die Gruppe < 400 VE ist mit einem Plus von im Mittel 17,5 % am stärksten von allen Unternehmensgrößen gewachsen, bei Unternehmen von 1.000 – 2.999 VE fiel das Wachstum mit durchschnittlich 8,3 % nicht einmal halb so hoch aus. Während der Zuwachs an Einheiten in der Mietverwaltung bei allen Grö- ßenclustern nur leicht unter dem der WEG-Verwaltung lag, hat sich die Sondereigentumsverwaltung bei den kleineren und mittleren Verwaltungen mit < 3.000 VE sehr gut entwickelt und prozentual stärker zugelegt als die Mietverwaltung. Of- fenbar nahmen diese Unternehmen zunehmend das margens- tärkere Mietverwaltungsgeschäft in ihren Akquisitionsfokus. Nicht nur der Wachstumstrend bei der Anzahl der verwalte- ten WEG-Einheiten setzte sich in 2023 fort, sondern auch die Vergrößerung der Objektgröße nach Einheiten. Vor allem Un- ternehmen der Größenkategorie 6.000 – 9.999 VE konnten ihre durchschnittliche Objektgröße in der WEG-Verwaltung Prozentuale Veränderung an verwalteten Einheiten 2022 im Vergleich zu 2023 nach Unternehmensgröße (n = 442) % 25 20 15 10 5 0 -5 -10 18,7 17,0 17,5 8,2 5,7 15,5 11,0 10,1 11,0 11,0 11,8 8,8 8,4 8,3 6,3 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 6,6 6,8 6,2 1,9 8,0 7,5 7,7 5,5 -0,7 -8,3 ≥ 3.000 VE Veränderung VE 2022/2023 Gesamt WEG-Verwaltung Mietverwaltung SE-Verwaltung Gewerbeverwaltung Gesamt

28 Bestand und Struktur der verwalteten Einheiten 12. VDIV-Branchenbarometer Im Mittel setzen die teilnehmenden Unternehmen in der WEG- Verwaltung bei der Bewerbung um neue WEG-Objekte in 2024 einen um 10,4 % und bei der Bewerbung um neue Miet-Ob- jekte um 10,1 % höheren Regelsatz als bei Neubewerbungen in 2023 an (bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt) (vgl. Kapitel 4.1. und 4.2.). Aber auch im Bestand planen die Immobilienverwaltungen für 2024 die Vergütungssätze um durchschnittlich 12,6 % in der WEG-Verwaltung, bei Objekten mit maximal 10 WE sogar im Mittel um 16,4 % gegenüber den Bestandspreisen 2023 anzupassen. In der Mietverwaltung liegt die geplante Erhöhung bei durchschnittlich 18,5 %. Ein großer Teil der Unternehmen nimmt Verwaltungsmandate erst ab einer bestimmten Anzahl an Einheiten an (vgl. Kapitel 4.1.). Statt des üblichen Satzes pro Einheit gehen Verwaltungen auch dazu über, eine pauschale Mindestvergütung für die Gemein- schaft anzusetzen. Nach wie vor sind Immobilienverwaltungen aller Größenklas- sen in allen vier Geschäftssegmenten vertreten. Innerhalb des vergangenen Jahres hat sich die prozentuale Zusammensetzung des Verwaltungsportfolios der befragten Immobilienverwal- tungen nur geringfügig geändert. Der Anteil der WEG-Verwal- tung ist im Jahresvergleich 2022 zu 2023 in allen Unterneh- mensgrößen leicht gestiegen oder gleich geblieben. Nur bei den größeren Unternehmen ≥ 3.000 VE gab es auch einen leichten Anstieg in der Mietverwaltung. In den anderen Un- ternehmensgrößen blieb der Anteil der Mietverwaltung na- hezu stabil. Auch der Anteil der Sondereigentumsverwaltung am Gesamtportfolio hat sich bei allen Immobilienverwaltungen nur leicht geändert. Kleinere Unternehmen (< 400 VE) tendieren eher zu einer Diversifizierung, während alle anderen Unternehmensgrößen den Schwerpunkt auf die WEG-Verwaltung setzen. Über alle Größengruppen hinweg hatte die WEG-Verwaltung 2023 einen Anteil von 74,2 % am Portfolio der Unternehmen. Der Anteil der SE-Verwaltung betrug im Jahr 2023 bei allen Unternehmen zwischen 3,8 % (< 400 VE) und 4,3 % (400 – 999 VE). Die Gewerbeverwaltung hatte in den Kleinunternehmen (400 – 999 VE) in der aktuellen Erhebung 2023 mit 1,8 % den im Ver- gleich aller Unternehmensgrößen höchsten Anteil. Im regionalen Vergleich fällt auf, dass der durchschnittliche Anteil an verwalteten Einheiten der WEG-Verwaltung am ge- samten Portfolio der Immobilienverwaltungen der Region Süd mit 86,9 % in 2023 am höchsten war und damit deutlich Mittlere Objektgrößen Miete nach Einheiten 2022/2023 (n = 442) < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE Gesamt 9,5 9,3 7,4 7,6 12,0 11,8 14,0 14,3 13,3 13,2 21,0 20,0 23,6 23,2 VE pro Objekt 0 5 10 15 20 25 Mittlere Objektgröße Mieteinheiten 2022 Mittlere Objektgröße Mieteinheiten 2023

30 Umsatz und Gewinnentwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer 03. UMSATZ UND GEWINNENTWICKLUNG 3.1. Umsatzentwicklung und Umsatzprognose für 2024 Für die diesjährige Erhebung wurden die teilnehmenden Un- ternehmen gebeten, sowohl ihren Umsatz für das Jahr 2022 sowie 2023 als auch eine entsprechende Prognose für das lau- fende Geschäftsjahr 2024 abzugeben. Die Jahre 2022 und 2023 waren geprägt durch geopolitische Unsicherheiten und wirtschaftliche Herausforderungen, die sich auch auf die Gesamtentwicklung der Unternehmen aus- wirkten. 2023 konnte sich die Erholung der deutschen Wirt- schaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fortsetzen. Während das BIP (Bruttoinlandsprodukt) 2021 3,2 % und 2022 1,8 % höher ausfiel als im jeweiligen Vorjahr, fiel es 2023 0,3 % niedriger aus.23 So unterlag auch der Ifo-Geschäfts- klimaindex als ein wichtiger Indikator für die wirtschaftliche Stimmung in Deutschland starken Schwankungen. Im Dezem- ber 2022 erholte er sich leicht auf 88,8 Punkte, nachdem er in der zweiten Jahreshälfte konstant abfiel. Im Jahr 2023 setzte sich die Unsicherheit fort. Im Mai 2023 fiel der Index auf 91,7 Punkte, nach einem Anstieg auf 93,4 Punkte im April. Die Stim- mung war insbesondere durch pessimistischere Geschäftser- wartungen getrübt. Die deutsche Wirtschaft blickte skeptisch auf den Sommer und der Auftragseingang in vielen Branchen ging zurück. Im Dienstleistungssektor blieb der Index nahezu unverändert, jedoch mit pessimistischen Erwartungen für die kommenden Monate. Für 2024 erwartet das Ifo-Institut eine leichte Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage. Trotz der Her- ausforderungen wird eine langsame Erholung prognostiziert, wobei insbesondere der Dienstleistungssektor von einer ver- besserten Geschäftsstimmung profitieren könnte.24 So hat das ifo Institut seine Prognose für das Wirtschafts- wachstum im laufenden Jahr von bislang 0,2 auf 0,4 % herauf- gesetzt. Im kommenden Jahr dürfte es sich sogar auf 1,5 % beschleunigen. Gleichzeitig wird die Inflation abflauen, von 5,9 % im vergangenen Jahr auf 2,2 % in diesem und auf nur noch 1,7 % im kommenden Jahr.25 Etwas verhaltener fällt die Einschätzung der Deutschen Bun- desbank aus, wonach sich die deutsche Wirtschaft zwar aus der konjunkturellen Schwächephase befreien wird. Prognos- tiziert wird allerdings, dass das BIP im laufenden Jahr nur um 0,3 % zulegen wird. Für das kommende Jahr erwarten die Fachleute ein Wirtschaftswachstum von 1,1 %, für 2026 von 1,4 %. Die Inflationsrate dürfte aufgrund der nachlassenden Teuerung von Energie und Nahrungsmitteln auf 2,8 % im lau- 23 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 019 vom 15. Januar 2024, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html; zuletzt abgerufen am 20.06.2024 24 ifo Institut – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e. V. 25 ifo Institut: Pressemitteilung - 20. Juni 2024; https://www.ifo.de/pressemitteilung/2024-06-20/ifo-institut-erhoeht-prognose-wachstum#:~:text=Das%20ifo%20Institut%20hat%20sei- ne,beschleunigen%20auf%201%2C5%20Prozent; zuletzt aufgerufen am 20.06.2024

32 Umsatz und Gewinnentwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer der KfW ermittelten Wert von 10,0 % für 2022.28 Grund für die etwas verhaltenere Prognose für 2024 sind die deutlich niedrigeren Prognosewerte der Unternehmen ≥ 3.000 VE im Vergleich zum erzielten Ist-Wert, die sich zum Teil mehr als halbieren. Vor allem Immobilienverwaltungen des Clusters 3.000 – 5.999 VE erwarten nach einem durchschnittlichen Wachstum von 11,7 % von 2022 zu 2023 nun für 2024 nur noch ein Wachstum von 4,8 %. Auch im Cluster 10.000 – 20.000 VE verringert sich die Umsatzsteigerung von 2022 zu 2023 von durchschnittlich um 14,9 % auf 6,6 % Prognosewert für 2024. Aufgrund der geringen Angaben in diesem Seg- ment (10 von 434 antwortenden Unternehmen) sind diese aber nur begrenzt belastbar. Nach dem starken Umsatzwachstum der kleinen Unterneh- men der Gruppe < 400 VE und 400 – 999 VE von 2022 zu 2023 in Höhe von 14,5 % und 17,6 %, fallen auch für 2024 mit plus 17,3 % bzw. 11,6 % die Prognosen überdurchschnittlich aus. Das ist wenig verwunderlich, da ihr Verwaltungsbestand über alle Tätigkeitsfelder hinweg im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 am stärksten von allen Unternehmensgrößen gewach- sen ist. Unternehmen mit < 400 VE vergrößerten ihren Ver- waltungsbestand im Mittel um 17,5 %, Immobilienverwaltungen mit 400 - 999 VE um durchschnittlich 11,0 % (vgl. Kapitel 2.2.). Prozentuale Veränderung des Umsatzes: Prognose für 2024 zum Umsatz in 2023 (n = 434) 17,3 % 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 11,6 11,3 7,1 4,8 8,0 6,6 E V 0 0 4 < E V 9 9 9 – 0 0 4 . E V 9 9 9 2 – 0 0 0 . 1 . E V 9 9 9 5 – 0 0 0 3 . . E V 9 9 9 9 – 0 0 0 6 . t r e w e t t i l M . E V 0 0 0 0 2 – 0 0 0 0 1 . Ebenso liegt die für 2024 geplante Erhöhung der Netto-Preise der Vergütungssätze in den WEG-Beständen für die kleinsten Unternehmen mit durchschnittlich 13,1 % über dem Gesamt- mittel (vgl. Kapitel 4.1.) Über alle Größenklassen hinweg erzielten 78,9 % der Immo- bilienverwaltungen für 2023 einen höheren, 11,0% einen ge- ringeren und 10,1 % einen unveränderten Umsatz im Ver- gleich zum erzielten Umsatz 2022. Für die Prognose 2024 nehmen sich 7,0 % mehr Unternehmen ein Umsatzwachstum vor (84,4 %), 6,9 % wollen ihren Umsatz aus 2023 halten und 8,7% planen mit einem Umsatzrückgang. Im regionalen Vergleich fällt auf: Überdurchschnittliches Um- satzwachstum für 2024 von im Mittel 10,0 % planen die Im- mobilienverwaltungen der Region Nord. Das prognostizierte Umsatzwachstum von im Schnitt 8,7 % über alle Größen zeigt, dass die Unternehmen die Inflations- rate von 5,9 %29 für 2023, anders als in der letztjährigen Be- fragung, dieses Jahr an ihre Kunden weitergeben werden, da Preiserhöhungen i. d. R. erst im Folgejahr wirksam werden und sich daher in der Umsatzprognose widerspiegeln sollten. Wie auch im Branchenbarometer 2023 lagen zu diesem Fragen- komplex keine Angaben aus der Kategorie > 20.000 VE vor. Bei der Umsatzverteilung unterstreicht die WEG-Verwaltung zum wiederholten Male ihre Relevanz als wichtigstes Geschäfts- feld von Immobilienverwaltungen. Der Anteil dieses Geschäfts- feldes am Umsatz bewegte sich 2023 auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt generierten die befragten Unternehmen im Jahr 2023 hiermit 55,8 % (2022: 56,0 %) ihres Umsatzes. Die- ser ist mit der Unternehmensgröße leicht ansteigend – kleine Unternehmen (< 400 VE) erzielten damit 2023 50,8 % (2022: 51,3 %), Unternehmen mit 3.000 oder mehr Verwaltungsein- heiten mindestens 59,0 %. Das korrespondiert mit dem Anteil der WEG-Einheiten am gesamten Portfolio (siehe Kapitel 2.2.). Bei der Planung für 2024 gehen die Unternehmen kaum von einer Änderung des Umsatzanteils aus der WEG-Verwal- tung im Vergleich zu 2023 aus, dieser liegt im Schnitt bei 55,7 % des budgetierten Umsatzes. Nur die Immobilienverwaltun- gen mit < 400 VE wollen ihren Umsatzanteil leicht um 1,3 % steigern. Im regionalen Vergleich trug in 2023 die WEG-Verwaltung mit 74,7 % in der Region Süd am meisten zum Umsatz bei, in der Region Ost mit 31,7 % am wenigsten. Das korreliert mit den entsprechenden durchschnittlichen Anteilen der WEG- VE am gesamten Portfolio (vgl. Kapitel 2.2.). 28 KfW Bankengruppe: KfW Research - KfW-Mittelstandspanel 2023, Oktober 2023 29 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024: Verbraucherpreisindex für Deutschland; Stand: 08.05.2024

34 Umsatz und Gewinnentwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Prozentuale Aufteilung des Jahresumsatzes nach Unternehmensgröße im Jahr 2023 (Anteile in Prozent | n = 434) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 5,8 1,9 4,3 1,6 3,0 3,1 29,5 1,1 5,0 6,2 1,9 3,0 3,1 0,9 7,1 4,5 2,2 3,0 4,2 23,8 19,5 1,3 7,5 3,8 2,7 4,4 21,3 0,5 0,5 0,5 7,3 13,3 4,5 14,8 1,1 6,1 4,8 1,9 3,2 3,5 23,6 6,3 2,5 4,5 1,5 14,5 1,3 69,5 55,9 50,8 58,5 59,0 58,5 55,8 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE Mittelwert WEG-Verwaltung Mietverwaltung SE-Verwaltung Gewerbeverwaltung sonstige Verwaltung Maklertätigkeit Facility Management Sonderleistungen Gesamt

36 Umsatz und Gewinnentwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer für die Prognose 2024 zwischen 44,1 % und 68,9 %. Damit umfasst er eine ähnliche Spanne wie in der letzten Umfrage (43,6 % bis 70,9 %). Die Spreizung der Angaben nimmt dabei mit zunehmender Unternehmensgröße ab. Der Blick auf die Durchschnittswerte der Größenklassen ist allerdings nur begrenzt aussagekräftig, da sich enorme Schwan- kungen bei den Angaben innerhalb der Größenklassen verber- gen. So gibt es in der Gruppe < 400 VE Unternehmen mit einem Personalkostenanteil von 10,0 % bis 80,0 %. Daher ist es lohnenswert, sowohl den Modalwert (häufigster Wert) als auch den Median zu betrachten und die Spanne daraufhin einzugrenzen. Dann zeigt sich, dass 24,4 % der Unternehmen mit < 400 VE einen Personalkostenanteil zwischen 30,0 und 50,0 % haben. In den Gruppen 3.000 – 5.999 VE und 6.000 – 9.999 VE bewegen sich die Personalkostenanteile bei 52,6 % bzw. 71,4 % der Unternehmen zwischen 60,0 und 70,0 % des Umsatzes. Im regionalen Vergleich fällt vor allem der große Unterschied des Personalkostenanteils der Unternehmen mit Hauptfirmen- sitz in der Region Ost mit durchschnittlich 49,3 % für 2023 (2022: 46,8 %) bzw. die Prognose für 2024 von durchschnitt- lich 47,5 % im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt bzw. zu den anderen Regionen auf. Die Unternehmen der Region Ost hatten im Schnitt 2023 einen um 11,3 % niedrigeren Personal- kostenanteil als der Gesamtdurchschnitt und einen um 20,1 % niedrigeren als Unternehmen der Region Süd. Für 2024 pro- gnostizieren Sie einen um 13,9 % niedrigeren Umsatzanteil im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt und 22,4 % niedrigeren als Unternehmen der Region Süd. Eine Betrachtung der vom statistischen Bundesamt für Un- ternehmen im Grundstücks- und Wohnungswesen veröf- fentlichten Nettoarbeitskosten je geleistete Stunde für eine Vollzeitstelle zeigt das gleiche Gefälle zwischen dem früheren Bundesgebiet (einschließlich Berlin) und den neuen Ländern: 2020 lagen die Kosten in den neuen Ländern 21,6 % unter denen des früheren Bundesgebietes (32,56 € zu 41,53 €). Die veröffentlichten Zahlen verdeutlichen ebenfalls, dass die Kos- ten stark von der Unternehmensgröße und damit einherge- hender Personalstärke abhängen – so lagen die Nettoarbeits- kosten je geleistete Stunde für eine Vollzeitstelle bei 10 bis 49 Arbeitnehmern bei 30,92 € (neue Länder) bzw. 37,32 € (altes Bundesgebiet) für Unternehmen mit 50 bis 249 Arbeitneh- mern bei 33,92 € bzw. 42,38 €.30 Der Personalkostenanteil ist ein bedeutender Faktor, der die Gesamtkosten stark beeinflusst. Aufgrund des Fachkräfteman- gels und der allgemeinen Kostensteigerungen, insbesondere durch die Inflation, sind die Personalkosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Diese Kosten umfassen nicht nur die Gehälter der Mitarbeiter, sondern auch die Lohnneben- kosten wie Arbeitgeberanteile zur Renten-, Arbeitslosen- und Krankenversicherung. 39,3 % der befragten Immobilienverwaltungen planen für 2024 keine Neueinstellungen. Ein Viertel (25,4 %) wird neues Personal rekrutieren, aber keine höheren Gehälter als für Neueinstellungen in 2023 zahlen. Etwas mehr als ein Drittel (35,2 %) wird in 2024 neue Mitarbeitende einstellen und plant dafür auch höhere Gehälter als für Neueinstellungen in 2023. Dabei werden die Einstiegsgehälter im Mittel 9,5 % über den Durchschnittsgehältern der vorhandenen Beleg- schaft und 10,7 % über den Einstiegsgehältern von 2023 lie- gen (vgl. Kapitel 7.4. Fachkräftemangel und Mitarbeiterakqui- se). Unternehmen, die in 2024 Personalkapazitäten aufbauen wollen und dafür auch höhere Einstiegsgehälter planen, pro- gnostizieren einen um 18,6 % höheren Personalkostenanteil von durchschnittlich 60,0 %, als die, die nicht neu einstellen oder keine höheren Gehälter zahlen werden. Die Personalkosten sind einer der größten Kostentreiber in Im- mobilienverwaltungen und haben einen erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung der Verwaltungsdienstleistungen. Die hohen Personalkosten führen dazu, dass die Unternehmen ihre Honorare anpassen müssen, um die gestiegenen Ausga- ben zu decken. 35,2 % € Ein Drittel plant für Neueinstellungen in 2024 höhere Gehälter als für Neueinstellungen 2023 ein. 30 Statistisches Bundesamt (Destatis): Arbeitskostenerhebung Früheres Bundesgebiet / Neue Länder, aktuellste abrufbare Daten für 2020, zuletzt abgerufen am 24.06.2024

38 Umsatz und Gewinnentwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer 69,4 % Bei der Prognose planen sieben von zehn Unternehmen (69,4 %) eine Verbesserung des Betriebsergebnisses für 2024 im Vergleich zu 2023. Im regionalen Vergleich gibt es, wie bereits im letzten Bran- chenbarometer, ein deutliches Nord-Süd-Gefälle: Während die Unternehmen der Region Süd (+ 24,4 %) und West (+ 13,6 %) eine deutliche Steigerung ihres Betriebsergebnisses vorse- hen, erwarten die der Regionen Nord (+ 3,0 %) und Ost (+ 7,1 %) im Mittel ein unterdurchschnittliches Betriebsergebnis. Umsatzrendite Über alle Größenklassen hinweg erzielten die Unternehmen sowohl für das Jahr 2022 eine gute Umsatzrendite von durch- schnittlich 10,7 %, als auch für das Jahr 2023 von im Mittel 12,4 %. Die Spanne reicht in 2023 von 9,6 % für die Größen- klasse 3.000 – 5.999 VE bis 32,5 % für die Gruppe < 400 VE. Für das Jahr 2024 prognostizieren die Immobilienverwaltun- gen einen ähnlich guten Wert von 12,9 %, wobei die Progno- sen stets nah beim erzielten Wert für 2023 liegen. Die größte Änderung der für 2024 geplanten Umsatzrendite sieht die Gruppe der kleinsten Unternehmen mit < 400 VE vor. Auf- grund ihrer hohen Prognose für das Betriebsergebnis 2024 steigt die geplante Umsatzrendite um 14,1 % auf 37,1 % bei einer zuletzt erreichten von 32,5 %. Die Erwartungen an die 31 KfW Bankengruppe: KfW Research - KfW-Mittelstandspanel 2023, Oktober 2023 für 2024 zu erzielende Umsatzrendite weisen regional kaum Unterschiede auf und liegen in allen Regionen bei mindestens 11,0 %. Erfreulich ist, dass der Anteil der Unternehmen, die ein negatives Betriebsergebnis in 2023 erzielten, im Vergleich zu denen, die mit einem negativen Betriebsergebnis für 2024 planen, von 6,0 % auf 0,9 % fällt und nur 0,5 % der befragten Unternehmen für drei Jahre in Folge mit einer negativen Um- satzrendite rechnen. Die Umsatzrenditen der befragten Im- mobilienverwaltungen liegen damit sowohl für 2023 als auch für die Prognose 2024 deutlich über der vom KfW-Mittel- standspanel im Oktober 2023 für den Mittelstand insgesamt veröffentlichten 7,0 % Umsatzrendite und erreichen den Wert für wissensintensive Dienstleistungen von 11,2 %. Für mittelständische Unternehmen, unabhängig von der Bran- che, mit weniger als 10 Beschäftigten, wurde für 2022 eine Umsatzrendite von 11,8 %, ab 50 Beschäftigten mit 5,0 % er- rechnet.31

40 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer 04. VERGÜTUNG VON VERWALTUNGSLEISTUNGEN monatliche Verwaltergebühr anhand von individuellen Grund- und Zusatzleistungen zu berechnen und an die spezifischen Bedürfnisse des Kunden anzupassen (vgl. Kapitel 5. Berech- nung von Zusatzleistungen) und Preisanpassungen an aktuelle Erfordernisse wie bspw. Zusatzaufgaben, die sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergeben, anzugleichen. Die im Jahr 2022 stark gestiegenen Energiekosten, wie die auch 2023 anhaltend erhöhte Teuerungsrate, erschweren je- doch die dem Grunde nach notwendigen und betriebswirt- schaftlich begründbaren Vergütungsanpassungen, auch wenn die Regierung hier z. B. durch Abbau der kalten Progression und höherer Freibeträge, Inflationsausgleichsprämien (zeitlich befristet bis 31. Dezember 2024) und die bis 31. Dezember 2023 auch für KMU und Private geltenden Gas- und Strompreis- bremsen, gegengesteuert hat. Eine der Dienstleistung angemessene Vergütung32 ist aus Per- spektive der Verwaltungen unabdingbar, um mittel- und lang- fristig als Unternehmen profitabel wirtschaften und hochwer- tige Leistungen erbringen zu können. Die Tätigkeit der Verwal- tungen wird durch veränderte gesetzliche Anforderungen im Rahmen der WEG-Reform, zunehmende regulatorische Hür- den – beispielsweise zu E-Mobilität, gemeinschaftlicher Ge- bäudeversorgung mittels Photovoltaikausbau, CO2-Kosten- aufteilunggesetz, Einführung der E-Rechnung, Grundsteuer- reform, Telekommunikationsgesetz, Smart-Meter-Rollout und Umsetzung der GEG-Novellierung - bei gleichzeitigem Fachkräftemangel immer anspruchsvoller. Hinzu kommen stei- gende Ansprüche von Eigentümern bezüglich digitalisierter Dienstleistungen und Kommunikationskanäle, die vor allem in Metropolregionen formuliert werden sowie steigende Perso- nalkosten und Erwartungen von Fachkräften an ihren Arbeit- geber hinsichtlich Zusatzleistungen und Flexibilität des Ar- beitsortes nicht nur in Agglomerationsgebieten. Das lässt sich nur durch eine höhere Vergütung kompensieren. Dafür ist es unabdingbar, ein Bewusstsein für die tatsächlich erbrachten Leistungen zu entwickeln, diese zu erfassen und transparenter gegenüber den Auftraggebern zu machen. Es ist essentiell, die 32 Die Vergütungen sind grundsätzlich in Netto-Beträgen ausgewiesen.

42 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Vorjahr. Die von den Befragten angegebenen Preise für den monatlichen Netto-Regelsatz 2023 variierten allerdings sehr stark innerhalb der Objektgrößen und zwischen den Regionen. Wie bereits 2022 war die Preisspanne bei den kleineren Ob- jekten mit ≤ 10 WE besonders groß. In der Region Süd lag der Netto-Regelsatz pro Monat zwischen 20,40 € und 75,00 € (VJ: 15,00 € und 90,00 €). In der Region Ost betrug die Spanne zwischen niedrigster (18,00 €) und höchster Angabe (50,00 €) nur 32,00 €. Auffällig ist, dass insbesondere die Preisuntergrenzen zwischen den Regionen weniger stark va- riierten als die Preisobergrenzen. Die Differenzen zwischen den Preisobergrenzen werden mit zunehmender Objektgröße aber kleiner. Bei kleinen Objekten mit ≤ 10 WE lag das Preis- minimum zwischen 18,00 € (Regionen Ost und Nord) und 20,40 € (Region Süd) und das Preismaximum zwischen 50,00 € (Region Ost) und 75,00 € (Region Süd). In Objekten > 100 WE war die angegebene Preisuntergrenze von 12,00 € (Süd) bis 16,00 € (Ost) und Preisobergrenze von 29,50 € (Ost) bis 35,00 € (Süd) in allen Regionen recht nah beieinander. Je größer die Objekte waren, desto geringer und regional ein- heitlicher fielen die Preisspannen aus. In der Objektgröße mit 50 – 99 WE war der Unterschied vom niedrigsten zum höchs- ten monatlichen Netto-Regelsatz bei der WEG-Verwaltung in der Region Nord mit 13,06 € (Minimalwert 16,94 €, VJ: 15,90 €, Maximalwert 30,00 €, VJ: 30,00 €) am geringsten, in der Re- gion West mit 24,50 € am höchsten (Minimalwert 14,00 €, VJ: 12,00 €, Maximalwert 40,00 €, VJ: 30,00 €). Wie in den Vorjahren war die durchschnittliche Vergütung in allen Objektgrößen in Regionen mit mindestens 300.000 Ein- wohnern höher als in verstädterten und ländlichen Räumen. Ausnahmen bildeten in 2023 wiederum Objekte ≥ 100 WE, wo der Durchschnittswert im ländlichen Raum 2,5 % (22,61 €, VJ: 21,22 €) höher war als in Agglomerationsräumen (22,07 €, VJ: 20,53 €). Dabei ist zu beachten, dass die Datenlage für diese Objektkategorie für den ländlichen Raum deutlich ge- ringer war, da insgesamt nur 31,2 % aller befragten Unterneh- men v. a. Einheiten im ländlichen Raum verwalten. Dem ge- genüber stehen 43,4 % von Unternehmen mit verwalteten Einheiten vorwiegend in Agglomerationsräumen. Außerdem ist der Anteil großer WEG-Objekte im ländlichen Raum geringer als in Ballungsgebieten. Im Jahr 2023 stiegen die durchschnittlichen Vergütungen er- neut in allen Siedlungsstrukturen. In Großstädten hielt dieser Trend bei allen Objektgrößen an. Der durchschnittliche Netto- Regelsatz in Ballungsgebieten nahm im Jahr 2023 um 4,2 % zu und stieg auf 27,67 € (VJ: 26,56 €), nachdem er im letzten Regelsatz WEG-Vergütung für Wohnobjekte nach Siedlungsstruktur im Mehrjahresvergleich (in Euro netto | je Einheit monatlich) € 7 6 , 7 2 € 0 6 , 6 2 € 4 8 , 5 2 € 7 6 , 5 2 € 6 5 , 6 2 € 1 1 , 5 2 € 6 2 , 4 2 € 9 3 , 3 2 € 3 9 , 4 2 € 2 8 , 3 2 € 1 7 € 0 7 , , 2 2 2 2 € 5 8 , 3 2 € 6 9 , 2 2 € 7 4 , 2 2 € 2 8 , 1 2 € 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 2020 2021 2022 2023 Agglomerationsraum Verstädterter Raum Ländlicher Raum Mittelwert Jahr um 6,6 % zulegte. In den Agglomerationsräumen konn- ten große Objekte mit 50 – 99 WE und ≥ 100 WE mit durch- schnittlich 6,3 % bzw. 7,5 % das höchste Wachstum erreichen. Nachdem Agglomerationsräume in den vergangenen Jahren große Zuzüge, insbesondere von einkommensstarken Bevöl- kerungsschichten, verzeichneten und Verwaltungsunterneh- men dadurch leichter Preisanpassungen durchsetzen konnten, ist diese Entwicklung gut nachvollziehbar. Interessant wird die Beobachtung der weiteren Entwicklung der Miet- und Kaufpreise, die Dank Diskussionen um Mietpreisdeckel sowie den Ausblick auf die zukünftig zu stemmenden Sanierungs- kosten bereits einen Dämpfer erhalten haben. So sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland (Häuserpreisin- dex) im Jahresdurchschnitt 2023 um durchschnittlich 8,4 % gegenüber 2022 gesunken. Das war der stärkste Rückgang im Vorjahresvergleich seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 und der erste Rückgang seit dem Jahr 2007. Die Preise wa- ren auch im 1. Quartal 2024 rückläufig: Im bundesweiten Durchschnitt sanken sie um 5,7 % gegenüber dem Vorjahres- quartal. Bei Eigentumswohnungen belief sich der Preisrück- gang in ländlichen Regionen auf 3,5 %, in den Metropolen auf 4,6 %, im dritten Quartal 2023 sogar auf 9,1 % zum Vorjahres- quartal.36 36 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 240 vom 21. Juni 2024, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/06/PD24_240_61262.html; zuletzt abgerufen am 25. Juni 2024

44 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Wohnungseigentümergemeinschaften in Ballungsgebieten und mit 0,7 % Abstand nur noch leicht über denen im verstädter- ten Raum. Die Regelsätze nähern sich damit das zweite Jahr in Folge an. Die Analyse der Regelsätze für die WEG-Vergütung unter Be- rücksichtigung der Unternehmensgrößen zeigt, dass die Durch- schnittspreise je Einheit bei allen Unternehmensgrößen aber- mals mit zunehmender Objektgröße abnehmen. Je größer das verwaltete Objekt ist, desto höher ist möglicherweise der Effi- zienzgrad, machen sich Prozessautomatisierung und Spezia- lisierungsvorteile bezahlt, Fixkostendegression bemerkbar und umso geringer ist der Aufwand je Einheit. Den größten Preisunterschied gab es in großen Unternehmen ≥ 3.000 VE. Sie verlangten in Objekten ≤ 10 WE mit 35,25 € eine um 74,0 % höhere Vergütung je Einheit und Monat als in Objekten ≥ 100 WE (20,24 € je Einheit/Monat). Die Daten zeigen aber auch anhand der Häufigkeit von Preisangaben für einzelne Objektgrößen, dass große Unternehmen dazu ten- dieren, vor allem größere Objekte zu verwalten, während Ver- waltungen mit weniger Bestand kleine Wohnungseigentümer- gemeinschaften im Portfolio haben. Zu dem gleichen Ergebnis gelangt auch der im Mai 2024 vom VDIV Deutschland durchgeführte Verwalter-Monitor zu Ver- sammlungszeiten:37 Auch dort ergab sich, dass kleine WEG eher von kleineren Immobilienverwaltungen betreut werden, wäh- rend große Unternehmen aufgrund unterschiedlicher Kenn- ziffern größere Gemeinschaften bevorzugen. Das zeigt sich auch im Preis. Bei Objekten mit ≤ 10 WE verlangten große Unternehmen (≥ 3.000 VE) mit durchschnittlich 35,25 € den höchsten Regelsatz, während kleinere Wettbewerber zwi- schen 32,23 € und 33,60 € berechneten, um wirtschaftlich zu sein. In der größten Objektkategorie ≥ 100 WE lag der Preis in großen Unternehmen (≥ 3.000 VE) dagegen mit durch- schnittlich 20,24 € je Wohneinheit monatlich 17,0 % unter dem von kleinen Verwaltungen mit < 400 VE Verwaltungsbestand (24,39 €). Große Unternehmen haben zusätzlich zum höhe- ren Effizienzgrad auch Kostenvorteile (sog. Verbundeffekte oder Economies of Scope) aus der gemeinsamen Nutzung von Ressourcen und Verwaltungsstrukturen, die sie an ihre Kun- den weitergeben können. Die durchschnittliche WEG-Bestandsvergütung hat sich seit 2010 um 52,3 % bzw. 9,13 € (VJ: 7,64 €) erhöht. Das entspricht im Durchschnitt einem Anstieg um rund 0,70 € pro Jahr. Die Regelsatz WEG-Vergütung in 2023 nach Unternehmensgröße (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 414) € 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Mittelwert 32,36 € 33,60 € 32,23 € 35,25 € 33,17 € 28,20 € 28,39 € 25,96 € 26,65 € 25,93 € 25,14 € 23,53 € 24,41 € 25,01 € 22,86 € 21,94 € 22,26 € 27,33 € 24,58 € 22,64 € 24,39 € 22,22 € 20,80 € 20,24 € 21,51 € 28,43 € 27,40 € 25,32 € 25,78 € 4,96 € 4,95 € 4,95 € 5,06 € 5,05 € 5,19 € 4,88 € 4,54 € 26,60 € 4,97 € 4,94 € 37 VDIV Deutschland: Verwalter-Monitor: Bestandsaufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümerversammlung, Juni 2024; https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor

46 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Bei wie vielen Ihrer WEG-Bestandsobjekte haben Sie in 2023 im Vergleich zum Vorjahr die Verwaltergebühr angehoben? (Anteil an Unternehmen in Prozent | n = 428) Durchschnittlicher Prozentsatz an WEG-Bestandsobjekten mit gelungener Gebührenerhebung in 2023 nach Unternehmensgröße (Anteile in Prozent | n = 428) 7,9 7,0 20,6 7,0 9,8 6,5 % 11,7 13,6 15,9 0 % 41 – 50 % 1 – 10 % 51 – 70 % 11 – 20 % 71 – 99 % 21 – 30 % 31 – 40 % 100 % % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 19,7 E V 0 0 4 < 42,6 38,1 34,3 43,0 32,2 33,1 26,6 E V 9 9 9 – 0 0 4 E V 9 9 9 . 2 – 0 0 0 . 1 E V 9 9 9 . E V 9 9 9 . 5 – 0 0 0 . 3 9 – 0 0 0 . 6 t m a s e G E V 0 0 0 . 0 2 > E V 0 0 0 . 0 2 – 0 0 0 . 0 1 Preisanpassungen in der WEG-Verwaltung 2023 haben 79,4 % (VJ: 85,6 %) der befragten Immobilienver- waltungen ihre Verwaltervergütung in mindestens einem WEG- Bestandsobjekt angehoben. Der Anteil an Unternehmen, der in allen betreuten Objekten eine Gebührenanpassung vornahm, stieg ein weiteres Mal von 5,2 % in 2021, 5,6 % in 2022 auf 7,9 % in 2023. Die meisten Unternehmen (15,9 %) konnten in 21 bis 30 % ihrer Objekte eine Erhöhung durchsetzen. Im Mittel ha- ben die Unternehmen in etwas mehr als einem Drittel (33,1 %, VJ: 34,9 %) ihrer Objekte die Preise erhöht. Dies gelang mit durchschnittlich 43,0 % (VJ: 41,8 %) der WEG-Objekte erneut großen Unternehmen mit > 20.000 VE besser. Jede fünfte (20,6 %) Verwaltung hat in 2023 hingegen in keinem ihrer WEG- Objekte die Vergütungssätze erhöht und damit Inflation und allgemeine Preissteigerungen nicht an ihre Kunden weitergege- ben, bei kleinen Firmen < 400 VE sogar fast jede zweite (45,3 %), bei den Großen (≥ 3.000 VE) nur ein kleiner Teil von 5,7 %. Im Jahr 2024 planen 82,6 % der Unternehmen eine Preiser- höhung in ihren WEG-Beständen oder haben diese bereits umgesetzt, 4,0 % mehr als in 2023 Preiserhöhungen durch- geführt haben. Der Anteil steigt mit der Unternehmensgröße auf 100 % aller Unternehmen ≥ 6.000 VE. Im regionalen Ver- gleich wollen in der Region Ost, in der die durchschnittlichen Vergütungssätze in 2023 noch immer am niedrigsten waren, nur 69,4 % der Immobilienverwaltungen die Vergütung an- passen, in der Region Nord hingegen 95,1 %. Ebensolche Unterschiede gibt es zwischen Unternehmen, deren Bestand mehrheitlich in Agglomerationsräumen liegt und Un- ternehmen mit Bestand im ländlichen Raum. In Ballungsgebie- ten möchten 88,0 %, im verstädterten Raum ebenfalls 86,9 %, aber im ländlichen Raum nur 71,8 % der Immobilienverwal- tungen ihre Preise heraufsetzen. Die Preiserhöhung in 2024 soll – wie auch in 2023 – im Durch- schnitt ca. ein Drittel der WEG-Bestandsobjekte betreffen (36,1 %), in allen Unternehmensgrößen bis auf > 20.000 VE im Schnitt mindestens 30,0 %. 46,0 % planen Erhöhungen um maximal bis zu 10,0 %, 36,6 % werden die Vergütungssätze stärker erhöhen, 4,7 % sogar um mehr als 30,0%. Im Mittel planen die Unternehmen über alle Größenklassen hinweg, ihre Vergütung im Bestand um 12,6 % zu erhöhen oder haben diese bereits erhöht.

48 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Die größten Preisanpassungen wollen Immobilienverwaltungen aller Größenkategorien auch diesmal in Objekten mit ≤ 10 WE vornehmen, im Schnitt um 16,4 %. Wohnungseigentümer in großen Objekten (≥ 100 WE) dürfen mit einer durchschnitt- lichen Erhöhung um 8,0 % rechnen. Kleine Wohnungseigen- tümergemeinschaften mit maximal 10 WE werden auch häu- figer von einer Preiserhöhung betroffen sein, als große, da für diese Objektgröße nur 6,2 % der WEG-Verwaltungen keine Erhöhung vornehmen wollen, während es für größere Objekte mit 50 - 99 WE 15,2 % sind. Im regionalen Vergleich werden insgesamt nicht nur weniger WEG-Verwaltungen der Region Ost (69,4 %) in 2024 ihre Preise erhöhen als im Durchschnitt für ganz Deutschland (82,6%), diese Erhöhungen werden mit im Mittel 10,0 % über alle Wohnungsobjektgrößen auch unterdurchschnittlich aus- fallen. Die größten Preisanpassungen mit durchschnittlich 14,7 % über alle Wohnobjektgrößen bzw. mit im Schnitt 20,3 % bei Objekten mit ≤ 10 WE möchten Unternehmen der Region Süd vornehmen oder haben dies bereits getan. Da Parkraum ein knapper werdendes Gut ist, müssen sich auch Nutzer von Stellplätzen oder Garagen auf Preiserhöhungen von Um wie viel Prozent planen Sie in 2024 die Netto-Preise der Vergütungssätze in Ihren WEG-Beständen zu erhöhen bzw. haben Sie diese bereits erhöht? (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 444) 24,0 22,0 17,4 % 25 20 15 10 5 0 14,1 10,3 7,6 4,7 g n u h ö h r E e n e k i % 5 u z s i b m u % 0 1 u z s i b 5 > m u % 5 1 u z s i b 0 1 > m u % 0 2 u z s i b 5 1 > m u % 0 3 u z s i b 0 2 > m u % 0 3 > m u Um wie viel Prozent planen Sie in 2024 die Netto-Preise der Vergütungssätze in Ihren WEG-Beständen zu erhöhen bzw. haben Sie diese bereits erhöht? (Mittelwerte in Prozent | n = 444) % 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE Nord Ost Süd West 15,9 % 11,4 % 20,3 % 14,6 % 13,1 % 10,9 % 15,0 % 11,9 % 13,6 % 10,7 % 12,7 % 10,7 % 10,4 % 8,4 % 12,0 % 10,2 % Mittelwert 16,4 % 13,1 % 12,1 % 10,6 % 5,2 % 5,8 % 10,4 % 8,7 % 8,0 % 12,1 % 10,0 % 14,7 % 11,6 % 12,6 % 17,9 % 11,3 % 8,0 % 13,5 % 12,1 % 14,0 % 10,3 % 8,2 % 11,2 % 10,4 %

50 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Analog zur Erhöhung der Vergütungssätze in Bestandsobjek- ten für 2024 plant die Mehrheit (24,5 %) eine Preisanpassung für die Bewerbung um neue Objekte > 5,0 bis zu 10,0 %. Der Anteil an Unternehmen, die mit einer Anhebung von > 10,0 % erfolgreich sein wollen, ist mit 35,0 % ähnlich hoch wie bei der Erhöhung der Bestandsgebühren (36,6 %, vgl. Abschnitt Preisanpassungen in der WEG-Verwaltung). Vergleicht man die angestrebte Vergütung bei Neubewerbun- gen für WEG-Verwaltungsaufträge mit der für Bestandsob- jekte 2023, so wird diese in 2024 mit durchschnittlich 30,06 € je Einheit und Monat deutlich höher als bei Bestandsimmobi- lien mit 26,60 € angesetzt. Im Mittel liegt der Unterschied der Regelsätze bei der Bewerbung um neue WEG-Objekte im Vergleich zu Bestandsobjekten in 2023 bei 13,0 % und gleicht damit fast der durchschnittlichen Preissteigerung von 12,6 %, die für Bestandsobjekte in 2024 erzielt werden sollen. Besonders hoch fällt der Unterschied bei kleinen Objekten mit ≤ 10 WE in allen Unternehmensgrößen aus; im Mittel beträgt die Differenz 15,2 % (5,03 €). Vor allem Unterneh- men mit 1.000 – 2.999 VE wollen bei der Akquise neuer WEG-Objekte über alle Objektgrößen eine um durchschnitt- lich 15,1 % über dem Bestandspreis 2023 liegende Vergütung erzielen. Wie bereits bei den Bestandspreisen nimmt der monatliche Preis für eine Neuwerbung je Einheit mit zuneh- mender Objektgröße ab. Für kleine WEG mit ≤ 10 Wohnein- heiten liegt er mit im Mittel bei 38,20 € – 55,7 % über dem mittleren Preis von 24,53 € pro Einheit eines WEG-Objektes mit ≥ 100 Wohneinheiten. Innerhalb der einzelnen Unter- nehmensgrößen nehmen die Preisunterschiede für einzelne Objektgrößen zu, je größer die Unternehmen sind. Bei klei- nen Verwaltungen mit < 400 VE beträgt die Preisspanne der mittleren Preise über alle Objektgrößen (ohne Stellplatz und Garagen) 10,18 €, im Größencluster 400 – 999 VE 12,50 €, im Cluster 1.000 – 2.999 VE 13,34 € und bei den Unterneh- men ≥ 3.000 VE 21,11 €. Betrachtet man die Preisunterschie- de für einzelne Objektgrößen über die Unternehmensgrößen hinweg, so macht es vor allem für kleine WEG einen großen Unterschied, welche Unternehmensgröße die Verwaltung hat. Die Preisspanne für Objekte ≤ 10 WE beträgt 8,28 € je Einheit monatlich, da große Verwaltungen ≥ 3.000 VE mit durchschnittlich 44,26 € einen um 23,0 % höheren Preis für Neubewerbungen ansetzen, als kleine mit < 400 VE (35,97 €). D. h. auch bei der Bewerbung um neue WEG-Man- date bestätigt sich die Tendenz, dass große Unternehmen Um wie viel Prozent planen Sie in 2024 die Preise der Vergütungssätze bei der Bewerbung um neue WEG-Objekte gegenüber 2023 zu erhöhen bzw. haben Sie diese bereits erhöht? (Mittelwerte in Prozent | n = 366) % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Mittelwert 13,1 % 9,1 % 15,5 % 12,0 % 12,5 % 11,2 % 8,3 % 13,5 % 9,8 % 10,9 % 8,7 % 7,5 % 11,8 % 9,7 % 9,6 % 8,3 % 7,9 % 10,7 % 9,8 % 9,5 % 7,0 % 7,0 % 10,2 % 9,4 % 8,7 % 10,5 % 8,1 % 12,5 % 10,1 % 10,4 % 11,4 % 10,7 % 13,1 % 15,3 % 12,6 % 10,0 % 10,0 % 12,4 % 15,7 % 12,0 %

52 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Regelsatz WEG-Vergütung bei der Bewerbung um neue WEG-Objekte 2024 nach Unternehmensgröße (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 348) € 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Mittelwert 35,97 € 37,66 € 37,86 € 44,26 € 38,20 € 31,55 € 31,71 € 29,90 € 32,40 € 31,19 € 29,28 € 28,21 € 27,63 € 27,98 € 28,16 € 27,58 € 26,17 € 25,63 € 24,70 € 25,85 € 25,79 € 25,17 € 24,51 € 23,15 € 24,53 € 31,07 € 30,47 € 29,34 € 29,68 € 30,06 € 6,12 € 6,19 € 6,02 € 5,57 € 5,98 € 6,22 € 6,42 € 6,08 € 5,89 € 6,15 € Regelsatz WEG-Vergütung bei der Bewerbung um neue WEG-Objekte 2024 nach Region (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 348) € 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE Nord Ost Süd West Mittelwert 40,65 € 35,39 € 38,96 € 37,94 € 38,20 € 33,37 € 29,99 € 30,87 € 31,24 € 31,19 € 30,04 € 28,07 € 26,91 € 28,54 € 28,16 € 25,85 € 26,40 € 24,82 € 26,74 € 25,85 € 25,38 € 24,69 € 23,40 € 25,34 € 24,53 € 31,30 € 29,19 € 29,67 € 30,50 € 30,06 € 5,70 € 7,75 € 5,77 € 5,18 € 5,98 € 6,34 € 8,02 € 5,70 € 5,28 € 6,15 €

54 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer aber nur für ein Drittel (35,0 %) der kleinen. Für 41,7 % ist dane- ben der Zustand des Objektes maßgeblich und sie lehnen ab, wenn der Sanierungsstau zu hoch ist. Die Ablehnung gerade kleiner WEG erzeugt aber auch eine Marktlücke, die eine Nische für spezialisierte Anbieter schafft. Unter den richtigen Voraussetzungen können Immobilienver- waltungen auch in diesem Segment erfolgreich sein, da WEG oftmals dankbare Kunden sind, wenn sie eine Hausverwaltung finden – was zu einer höheren Kundenzufriedenheit und -bin- dung führen kann. Darüber hinaus haben kleinere WEG oft weniger komplexe Strukturen, was die Verwaltung vereinfachen kann. Voraussetzungen sind dafür vor allem der Einsatz moder- ner Kommunikationswege und digitaler Plattformen zur effi- zienten Verwaltung und Kommunikation, Erhöhung der Effizi- enz durch Optimierung von Arbeitsabläufen, um den Verwal- tungsaufwand zu minimieren und die Rentabilität zu steigern sowie eine angepasste Vergütungsstruktur. Dafür bedarf es der Entwicklung eines Vergütungsmodells, das den spezifischen Aufwand für kleine WEG berücksichtigt, z. B. durch Mindest- pauschalen oder ergänzende Stundensätze. 26,3 % der be- fragten WEG-Verwaltungen des Clusters < 400 VE und 28,4 % des Clusters 400 – 999 VE erheben bereits eine Grundgebühr. Immobilienverwaltungen lehnen aber nicht nur neue Mandate ab. Im Schnitt beendeten WEG-Verwalter bei 2,1 % (VJ: 2,7 %) der von ihnen verwalteten Objekte in 2023 ihr Mandat sogar vorzeitig. Die Bereitschaft, Verträge vor Vertragsende aufzu- lösen, stieg mit der Unternehmensgröße stark an. Im Schnitt machten 44,1 % (VJ: 42,3 %) der Unternehmen davon Gebrauch. Bei den Kleinstunternehmen waren es nur 22,6 % (VJ: 27,7 %), bei Firmen mit ≥ 3.000 VE hingegen 64,7 % (VJ: 58,6 %). Als mit Abstand häufigster Grund für eine vorzeitige Vertrags- auflösung wurde über alle Unternehmensgrößen hinweg die schwierige Zusammenarbeit mit WEG und Beirat (88,2 %) ge- nannt. Für 68,8 % der Befragten war die mangelnde Wert- schätzung der Arbeit ein Grund für das Mandatsende, v. a. für kleine Unternehmen (83,3 % der Nennungen). Fehlende Wirt- schaftlichkeit führten mit 50,0 % der Nennungen v. a. große, aber nur 25,0 % der kleinen Unternehmen, insgesamt 44,1 % aller Teilnehmenden an. Die Reaktionen auf Verwaltungsmandate, die die Unterneh- men nicht annehmen, fallen dabei unterschiedlich aus: Die Mehrheit von 86,5 % lehnt begründet ab, ein knappes Viertel (22,5 %) empfiehlt eine andere Verwaltung, 14,9 % geben ein Mindestgröße an WE, unter der kein Verwaltungsmandat angenommen wird (Anteile in Prozent | n = 448) Aus welchen Gründen verfolgten Sie Anfragen nicht oder gaben ein Abwehrangebot/Ablehnung ab? (Anteile in Prozent | n = 358) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1,8 21,1 5,3 15,8 8,8 47,4 3,0 3,0 17,9 6,0 20,9 9,0 9,4 6,3 6,3 9,4 18,8 7,8 40,3 42,2 13,9 30,6 16,7 33,3 2,8 2,8 15,6 8,9 18,3 7,1 41,5 Zu geringe Personalkapazität Objekt ist zu klein 4,0 4,5 Objekt liegt außerhalb meines Bestandsgebietes Uneinigkeiten in WEG/Beirat Objekt passt nicht in mein Portfolio Objekt hat großen Sanierungsstau 62,8 60,6 53,9 53,3 43,9 41,7 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Gesamt Sonstiges 5,6 Keine Mindestgröße 2 – 5 WE 6 – 10 WE 11 – 15 WE 16 – 20 WE > 20 WE Ich nehme keine WEG mehr auf. % 0 10 20 30 40 50 60 70

56 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Unternehmensgrößen ein etwas höherer Umsatzanteil gene- riert werden. mit durchschnittlich 5,1 % der Miete leicht unter dem Satz, als wenn die Vergütung ausschließlich prozentual erfolgte. Mehr als ein Drittel (37,1%, VJ: 26,8 %) der Verwaltungen mit prozentualem Abrechnungsmodell forderte im abgeschlosse- nen Geschäftsjahr 2023 zusätzlich einen pauschalen Mindest- satz pro Objekt. Dabei waren es unter den großen Unterneh- men ≥ 3.000 VE, aber auch den kleinen < 400 VE mit 41,2 % bzw. 41,7 % etwas mehr. Vor allem in der Region Ost war die Zusatzpauschale beliebt, hier haben sie mehr als die Hälfte (52,6 %) der Verwaltungen mit prozentualem Vergütungsmo- dell verlangt, in der Region Süd ist der Anteil mit 26,7 % nur halb so hoch. Ebensolche Unterschiede gab es je nach Siedlungs- 98,7 % der WEG-Verwaltungen lassen sich die Vermittlung des Verkaufs oder Vermietung von Wohneinheiten vergüten. Fast alle (90,9 %) wählen für die Vermittlung eines Verkaufs die prozentuale Vergütung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises. Im Durchschnitt werden 5,0 % des Kaufpreises verlangt, wobei die Spanne 1,5 bis 10,0 % beträgt und die meisten (24,0 %) entweder drei oder sechs Prozent (25,3 %) vom Kaufpreis in Rechnung stellen. Grundsätzlich kann die Maklerprovision frei verhandelt werden, häufig gelten die marktüblichen Sätze des jeweiligen Bundeslandes, die zwi- schen 5,95 und 7,14 % liegen.41 Seit Dezember 2020 ist laut BGB geregelt, dass beim Immobilienverkauf die Auftragge- benden mindestens die Hälfte der Maklerprovision überneh- men. Bei der Vermietung von Immobilien gilt das Besteller- prinzip. Hier tragen meist Vermieter die Maklerprovision. Bei der Vermittlung von Vermietung erfolgt bei der Mehrheit von 86,7 % die Vergütung über eine Anzahl von Monatsmie- ten, 4,8 % lassen sich pauschal pro Wohneinheit bezahlen und nur bei 2,9 % ist die Maklertätigkeit bereits in der monat- lichen Vergütung enthalten. Als weiteres Vergütungsmodell wurde von den Teilnehmern unter Sonstiges noch die Bezah- lung nach Stundenaufwand angegeben. 4.2. Vergütung in der Mietverwaltung Zwei Drittel (67,0%, VJ: 64,5 %) der Unternehmen rechnen ihre Leistungen in der Mietverwaltung ausschließlich pauschal pro Einheit ab, 22,2 % (VJ: 25,7 %) nur prozentual (gekoppelt an die Miete). 10,8 % (VJ: 9,8 %) der Befragten nutzen sowohl die pauschale als auch die prozentuale Abrechnung, der Anteil steigt mit der Unternehmensgröße von 4,6 % (< 400 VE) auf bis zu 21,6 % der großen Firmen (≥ 3.000 VE) an. Regelsatz im Bestand bei prozentualer Vergütung Wurde die Verwaltungsleistung ausschließlich prozentual vergütet, so berechneten die Immobilienverwaltungen 2023 durchschnittlich 6,3 % der Miete. Die Mehrheit der Unterneh- men (33,3 % bzw. 16,7 %) stellte 5,0 % oder 6,0 % in Rechnung. Innerhalb der Regionen und der Unternehmensgrößen gab es dabei keine nennenswerten Unterschiede. Berechneten die Unternehmen 2023 nicht nur eine prozentuale sondern auch eine pauschale Vergütung, so lag der Prozentsatz 41 immobilienscout24.de: https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/maklerprovision-verhandeln.html; zuletzt aufgerufen am 26.06.2024

58 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Insgesamt hat sich der durchschnittliche Regelsatz bei der pauschalen Mietverwaltung (ohne Garagen und Stellplätze) in 2023 gegenüber 2022 aber kaum verändert, er sank leicht auf 26,74 € je Einheit und Monat (VJ: 26,75 €) – ein Minus von nominal 0,02 %. Davor lag das Wachstum in 2021 bei 1,1 % und 2022 bei 4,6 %. Offenbar ließen sich angesichts des an- gespannten Mietmarktes die Regelsätze der Mietverwaltung nicht weiter steigern. So bescheinigt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in seinem IW-Wohnindex für 202342 massive Mietpreisanstiege in Großstädten von bis zu 9,2 % innerhalb eines Jahres und eine beschleunigte Mietpreisdynamik in al- len Großstädten seit 2022. Die Mietpreissteigerungen sind aber auch schon längst auf die weniger zentralen, ländlichen Regionen übergeschwappt. Die Differenzierung nach Siedlungsstruktur zeigt daher dieses Mal folgendes Bild: Wie in den Vorjahren waren zwar die Re- gelsätze über alle Objektgrößen hinweg im urbanen Raum mit einem mittleren Wert von 27,79 € je Einheit und Monat (VJ: 27,49 €) noch immer die höchsten, konnten aber mit 1,1 % nur eine leichte Wachstumsrate gegenüber 2022 verzeichnen. Außerdem lagen in 2023 die Regelsätze im verstädterten Raum mit 26,84 € (VJ: 24,85 €) vor denen im ländlichen Raum mit 25,59 € (VJ: 27,12 €) im Unterschied zu 2022. Analog zur WEG-Vergütung zogen die Preise im verstädterten Raum mit im Schnitt 8,0 % in allen Objektgrößen an. In Regionen mit weniger als 100.000 Einwohnern (ländlicher Raum) hingegen gaben die Vergütungssätze in allen Objektgrößen nach. Bei nä- herer Betrachtung der Objektgrößen ergeben sich jedoch Un- terschiede: In den Objektgrößen ≤ 10 WE und 11 – 29 WE lie- ßen sich in urbanen Räumen im Vergleich zu verstädterten und ländlichen Räumen höhere Regelsätze erzielen. Für die Objekt- größen 30 – 49 WE und ≥ 100 WE wurden 2023 im verstäd- terten Raum die höchsten Vergütungssätze realisiert. Hier gab es die größten nominalen Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr (+ 14,1 % und + 10,3 %). In allen drei Siedlungsstruktu- ren nahmen die Regelsätze mit zunehmender Größe der Ob- jekte ab. Eine Ausnahme bildete hier wiederum die Objektgrö- ße ≥ 100 WE im verstädterten Raum, die über dem Regelsatz der Objektgröße 50 – 99 WE in diesem Siedlungsraum lag. Betrachtet man die Unternehmen, in deren Verwalterverträ- gen ausschließlich das pauschale Abrechnungsmodell für die Mietverwaltung vereinbart ist nach ihrem Standort, so zeigt sich, dass nur Unternehmen der Region Ost ihre Vergütung in allen Objektgrößen gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich Regelsatz Vergütung in Mietbeständen 2023 nach Siedlungsstuktur bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 292) € 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE Agglomerationsraum Region mit mind. 300.000 Einwohnern Verstädterter Raum Region mit mind. 100.000 Einwohnern Ländlicher Raum Region mit < 100.000 Einwohnern 32,39 € 27,80 € 25,86 € 24,66 € 23,24 € 27,79 € 5,32 € 5,72 € 29,99 € 25,39 € 26,08 € 23,96 € 24,95 € 26,84 € 4,60 € 5,36 € 28,10 € 24,99 € 24,24 € 23,81 € 23,91 € 25,59 € 4,56 € 4,87 € Mittelwert 30,12 € 26,19 € 25,29 € 24,18 € 23,87 € 26,74 € 4,90 € 5,34 € 42 Sagner, Pekka / Voigtländer, Michael, 2024, IW-Wohnindex Q4 2023: Starke Mietpreissteigerungen und erste Aufwärtstendenzen bei Wohnungspreisen, IW-Report, Nr. 6, Köln

60 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Die Unterschiede der Regelsätze für die einzelnen Objektgrö- ßen zwischen den Unternehmensgrößen (Preisspannen) fie- len in 2023 deutlich geringer aus als im Vorjahr und auch im Vergleich zur WEG-Verwaltung. Für große Objekte ≥ 100 WE war sie mit 3,11 € (WEG-Verwaltung 4,15 €) noch immer am höchsten. Tendenziell glichen sich die Preise über alle Unter- nehmensgrößen aber weiter an, nahmen aber mit der Objekt- größe zu: Der Preisunterschied zwischen den Unternehmens- größen belief sich bei kleinen Objekten ≤ 10 WE auf nur noch 3,7 %, für die Objektgröße 11 – 29 WE auf 2,7 %, 30 – 49 WE auf 9,0%, 50 – 99 WE auf 11,7 % und ≥ 100 WE 12,4 %. Über alle Objektgrößen ergab sich eine Spanne von 3,2 % über die mittleren Preise. Die Preissteigerungen für die einzelnen Objektgrößen gegen- über dem Vorjahr ergeben kein einheitliches Bild. Unterneh- men mit 1.000 – 2.999 VE konnten in allen Objekten Preis- steigerungen erzielen, im Mittel um 5,1 % – die Mietverwal- tungen der anderen Größencluster hingegen nicht. Bei großen Unternehmen sanken sie im Schnitt um 5,5 %, bei kleineren mit 400 – 999 VE um 3,0 %. Bei den kleinsten sind sie mo- derat um 0,9 % gestiegen. Damit wurden die hohen Inflati- onsraten der letzten beiden Jahre nicht durch die Vergütung ausgeglichen. Das heißt aber auch, dass ein Umsatzwachs- tum nur über Bestandsvergrößerung, Kostenoptimierung oder Trennung von unrentablen Objekten möglich ist. Seit dem Jahr 2010 hat sich die durchschnittliche Pauschal- vergütung für Wohnungen über alle Größenklassen um 7,55 € (+ 39,36 %) bzw. 0,58 € pro Jahr erhöht. Die kumulierte Infla- tionsrate im Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2023 belief sich auf 29,7 %.43 Somit beträgt die reale Erhöhung der pau- schalen Vergütungssätze in der Mietverwaltung unter Be- rücksichtigung der kumulierten Inflation 9,4 % (1,80 €). Das entspricht einem Anstieg von durchschnittlich lediglich 0,72 % pro Jahr (0,14 €). Die reale jährliche Erhöhung der Vergü- tungssätze in der Mietverwaltung seit 2010 liegt damit deut- lich unter der in der WEG-Verwaltung (+ 0,30 €/Jahr). Regelsatz Vergütung in Mietbeständen in 2023 nach Unternehmensgröße, bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 292) € 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Mittelwert 30,41 € 29,83 € 29,85 € 30,97 € 30,12 € 43 Statistisches Bundesamt Deutschland 25,87 € 25,81 € 26,48 € 26,53 € 26,19 € 26,14 € 23,79 € 25,94 € 25,21 € 25,29 € 22,44 € 23,61 € 25,41 € 23,03 € 24,18 € 22,06 € 23,06 € 25,18 € 23,49 € 23,87 € 27,15 € 26,29 € 26,99 € 26,34 € 26,74 € 3,50 € 4,61 € 6,36 € 3,78 € 4,90 € 4,18 € 5,23 € 6,32 € 4,66 € 5,34 €

62 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Durchschnittlicher Prozentsatz an Miet-Bestandsobjekten mit gelungener Gebührenanhebung in 2023 nach Unternehmensgröße (Mittelwerte in Prozent | n = 388) Um wie viel Prozent planen Sie in 2024 die Netto-Preise der Vergütungssätze in Ihren Miet-Beständen zu erhöhen bzw. haben Sie diese bereits erhöht? (bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt | Mittelwerte in Prozent | n = 160) % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20,7 E V 0 0 4 < 34,3 E V 9 9 9 – 0 0 4 % 30 25 20 15 10 5 0 12,8 E V 0 0 4 < 30,8 29,3 30,0 28,2 14,2 E V 9 9 9 . E V 9 9 9 . 5 – 0 0 0 . 3 9 – 0 0 0 . 6 E V 9 9 9 . 2 – 0 0 0 . 1 t m a s e G E V 0 0 0 . 0 2 – 0 0 0 . 0 1 26,9 25,0 24,1 9,7 E V 9 9 9 – 0 0 4 E V 9 9 9 . 2 – 0 0 0 . 1 E V 9 9 9 . E V 9 9 9 . 5 – 0 0 0 . 3 9 – 0 0 0 . 6 18,5 t m a s e G 10,0 E V 0 0 0 . 0 2 – 0 0 0 . 0 1 Für 2024 plant mit 54,9 % ein ähnlich hoher Anteil an Unter- nehmen eine Preisanpassung in ihren Bestandsobjekten der Mietverwaltung oder hat diese bereits umgesetzt, wie in 2023 (53,1 %). Er liegt allerdings deutlich unter dem Anteil an Unternehmen, die in WEG-Bestandsobjekten in 2024 Preis- anpassungen (82,6 %) vorgesehen haben. Der Anteil derjeni- gen, die ihre Vergütungssätze anheben wollen, steigt wie bei den in 2023 realisierten Erhöhungen mit der Unterneh- mensgröße an: 44,0 % der kleinen Immobilienverwaltungen (< 400 VE) streben eine Erhöhung an, drei Viertel (75,0 %) der großen (≥ 3.000 VE). Vor allem Mietverwaltungen der Region Ost (58,2 %) wollen ihre Vergütungssätze anheben. Die Preisanpassungen sind mit durchschnittlich 18,5 % über alle Unternehmensgrößen deutlich ambitionierter als die Pla- nungen im letzten Jahr (13,5 %) und höher als im WEG-Be- stand (12,6 %). Die vorgesehenen durchschnittlichen Anpas- sungen sind mit der Unternehmensgröße ansteigend. Mehr als ein Drittel (36,7 %) der Unternehmen mit 1.000 – 2.999 VE wollen ihre Preise um mehr als 10 % anheben, bei kleinen (< 400 VE) sind es mit 11,4 % zwei Drittel weniger. Ist die Vergütung prozentual an die Miete gekoppelt, so planen die Verwaltungen für 2024 eine durchschnittliche Erhöhung um 12,7 %. Auch hier steigt die Erhöhung mit der Unterneh- mensgröße von moderaten 4,3 % im kleinsten Cluster (< 400 VE) auf 18,9 % im größten (≥ 3.000 VE) an. Sie soll bei Firmen mit Beständen im ländlichen Raum mit im Mittel 4,0 % unterdurch- schnittlich, bei Unternehmen mit Beständen im verstädterten Raum mit 17,5 % überdurchschnittlich hoch ausfallen. Inwie- weit sich die Preiserhöhungen in diesem Jahr überhaupt durch- setzen lassen und sich dann in den Bestandspreisen nieder- schlagen, bleibt abzuwarten. Analog zur WEG-Verwaltung werden als Hauptgründe für die Preisanpassungen im Bestand vor allem höhere Anforderun- gen an die Verwaltung (79,4 %), steigende Personalkosten (73,8 %) sowie die Inflation (68,2 %) genannt. Bei kleinen Un- ternehmen mit < 400 VE begründen nur 45,5 % die geplante Anhebung der Vergütungssätze mit gestiegenen Personalkos- ten, bei großen Unternehmen hingegen 100,0 %. Die anteili- gen Personalkosten am Umsatz sind bei kleinen Unternehmen deutlich geringer als bei großen (vgl. Kapitel 3.1.). Auch bei an- deren Gründen wie zunehmenden Weiterbildungsausgaben und steigenden Kosten für Software/Hardware gibt es zwi- schen den Immobilienverwaltungen unterschiedlicher Unter- nehmensgrößen große Differenzen: Jedes zweite (57,1 %)

64 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer in Neuobjekten an, in der Region Nord sind es im regionalen Vergleich mit 31,6 % am wenigsten, diese haben aber auch bereits den höchsten durchschnittlichen Bestandspreis, so- fern die Vergütung pauschal pro Einheit/Objekt erfolgt. Bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt möchten 12,4 % der Unternehmen ihre Preise um bis zu 5,0 %, 21,4 % zwi- schen 5,0 und 10,0 % und 25,5 % um mehr als 10,0 % erhö- hen. Damit verschieben sich die Anteile in den einzelnen Preis- erhöhungsklassen im Vergleich zur letztjährigen Befragung deutlich nach oben. Die Preisanpassungen sollen mit durch- schnittlich 10,1 % über alle Unternehmensgrößen weniger hoch ausfallen als im Bestand. Die häufigste Preisanpassung (20,3 %) liegt bei 10,0%. Bei prozentualer, an die Miete ge- koppelter Vergütung planen die Mietverwaltungen wiederum nur eine moderate Preiserhöhung für Neubewerbungen von im Mittel 5,6 % im Vergleich zur Neuakquise in 2023. Große Unternehmen wollen die Preise um 6,1 %, kleinere um 4,4 % steigern. In 2024 verlangen die befragten Immobilienverwaltungen bei Bewerbung um neue Mietobjekte bei pauschaler Vergütung durchschnittlich 29,30 € pro Einheit über alle Objektgrößen hinweg (ausgenommen Garagen und Stellplätze) – im Mittel 9,6 % mehr als im Bestand in 2023. Besonders hoch fallen die Preisunterschiede in großen Verwaltungen mit ≥ 3.000 VE aus. Diese erheben für neue Mietobjekte zwischen 23,6 % (≤ 10 WE) und 2,9 % (≥ 100 WE) höhere Vergütungssätze. Im Schnitt liegen in dieser Unternehmensgröße die neuen Sätze 11,2 % über denen für Bestandsobjekte in 2023. In erster Linie möchten Mietverwaltungen die Preise für klei- nere Objekte anheben – bei Wohnimmobilien mit ≤ 10 WE um 13,9 % und bei Objekten mit 11 – 29 WE um im Mittel 13,6 %. Auf diese Objektgrößen fokussieren vorzugsweise größere Mietverwaltungen ihre Preiserhöhungen, was den Schluss na- helegt, dass sie diese Objekte eher kleineren Mitwettbewer- bern überlassen oder diese analog zu WEG nicht mehr in ihr Portfolio aufnehmen möchten. Für Wohnobjekte mit maxi- mal zehn Wohneinheiten fallen die Preisunterschiede zwischen den Unternehmensgrößen analog zu den Bestandspreisen mit 6,05 € am gravierendsten aus: Der niedrigste Preis liegt 6,1 % unter dem Mittelwert, der höchste 11,5 % darüber. Am wenigsten differieren die Angebotspreise für Neuobjekte in Objekten mit 11 – 29 WE, hier beträgt die Preisspanne ledig- lich 0,93 € (minus 1,7 bis plus 1,4 % um den Mittelwert). Regelsatz Vergütung bei der Bewerbung um neue Miet-Objekte in 2024 nach Unternehmensgröße, bei pauschaler Vergütung pro Einheit/Objekt (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 292) € 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ≤ 10 WE 11 – 29 WE 30 – 49 WE 50 – 99 WE ≥ 100 WE Mittelwert WE Stellplatz im TE Garage im TE < 400 VE 400 – 999 VE 33,52 € 32,22 € 1.000 – 2.999 VE 35,00 € ≥ 3.000 VE Mittelwert 38,27 € 34,32 € 29,46 € 29,25 € 30,14 € 30,18 € 29,75 € 29,20 € 26,13 € 27,74 € 26,85 € 27,46 € 24,65 € 25,30 € 27,18 € 24,83 € 25,97 € 23,00 € 25,46 € 25,98 € 24,17 € 24,99 € 29,72 € 28,34 € 29,65 € 29,30 € 29,30 € 5,13 € 6,50 € 7,48 € 4,35 € 6,27 € 5,63 € 7,16 € 7,47 € 5,37 € 6,65 €

66 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer verringert, da hier Unternehmen der Region Ost die Preise stärker anheben wollen, so dass sich diese über die Regionen hinweg etwas angleichen. Wie sich die Neuakquisen des Jahres 2024 auf die Bestandspreise auswirken, bleibt abzuwarten. Maklertätigkeit 59,9 % der befragten Mietverwaltungen bieten die Vermittlung von Immobilien an, 20,3 % ausschließlich die Vermietung und 38,5 % sowohl Vermietung als auch Verkauf. Vor allem Mietver- waltungen der Regionen Nord (67,6 %) und Ost (73,1 %) offe- rieren diese Dienstleistungen überdurchschnittlich oft. Nur 3,6 % derer, die Wohnungen zur Anmietung vermitteln, lassen sich das nicht vergüten. 5,5 % der Unternehmen, die sich die Ver- mittlung bezahlen lassen, erheben eine Pauschale je Wohnein- heit, bei 3,6 % ist die Maklertätigkeit in der monatlichen Ver- gütung enthalten. 7,3 % haben alternative Vergütungsmodelle, z. B. nach Stundenaufwand oder individuellen Vereinbarungen. Die gängigste Vergütungsvariante ist die Kopplung der Bezah- lung an die Nettokaltmiete. 83,6 % wählen diese Alternative. Werden Immobilien zum Verkauf vermittelt, so lässt sich die Mehrheit (93,2 %) diese Tätigkeit mit durchschnittlich 5,1 % vom Kaufpreis vergüten. 4.3. Vergütung in der Sondereigentumsverwaltung Im Gegensatz zur Mietverwaltung, wo die gesamte Immobi- lie umfasst ist, erstreckt sich die Sondereigentumsverwaltung nur auf die kaufmännische, bauliche und technische Betreu- ung und ggf., soweit vom jeweiligen Eigentümer vertraglich übertragen, die rechtliche Betreuung des Sondereigentums. Im Gegensatz zur WEG-Verwaltung können die Eigentümer die Sondereigentumsverwaltung grundsätzlich auch selbst übernehmen aber die Beauftragung einer erfahrenen Verwal- tung schafft enorme Entlastung – insbesondere dann, wenn der Sondereigentumsverwalter und der für das Gemein- schaftseigentum zuständige WEG-Verwalter identisch sind, da er sich mit dem Objekt und dessen Gegebenheiten auskennt. Die Sondereigentumsverwaltung hat kontinuierlich an Bedeu- tung gewonnen, betrachtet man die letzten vier Jahre der Branchenbarometer-Daten, und liegt auch in diesem Jahr wie- der auf Platz drei der Tätigkeitsschwerpunkte der befragten Immobilienverwaltungen (71,7 % der teilnehmenden Unter- nehmen). Der Anteil an WEG-Verwaltungen, die auch Sonder- eigentumsverwaltung anbieten, liegt bei durchschnittlich 72,4 % und steigt mit der Unternehmensgröße auf 77,8 % der Im- mobilienverwaltungen ≥ 3.000 VE an. Ein umfassendes Angebot aus einer Hand birgt diverse unter- nehmerische Vorteile: Von Synergieeffekten bis zur Erhöhung der Attraktivität für Kunden, die nur einen Ansprechpartner haben, bessere Auslastung und Rentabilität gerade kleinerer Objekte, Wettbewerbsvorteile und erhöhte Kundenbindung, da ein Verwalterwechsel aufwendiger ist. Mit 70,1 % (VJ: 83,6 %) rechnet der größte Teil der Unterneh- men die Sondereigentumsverwaltung in der Regel ausschließ- lich pauschal ab. Weitere 18,6 % nutzen neben der Pauschale noch Zusatzgebühren für Sonderleistungen. 5,4 % (VJ: 7,1 %) der Befragten erheben nur Zusatzgebühren für Sonderleis- tungen und 6,0 % (VJ: 6,8 %) rechnen ihre Sondereigentums- Art der Vergütungsabrechnung in der Sondereigentumsverwaltung (Anteile in Prozent | n = 334) 5,4 2,4 3,6 18,6 % pauschal pro Einheit/Objekt pro Monat pauschal pro Einheit/Objekt pro Monat und Zusatzgebühren für Sonderleistungen prozentual (gekoppelt an Miete) prozentual (gekoppelt an Miete) und Zusatzgebühren für Sonderleistungen nur Zusatzgebühren für Sonderleistungen 70,1

68 Vergütung von Verwaltungsleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer 4.4. Vergütung in der Gewerbeverwaltung Fast die Hälfte (47,5 %) der für das diesjährige Branchenbaro- meter befragten Immobilienverwaltungen sind auch in der Gewerbeverwaltung tätig. Sie nutzen in der Regel zu 63,3 % die pauschale und zu 33,9 % die prozentual an die Miete ge- koppelte Vergütung. 2,8 % verwenden andere Vergütungs- modelle. Die durchschnittlichen Regelsätze47 bei der pauschalen Ver- gütung in der Gewerbeverwaltung haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 7,3 % auf 31,22 € erhöht (VJ: 29,09 €). Damit setzte sich der Trend fallender Regelsätze nicht weiter fort (2020: 31,63 €). Am stärksten stiegen die Regelsätze im Os- ten in allen Größenkategorien, durchschnittlich insgesamt um 24,1 % aufgrund der starken Anhebung bei Gewerbeob- jekten innerhalb einer WEG mit gleichzeitiger WEG-Verwal- tung. Wie auch 2022 lagen die Vergütungen im Osten in allen Kategorien noch immer unter den bundesweiten Durch- schnittssätzen, 2023 aber nur noch um 3,0 %. Im Vorjahres- vergleich haben sich in der Gewerbeverwaltung die regionalen Sätze erneut angenähert, vor allem bei Gewerbeobjekten mit 11 – 20 Einheiten hat sich die Spanne zwischen den regiona- len Preisen mit 3,50 € gegenüber dem Vorjahr (7,91 €) mehr als halbiert. Die mittleren Preise für alle Objektgrößen waren in Ballungs- gebieten am höchsten. Für große Gewerbeobjekte ≥ 21 Ein- heiten war der Preisunterschied abhängig von der Lage des Objektes mit 6,08 € je Einheit am größten. In urbanen Räu- men verlangten die Immobilienverwaltungen 2023 durch- schnittlich 8,5 % mehr pro Gewerbeeinheit und Monat als im ländlichen Raum. Die Preisspanne in Abhängigkeit von der Lage vergrößert sich mit der Objektgröße – bei Gewerbeob- jekten innerhalb einer WEG mit gleichzeitiger WEG-Verwaltung weichen die Vergütungssätze am wenigsten voneinander ab. Aber auch bei der Gewerbeverwaltung gilt – je größer das Objekt, desto geringer der mittlere Preis je Einheit, der für die Verwaltung bezahlt werden muss. Wurde die Verwaltung von Gewerbeeinheiten prozentual, also gekoppelt an die Miete, erhoben, dann berechneten die Ver- waltungen durchschnittlich 5,4 % (VJ: 4,9 %) der Miete im Monat. Die Spanne erstreckte sich dabei von 1,0 % bis 20,0 %. Ein Fünftel (20,0 %) stellte 5,0 % der Miete in Rechnung, 53,3% weniger als 5,0 % und 26,7 % mehr als 5,0 %. Regelsatz Gewerbeverwaltung in Beständen in 2023 nach Region (in Euro netto | je Einheit monatlich | n = 147) € 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Gewerbeobjekt innerhalb einer WEG mit gleichzeitiger WEG-Verwaltung ≤ 10 Einheiten 11 – 20 Einheiten ≥ 21 Einheiten Mittelwert Nord Ost Süd West Mittelwert 27,57 € 31,09 € 29,71 € 34,80 € 31,17 € 36,48 € 31,75 € 34,67 € 33,57 € 33,73 € 32,10 € 29,50 € 30,00 € 33,00 € 30,93 € 30,25 € 27,36 € 24,60 € 29,00 € 27,87 € 31,41 € 30,28 € 30,50 € 33,07 € 31,22 € 47 Die Vergütungen sind grundsätzlich in Netto-Beträgen ausgewiesen.

70 Berechnung von Zusatzleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer 05. BERECHNUNG VON ZUSATZLEISTUNGEN Die Anforderungen an Immobilienverwaltungen sind nach wie vor enorm: Weit über 60 Gesetze und Verordnungen mit fortlaufenden Novellierungen setzen die Rahmenbedingun- gen für eine ordnungsgemäße Verwaltung bei gleichzeitig ho- hem Haftungsrisiko und steigenden Anforderungen an Er- reichbarkeit, Schnelligkeit und digitale Strukturen. Eigentümer stellen zumeist große Ansprüche bei möglichst geringer Ver- gütung. Auch in 2023 wurden wieder zahlreiche Gesetze und Verordnungen überarbeitet, neu eingeführt oder wirksam, die den Bereich der Verwaltungsunternehmen betreffen und in die es sich einzuarbeiten und über die es die Mitarbeitenden, Eigentümer und Mieter zu informieren galt: Allen voran die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und die da- mit einhergehende Vorgaben der Bundesförderung für effizi- ente Gebäude (BEG), aber auch das am 1. Januar 2023 in Kraft getretene CO2-Kostenaufteilungsgesetz samt entsprechen- der Ausweisungspflicht in der Heizkostenabrechnung, weite- rer detaillierter Abrechnungsinformationen und das Auswei- sen der Entlastungen aus der Energiepreisbremse in der Betriebskostenabrechnung sowie das Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende, das den Smart-Meter- Rollout vorantreiben soll, das Wachstumschancengesetz mit Steuervereinfachungen, das Telekommunikationsgesetz (TKG) mit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs oder die Zertifi- zierter-Verwalter-Verordnung (ZertVerwV) beschäftigen die Branche. Das Aufgabenfeld und die umzusetzenden Vorgaben sind rie- sig und erfordern fundierte Kenntnisse unter anderem in WEG- und Miet-Recht, Baurecht und weiteren baulichen Be- langen, digitalen Themen wie Künstlicher Intelligenz, zu För- dermöglichkeiten sowie darüber hinaus technisches Ver- ständnis, wirtschaftliches Augenmaß und Soft-Skills wie Kommunikations- und Durchsetzungsfähigkeiten. Die ad- äquate Vergütung für diese Bandbreite an Leistungen und aktuellem Fachwissen zu finden, ist schwierig. Dazu müssen die Leistungen, die in der Grundvergütung liegen, klar und detailliert beschrieben und für alle anderen vom Aufwand ab- hängige Regelungen für eine variable Vergütung getroffen werden. Diese müssen so transparent wie möglich gestaltet werden, um Akzeptanz bei den Vertragspartnern zu finden. Auch eine regelmäßige Anpassung an aktuelle Erfordernisse ist unabdingbar. Bspw. müssen die zusätzlichen Aufgaben (Bestandsaufnahme der Heizungen, Konsolidierung der Da- ten, hydraulischer Abgleich usw.) und Informationspflichten inklusive zusätzlicher Eigentümerversammlungen, die sich

72 Berechnung von Zusatzleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer (< 400 VE) die zusätzliche ETV erst auf Rang drei (51,6 %) hinter der Baubetreuung (57,1 %) und Erstellung von Mahn- schreiben (56,3 %) folgt und die Abwicklung von Versiche- rungsschäden nicht mal jedes zweite Unternehmen (43,8 %) dieses Größenclusters variabel abrechnete. Weitere Leistun- gen, die größere Unternehmen im Vergleich zu kleineren überdurchschnittlich oft in Rechnung stellten, sind die Eigen- tümerwechselpauschale (63,9 %/32,8 %), Aufwand für die Nicht-Lastschriftteilnahme (58,3 %/32,8 %), Erstellung von Informationsschreiben zur Erfüllung von gesetzlichen Infor- mationspflichten wie die unterjährige Verbrauchserfassung uVI (30,6 %/17,2 %) und die Aufbewahrung von Verwaltungs- unterlagen für die WEG (30,6 %/15,6 %). Dabei handelt es sich um periodisch wiederkehrende Leistungen, die mit der An- zahl der verwalteten Einheiten zunehmen und deren Abrech- nungsprozess dafür geeignet ist, automatisiert zu erfolgen. Hier haben kleinere Verwaltungen noch Luft nach oben. Unter „Sonstiges“ wurden vor allem die Verwalterzustim- mung bei Verkäufen und Verwaltungsmehraufwand wegen Legionellenbefall genannt. Danach befragt, welche Leistungen sich die Immobilienver- waltungen in 2024 erstmalig variabel vergüten lassen wollen, führen bei großen Firmen die Erstellung von Bescheinigun- gen für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG und die Abwicklung von Versicherungsschäden das Ranking an, bei kleinen Unternehmen die Baubetreuung (kaufmännische Be- treuung, keine bautechnische Beratung) sowie der Umlauf- beschluss. 70,3 % der Befragten haben in ihren Verträgen qualifikations- abhängige Netto-Stundenstätze zur zeitabhängigen Vergü- tung von Zusatzleistungen vereinbart, die sie gegenüber Ei- gentümern abrechnen. Bei Unternehmen mit Hauptfirmensitz in der Region Ost liegt dieser Anteil nur bei 61,0 %, in der Re- gion Nord ist er mit 76,2 % überdurchschnittlich hoch. Der Anteil der Verwaltungen, die eine solche Vergütung vertrag- lich festgeschrieben haben, wächst auch hier mit der Unter- nehmensgröße. Der durchschnittliche Einheitspreis48 für Mitarbeitende pro Stunde über alle vier Regionen erhöhte sich gegenüber der Vorjahreserhebung um 6,5 % von 62,25 € auf 65,26 €, auf- grund der starken Erhöhungen in den Regionen Ost (+ 9,2 %) und Nord (+ 14,8 %). Signifikante regionale Unterschiede zei- gen sich noch immer, insbesondere bei den Stundensätzen Qualifikationsabhängige Stundensätze 2023 in Euro netto für zeitabhängige Vergütung von Zusatzleistungen nach Regionen (n = 330) € 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Einheitspreis Geschäfts führer/ Prokurist Sachbearbeiter Buchhalter Ingenieur Techniker Hausmeister Sekretariat für alle Mitar beiter Inhaber Verwaltung Nord Ost Süd West 69,50 € 93,53 € 89,11 € 67,82 € 66,31 € 83,82 € 73,26 € 45,36 € 57,05 € 61,27 € 88,06 € 80,50 € 58,63 € 60,76 € 71,67 € 59,17 € 40,25 € 50,17 € 66,83 € 88,12 € 96,21 € 62,77 € 61,66 € 78,50 € 68,93 € 47,80 € 50,95 € 63,50 € 83,43 € 81,58 € 62,09 € 62,45 € 88,57 € 68,73 € 49,86 € 60,20 € Mittelwert Gesamt 65,26 € 87,91 € 86,99 € 62,68 € 62,68 € 80,82 € 68,00 € 45,49 € 53,34 € 48 Die Vergütungen sind grundsätzlich in Netto-Beträgen ausgewiesen.

Analyse vorgelegt, die weitere und tiefere Einblicke in die Ge- haltsstrukturen der Branche lieferte. Die Zahlen können den Immobilienverwaltungen die Selbsteinschätzung erleichtern und eine Hilfe für das zukunftsfähige Personalmanagement darstellen.50 74 Berechnung von Zusatzleistungen 12. VDIV-Branchenbarometer Fast alle qualifikationsabhängigen Stundensätze sind mit der Unternehmensgröße ansteigend, mit Ausnahme von Stun- densätzen für Ingenieure und Techniker sowie dem qualifika- tionsunabhängig vereinbarten Einheitspreis, wo die Sätze des kleinsten Größenclusters < 400 VE die des nächstgrößeren Segments (400 - 999 VE) in 2023 überstiegen. Betrachtet man die Entwicklung der Stundensätze inflations- bereinigt bezogen auf das Referenzjahr 2010 im Zeitverlauf, so lässt sich bis 2020 über alle Funktionen ein ansteigender Trend erkennen, mit Ausnahme der verringerten Stundensät- ze für Techniker in 2019. Seit 2021 waren die Stundensätze inflationsbereinigt rückläufig, da die Inflationsraten, insbe- sondere 2022 und 2023 die durchschnittlichen Lohnerhö- hungen überstiegen. Der Stundensatz für Geschäftsführende hat sich seit 2010 inflationsbereinigt um 7,3 % erhöht, für Sachbearbeiter in der Verwaltung um 10,3 %, für Ingenieure um 1,9 %. Für Personen mit technischen Berufen betrug die Steigerung 6,2 %, und bei Sekretariatsmitarbeiter 8,5 %. Vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels in etlichen Tä- tigkeitsfeldern von Immobilienverwaltungen hat der VDIV Deutschland im November 2022 erstmals eine Benchmark- Entwicklung von Stundensätzen zur Vergütung sonstiger Zusatzleistungen im Jahresvergleich (ausgewählte Berufsgruppen | in Euro netto | inflationsbereinigt bezogen auf das Referenzjahr 2010) € 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Geschäftsführer Sachbearbeiter Verwaltung Ingenieur Techniker Sekretariat 2010 2019 2020 2021 2022 2023 61,82 € 73,05 € 80,05 € 71,50 € 67,98 € 66,34 € 42,90 € 48,16 € 52,14 € 51,39 € 48,97 € 47,30 € 59,87 € 70,32 € 77,17 € 67,61 € 64,34 € 60,99 € 50 VDIV-Umfrage 2022 Gehaltsbenchmark, abrufbar unter www.vdiv.de/publikationen 48,31 € 43,75 € 56,55 € 55,54 € 53,45 € 51,32 € 37,09 € 40,72 € 43,13 € 44,61 € 41,63 € 40,26 €

76 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer 06. SANIERUNG UND INVESTITIONEN 83,5 % der Wohngebäude in Deutschland wurden vor dem Jahr 2000 errichtet (Stand: Zensus 2022). Den größten Anteil machen hierbei die Wohngebäude aus, die in den Jahren 1950 bis 1979 errichtet wurden (43,5 %).51 Der hohe Bestand an in der Regel weniger energieeffizienten Altbauten stellt die Immobilienbranche vor immense Heraus- forderungen, denn die deutsche Bundesregierung hat für das Jahr 2045 das Ziel eines nahezu klimaneutralen Immobilien- bestands ausgegeben und will als eine der ersten Industrie- nationen bis 2045 klimaneutral wirtschaften. Bis 2030 sollen die Treibhausgas-Emmissionen gegenüber 1990 um mindes- tens 65 %, bis 2040 um mindestens 88 % gemindert, bis 2045 die Erreichung von Netto-Treibhausgas-Neutralität er- reicht und nach 2050 sollen negative Treibhausgas-Emissio- nen erzielt werden. Dementsprechend groß ist der Sanie- rungsbedarf. Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird eine Sanierungsrate von mindestens 2 % pro Jahr benötigt, selbst dann würde es etwa 50 Jahre dauern, den gesamten Bestand zu sanieren. Die Sanierungsquote lag 2023 aber nur bei 0,7 % – so eine Marktdatenstudie der B+L Marktdaten Bonn im Auftrag des Bundesverbands energie- effiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG). Grund dafür: Es wer- den immer weniger neue Häuser gebaut, weniger Menschen ziehen um und in der Folge wird weniger saniert. Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen rund um energetische Sanierung scheinen nicht ausreichend, um hier einen Fort- schritt zu erreichen.52 Für den WEG-Bestand wurden leider keine separaten Zahlen ausgewiesen, aber aufgrund der lang- wierigen Beschlussfassung ist davon auszugehen, dass die Quote hier unter 0,3 % liegt. Nach den Ergebnissen des Zensus 2022 werden noch immer drei Viertel (75 %) aller Wohnungen in Deutschland mit Gas (56 %) oder Öl (19 %) (vorwiegend in Süd- und Westdeutsch- land) beheizt und weitere 15 % mit Fernwärme, v. a. in den östlichen Bundesländern und Stadtstaaten Hamburg und Berlin. Erneuerbare Energiequellen zum Heizen von Wohn- gebäuden spielen im Gesamtbestand bislang eine unterge- ordnete Rolle: Nur 4 % aller Wohnungen werden mit Holz oder Holzpellets und 3 % mit Solar- oder Geothermie, Um- welt- oder Abluftwärme (in der Regel mit Wärmepumpen) beheizt. Bezogen auf die Wohnungen mit Baujahr vor 2010 zeigt sich, dass diese zum überwiegenden Teil mit den fossi- 51 Statistisches Bundesamt: Ergebnisse des Zensus 2022 - Gebäude- und Wohnungszählung; https://www.zensus2022.de/DE/Aktuelles/Gebaeude_Wohnungen_VOE.html; zuletzt abgerufen am 25. Juni 2024 52 Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. BuVEG: Sanierungsquote im Sinkflug – Prognose für 2024: weiter schwach; 09. April 2024; https://buveg.de/pressemeldungen/sanierungs- quote-im-sinkflug-prognose-2024-schwach/; zuletzt abgerufen am 18. April 2024

78 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Kopf-Kaufkraft dominieren bayerische Kreise. Damit weisen wie in den Vorjahren mit Bayern, Baden-Württemberg, Ham- burg und Hessen lediglich vier der 16 deutschen Bundeslän- der eine überdurchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft auf – in drei Vierteln der Bundesländer ist das Ausgabenpotenzial in der landesweiten Betrachtung unterdurchschnittlich. Gleich- zeitig schließt sich aber die Schere zwischen alten und neuen Bundesländern langsam, da sich der Trend der letzten Jahre fortsetzt, dass vor allem die neuen Bundesländer die größten Kaufkraftzuwächse verzeichnen (siehe auch Kapitel 4.1. Re- gelsätze in der WEG-Verwaltung). Mecklenburg-Vorpom- mern ist und bleibt aber Schlusslicht bei den Bundesländern, wo den Menschen im Schnitt 23.213 € und damit nur etwas mehr als 88 % des landesweiten Durchschnitts zur Verfügung stehen.55 Allerdings betreffen die Sanierungsbegleitungen nur einen Teil der Immobilien. Bei 80,0 % derjenigen, die Sanierungen durchgeführt haben, waren jeweils maximal 10,0 % ihres WEG-Bestandes betroffen. Nur 1,7 % der Unternehmen ha- ben im vergangenen Jahr in mehr als der Hälfte ihres Bestan- des saniert. Im Mittel wurden in 10,4 % der WEG-Objekte einzelne Sanierungsmaßnahmen bzw. in 6,1 WEG-Objekten begleitet, im Vorjahr lag die Quote bei 8,1 %. Hier liegen vor allem die WEG-Verwaltungen der Region Ost mit durch- schnittlich 12,4 % der WEG-Objekte vorn, allerdings eben auch nur von einem guten Drittel (36,6 %) der teilnehmenden WEG-Verwaltungen mit Hauptfirmensitz in der Region Ost. Bezieht man in die Berechnung allerdings auch die Verwal- tungen ein, die in 2023 keine Sanierungsmaßnahmen beglei- tet haben (39,1 %), so ist das Sanierungsgeschehen deutlich überschaubarer und nur in 6,4 % (VJ: 4,8 %) aller WEG- Objekte bzw. in 3,8 Objekten je WEG-Verwaltung fanden 2023 Sanierungsmaßnahmen statt. Auch hier liegen die Im- mobilienverwaltungen der Region Süd mit 8,3 % der Objekte (7,7 WEG-Objekte) je teilnehmender WEG-Verwaltung über dem Durchschnitt. Hürden für energetische Sanierungen Neben aller Detailbetrachtung des Sanierungsgeschehens darf jedoch nicht vergessen werden, dass fast jede vierte WEG-Verwaltung (39,1 %) im vergangenen Jahr keine Sanie- rungen begleitet hat. Dafür nannten die Unternehmen unter- schiedliche Ursachen: Verhinderungsgrund Nummer 1 mit In wie viel Prozent der von Ihnen verwalteten WEG-Objekte haben Sie in 2023 eine energetische Sanierung begleitet? (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 394) Nord Ost Süd West 33,3 13,9 16,7 25,0 5,6 2,8 2,8 63,4 18,6 4,9 4,9 14,6 4,9 7,3 1,4 24,3 18,6 8,6 4,3 1,4 22,9 46,0 18,0 8,0 20,0 6,0 2,0 Gesamt 39,1 14,7 14,7 19,3 6,6 2,5 1,0 2,0 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 kein Objekt mit energetischer Sanierung in 21 – 25 % in 26 – 50 % in max. 4 % in > 50 % in 5 % in 6 – 10 % in 11 – 20 % 55 GfK:Kaufkraft der Deutschen steigt 2023 auf 26.271 Euro https://www.gfk.com/de/presse/kaufkraft-der-deutschen-steigt-2023-auf-26271euro, zuletzt abgerufen am 05. Juli 2024

80 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Geplante Sanierungen im Jahr 2024 Diese Gründe werden auch in Zukunft die eine oder andere Sanierung be- oder gar verhindern. Nach zukünftigen Sanie- rungen in WEG-Objekten in 2024 befragt, sagten ein Viertel (25,9 %), sie planen keine energetischen Sanierungsmaßnah- men, das sind allerdings deutlich weniger, als in 2023 keine Maßnahmen begleitet haben. Der Großteil von ihnen (86,3 %) hatte bereits in 2023 keine Sanierungen begleitet. Wie schon in der letztjährigen Erhebung haben erneut 22,3 % (VJ: 22,2 %) aller WEG-Verwaltungen weder in 2023 eine Sanierung be- gleitet noch für 2024 geplant, überdurchschnittlich häufig (35,3 %) sind es Unternehmen der kleinsten Größenkategorie (< 400 VE). Der Teil derjenigen WEG, die in Energieeffizienz investieren wollen, ist jedoch mit 74,1 % (VJ: 72,7 %) annähernd dreimal so groß. Außerdem ist er auch fast doppelt so groß wie der Anteil der Unternehmen, die in 2023 eine Sanierung begleitet haben. Mehr als die Hälfte (57,4 %) hat sowohl in 2023 Sanierungen durchgeführt und plant dies auch für 2024. Der Anteil steigt mit der Unternehmensgröße erkennbar von 39,2 % der kleinen Verwaltungen auf 70,0 % der großen (≥ 3.000 VE) an. Im Schnitt wollen die Unternehmen in 9,8 % ihrer WEG bzw. in 5,7 Objekten Sanierungen angehen, die Mehrheit (24,9 %) in 6 - 10 % ihrer WEG-Objekte. Bezogen nur auf Unterneh- men, die Maßnahmen planen (74,1 %), sind es durchschnitt- lich sogar 13,2 % aller WEG-Objekte bzw. 7,7 Objekte für die energetische Sanierungsmaßnahmen anstehen, ein Drittel (33,6 %) wird in 6 - 10 % der WEG-Objekte Sanierungen be- gleiten. Die Befragung lässt also eine Dynamisierung des Sa- nierungsgeschehens in 2024 erwarten. Bis zum Inkrafttreten der neuen Richtlinie für die „Bundes- förderung für effiziente Gebäude - Einzelmaßnahmen" (kurz BEG EM) war das BAFA für Förderanträge zuständig. Dort kam es bei Antragstellungen jedoch immer wieder zu sehr langen Wartezeiten, weil die Behörde an ihre Kapazitätsgren- zen stieß. Seit Januar 2024 ist nun die KfW für die BEG EM zuständig. Hier kam es aber erneut zu Planungsunsicherhei- ten und Verzögerungen, da für einzelne Antragsstellergrup- pen unterschiedliche Startzeitpunkte gelten (siehe Abschnitt “Hürden für energetische Sanierungen”) und nicht garantiert werden kann, wie lange die Fördermittel ausreichen werden. In wie viel Prozent der von Ihnen verwalteten WEG-Objekte planen Sie in 2024 eine energetische Sanierung oder haben diese bereits in Angriff genommen? (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 394) < 400 VE 35,3 7,8 3,9 29,4 7,8 3,9 9,8 2,0 400 – 999 VE 27,1 6,8 16,9 25,4 10,2 3,4 10,2 1.000 – 2.999 VE 15,8 14,0 22,8 21,1 12,3 8,8 3,5 1,8 ≥ 3.000 VE 26,7 13,3 20,0 23,3 16,7 Gesamt 25,9 10,2 15,7 24,9 11,2 4,6 6,6 1,0 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 kein Objekt mit energetischer Sanierung in 21 – 25 % in 26 – 50 % in max. 4 % in > 50 % in 5 % in 6 – 10 % in 11 – 20 %

82 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer 6.2. Erneuerbare Energien: Ausstattung der WEG-Objekte mit Photovoltaikanlagen und Steckersolargeräten Mit einem Anteil von 56,0 % stammte der im Jahr 2023 er- zeugte und ins Netz eingespeiste Strom mehrheitlich aus erneuerbaren Energieträgern. 2022 betrug der Anteil noch 46,3 %. Der Anteil der Stromeinspeisung aus Photovoltaik stieg im Jahr 2023 auf 11,9 %.58 Nach Angaben des Bundes- verbandes Solarwirtschaft (BSW) wurden im vergangenen Jahr in Deutschland mehr als eine Million neue Solaranlagen zur Strom- oder Wärmeerzeugung installiert - mehr als je- mals zuvor. Für 2024 erwartet die Branche einen anhalten- den Solarboom.59 Dazu beitragen soll das Solarpaket I (Ge- setz zur Änderung des EEG und weiterer energiewirtschafts- rechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus photo- voltaischer Energieerzeugung), das bereits im August 2023 auf den Weg gebracht und dessen Gesetzesentwurf am 26. April 2024 sowohl im Bundestag als auch im Bundesrat ver- abschiedet wurde. Am 16. Mai 2024 trat das Gesetz dann weitgehend in Kraft. Von den entsprechenden Änderungen im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und diversen ener- giewirtschaftsrechtlichen Vorschriften erwartet die Bundes- regierung eine Beschleunigung des Ausbaus der Photovoltaik in der Freifläche und auf dem Dach. Bis 2026 soll der jährliche Zubau von 7,5 Gigawatt im Jahr 2022 auf 22 Gigawatt ver- dreifacht und bis zum Jahr 2030 schließlich auf 215 Gigawatt gesteigert werden. Ebenfalls wurden die Möglichkeiten für Mieterstrom ausgeweitet, ergänzend dazu die sogenannte "gemeinschaftliche Gebäudeversorgung" neu eingeführt: Immobilieneigentümer können Solarstrom vom Dach eines Gebäudes oder auch von den Nebengebäuden direkt an die Bewohner liefern, ohne sich um die Reststrombelieferung der Haushalte oder viele der sonst vorgeschriebenen Liefe- rantenpflichten kümmern zu müssen. Den Analysen der Wis- senschaftler des Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW Köln) zufolge könnten bis zu 14,3 Millionen Haushalte in 1,9 Millionen Gebäuden - darunter knapp eine Million von Wohnungseigentümergemeinschaften - von Mieterstrom oder anderen PV-Betriebskonzepten wie gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Allgemeinstromversorgung oder Ver- pachtung von Dachanteilen profitieren, darunter knapp eine Millionen Gebäude von Wohnungseigentümergemeinschaf- ten. Sie verweisen jedoch zugleich darauf, dass (Stand Mai 2024) laut Marktstammdatenregister bundesweit nur knapp 9.000 Mieterstromanlagen angemeldet sind. Zwar wurden in den vergangenen Jahren steuerliche Vereinfachungen ge- schaffen und diverse Verbesserungen verabschiedet, um das Mieterstrommodell attraktiver zu machen. Dennoch lautet das Fazit des IW Köln: „Ohne umfassende Reformen, die über Wie viel Prozent der von Ihnen betreuten WEG-Objekte waren am 31. Dezember 2023 bereits mit einer Photovoltaikanlage (nicht Steckersolar) ausgestattet? (Anteile nach Regionen | n = 394) Nord Ost Süd West Gesamt 52,8 52,9 58,0 58,9 8,3 8,3 13,9 5,6 11,1 75,6 4,9 7,3 9,8 2,4 11,4 17,1 10,0 4,3 4,3 10,0 8,0 8,0 4,0 10,0 2,0 9,1 11,2 10,2 4,1 6,1 0,5 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 kein Objekt mit PV-Anlage 1 % der Objekte 2 – 4 % der Objekte 5 % der Objekte 6 – 9 % der Objekte 10 % der Objekte > 10 % der Objekte 58 Statistisches Bundesamt 59 Bundesverband Solarwirtschaft e.V.: https://www.solarwirtschaft.de/2024/01/03/2023-mehr-als-eine-million-neue-solaranlagen/; zuletzt aufgerufen am 4. Juli 2024 60 IW-Kurzbericht 41/2024: Großes ungenutztes Potenzial beim Miterstrom; Christopher Breddermann / Ralph Henger, 02.07.2024; https://www.iwkoeln.de/studien/christopher-breddermann- ralph-henger-grosses-ungenutztes-potenzial-beim-mieterstrom.html; zuletzt abgerufen am 11. Juli 2024

84 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Für das laufende Jahr 2024 planen weniger als ein Drittel (31,0 %) der WEG-Verwaltungen eine Installation. Im Schnitt möchten diese WEG-Verwaltungen die Ausstattung von 7,4 % der von ihnen verwalteten WEG-Objekte begleiten, absolut in durchschnittlich 4,5 WEG-Objekten. Die Verabschiedung des Solarpaket I fiel allerdings auf das Ende des Befragungs- zeitraumes, die Mehrzahl hatte bereits an der diesjährigen Umfrage teilgenommen, so dass die Gesetzesänderungen keinen Einfluss mehr auf die Einschätzungen genommen ha- ben bzw. die Beschlüsse für eine Ausstattung in 2024 bereits in 2023 gefasst worden sein dürften. Über alle Befragten hin- weg sind daher durchschnittlich nur für 2,2 % der WEG-Ob- jekte bzw. 1,4 Objekte eine Ausstattung in 2024 geplant oder bereits umgesetzt. Hinsichtlich der Siedlungsstruktur und bezogen auf überhaupt planende WEG-Verwaltungen (31,0 %) sollen im Schnitt in Bal- lungsgebieten 8,7 %, im verstädterten 6,3 % und im ländlichen Raum 7,0 % der WEG-Objekte ausgestattet werden. Das sind durchschnittlich 3,1 WEG-Objekte in Agglomerationsräumen, 4,3 Objekte in verstädterten Räumen und 7,3 Objekte in länd- lichen Räumen je WEG-Verwaltung, die in diesen Gebieten ih- ren hauptsächlichen Bestand haben. Im regionalen Vergleich werden wieder deutlich mehr WEG-Verwaltungen der Region Süd (47,1 %) PV-Installationen begleiten als in der Region Ost (17,1 %). Auch der Anteil an Objekten liegt mit durchschnittlich 8,5 % WEG-Objekten in der Region Süd deutlich vor der Region Ost (4,1 %). Auch wenn Bayern in absoluten Zahlen sowohl bei der installierten Leistung als auch bei der Anzahl der Anlagen führend ist – im Jahr 2022 hatte Bayern rund 755.000 Photo- voltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von etwa 18,6 Giga- wattpeak – und Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfa- len auf den Plätzen zwei und drei bei der installierten Leistung folgen,63 so muss bei einem regionalen Vergleich stets die ins- tallierte Leistung oder die Anzahl der Anlagen in Relation zur Fläche oder Einwohnerzahl des jeweiligen Bundeslandes ge- setzt und Bevölkerungsdichte sowie die Eignung der Flächen für Solaranlagen berücksichtigt werden. Pro Einwohner haben Brandenburg oder Mecklenburg-Vorpommern beispielsweise vier- bis fünfmal mehr PV-Leistung installiert als Nordrhein- Westfalen oder Hessen.64 Das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme ISE rät daher dazu, dass der PV-Ausbau geo- grafisch noch verbrauchsgerechter erfolgen sollte, um die Ver- teilung des Solarstroms zu erleichtern. Die Daten des Branchenbarometers für WEG-Objekte spie- geln damit nicht die optimistischen Zahlen des Bundesver- In wie viel Prozent der von Ihnen verwalteten WEG-Objekte planen Sie in 2024 eine Photovoltaikanlage (nicht Steckersolar) zu installieren oder haben diese bereits installiert? (Anteile nach Regionen | n = 394) Nord Ost Süd West Gesamt 72,2 11,1 2,8 11,1 2,8 82,9 4,9 2,4 7,3 2,4 52,9 7,1 10,0 12,9 2,9 5,7 8,6 78,0 69,0 2,0 6,0 8,0 4,0 2,0 1,5 6,1 5,6 8,6 5,1 4,1 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 in keinem Objekt in 1 % der Objekte in 2 – 4 % der Objekte in 5 % der Objekte in 6 – 9 % der Objekte in 10 % der Objekte in > 10 % der Objekte 63 Agentur für Erneuerbare Energien; 2. Februar, 2024: Anzahl der Photovoltaikanlagen in Deutschland nach Bundesland in den Jahren von 2020 bis 2022; https://de.statista.com/statistik/ daten/studie/1448881/umfrage/anzahl-photovoltaikanlagen-nach-bundesland/ zuletzt abgerufen am 04. Juli 2024 Solarbranche.de:Bundesländer: Photovoltaik Ausbau; https://www.solarbranche.de/ausbau/bundeslaender-photovoltaik; zuletzt abgerufen am 04. Juli 2024 64 Aktuelle Fakten zur Photovoltaik in Deutschland, Harry Wirth, Fraunhofer ISE; Download von www.pv-fakten.de, Fassung vom 3.4.2024

86 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) sollen bald als privilegierte bauliche Veränderung gelten. Für die Ablehnung eines Antrags eines Eigentümers braucht es dann triftige Gründe. Zustimmungsgrad zu folgenden Aussagen: (Anteile in Prozent | n = 428) Die Privilegierung dieser Maßnahme halten wir für eine deutliche Vereinfachung. In unseren WEG-Beständen haben bereits einzelne Mieter/ Eigentümer Steckersolargeräte. 34,1 29,1 Wir warten, dass Eigentümer auf uns zukommen. Wir gehen davon aus, dass das Interesse der Eigentümer und Mieter weiter steigen wird. Wir werden in den nächsten ETV über das Thema informieren. Wir werden in den ETV vorschlagen, einen Vorratsbeschluss zu fassen. In unseren WEG-Objekten gab es in der Vergangenheit mehrfach Streit über Steckersolargeräte. Wir haben verstärkt Nachfragen von Eigentümer zum Thema. 26,4 24,4 22,1 18,9 15,5 12,2 32,2 39,4 41,5 52,6 17,8 15,9 11,3 20,2 17,9 14,2 17,8 5,2 33,8 25,8 18,3 24,1 26,8 33,8 28,8 32,9 34,7 28,3 24,9 19,2 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 trifft voll und ganz zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft überhaupt nicht zu reduzieren und am Klimaschutz partizipieren können. Dieser „kostengünstige Einstieg“ in die Nutzung erneuerbarer Ener- gien müsse „unkompliziert und für alle leicht realisierbar sein“, begründete die CDU ihren Entwurf.66 Bereits zum 1. April 2024 ist die Registrierung der Geräte ver- einfacht worden. Eine vereinfachte Anmeldung im Markt- stammdatenregister der Bundesnetzagentur ist inzwischen ausreichend. Das Solarpaket I erlaubt unter anderem die Nut- zung einer normalen Steckdose für die Anlagen, den vorüber- gehenden Einsatz alter, nicht digitaler Zähler und eine höhere Leistung von jetzt 800 Watt am Wechselrichter statt der bis- her gültigen 600 Watt. Laut dem Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur wurden in Deutschland allein in 2023 rund 270.000 Stecker- solargeräte neu in Betrieb genommen. Das ist mehr als eine Vervierfachung im Vergleich zur Anzahl der im Jahr 2022 neu gemeldeten Steckersolargeräte. Aufgrund ihrer relativ gerin- gen spezifischen Leistungen machen „Balkonkraftwerke“ an der 2023 insgesamt in Deutschland neu installierten PV-Leis- tung jedoch lediglich knapp zwei Prozent aus. Für 2024 mel- det die Bundesnetzagentur weitere Rekorde: Im zweiten Quartal wurden so viele Balkonkraftwerke in Betrieb genom- men, wie nie zuvor. Von April bis Juni wurden mehr als 152.000 der kleinen Energieerzeuger angeschlossen. Das sind 52 Prozent mehr als im Vorjahresquartal, welches bishe- riger Rekordhalter war. Insgesamt sind aktuell 563.000 sol- cher Anlagen in Betrieb. Balkonkraftwerke sind kompakte Solaranlagen, die über eine Steckdose mit dem Haushaltsnetz verbunden werden. Sie müssen dabei nicht zwingend am Balkon installiert sein. Der erzeugte Strom reduziert den Stromverbrauch und somit auch die Stromkosten der Nutzer. Überschüssiger Strom wird un- entgeltlich ins öffentliche Netz eingespeist. Ob sich Balkon- kraftwerke rentieren, hängt neben den Anschaffungskosten und dem Standort auch davon ab, ob der erzeugte Strom wäh- rend der Produktionszeit genutzt wird. Die Analysen der gemeinsamen Studie von E.ON und der RWTH Aachen zur finanziellen Rentabilität von Energielösun- gen67 zeigen, dass sich ein Balkonkraftwerk bereits nach drei bis sechs Jahren amortisieren kann, also der Ertrag die An- schaffungskosten übersteigt. Die konkrete Dauer hängt unter anderem vom gewählten Aufstellwinkel und der Ausrichtung der Solaranlage ab. So beträgt die durchschnittliche Amortisa- tionsdauer beispielsweise für eine Anlage mit Südausrichtung 66 Deutscher Bundestag: 2./3. Lesung Zulassung virtueller Wohnungseigentümer versammlungen; https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2024/kw27-de-wohnungseigentuemerver- sammlungen-1010690 67 Energiewende MACHEN Check: Gemeinsame Studie von E.ON und der RWTH Aachen zur finanziellen Rentabilität von Energielösungen; https://www.eon.de/content/dam/eon/eon-de-zwei/ documents/unternehmen/presse/eon-energiewende/eon-energiewende-check.pdf

88 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer größere Verwaltungen. Zwei Drittel (66,4 %) der befragten WEG-Verwaltungen stimmten der Aussage, dass die Privile- gierung eine deutliche Vereinfachung darstellen wird, voll und ganz oder eher zu. Mehr als die Hälfte (55,9 %) werden in der nächsten Eigentümerversammlung darüber informieren. Allerdings sind die Immobilienverwaltungen geteilter Mei- nung, ob sie einen Vorratsbeschluss zur Installation empfeh- len werden. Es bieten sich grundsätzlich zwei Möglichkeiten an: jeweils ein Beschluss im Einzelfall auf Antrag oder ein ge- nereller Gestattungsbeschluss, in welchem die Parameter für zu errichtende Anlagen festgelegt werden, ansonsten aber auf die individuelle Beschlussfassung verzichtet wird. Weite- re Informationen dazu und entsprechende Beschlussmuster finden Sie in der VDIV-Handlungsempfehlung „Solarpaket I – „Balkonkraftwerke“ und „gemeinschaftliche Versorgung“ im Wohnungseigentum”.69 Viele WEG-Verwaltungen möchten auch abwarten, bis die Eigentümer mit diesem Wunsch auf sie zukommen. Schlech- te Erfahrungen haben die Mehrzahl der Unternehmen aber bisher nicht mit derartigen Anfrage gemacht – der Aussage “In unseren WEG-Objekten gab es in der Vergangenheit mehrfach Streit über Steckersolargeräte” stimmen 24,9 % überhaupt nicht und 32,9 % eher nicht zu. 68,5 % Mehr als zwei Drittel der teilnehmenden WEG- Verwaltungen (68,5 %) bestätigten, dass in ihrem Bestand bereits einzelne Mieter oder Eigentümer Steckersolargeräte installiert haben. 6.3. Ausstattung der Verwaltungsobjekte mit E-Ladestationen Obwohl die Anzahl öffentlicher Ladepunkte innerhalb eines Jahres um 40 % zugenommen hat und bereits 123.449 Lade- punkte in Deutschland öffentlich zugänglich sind (Stand Mai 2024),70 sind die Wege bis zur nächsten Ladesäule oft noch weit. Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Dezember 2020 haben es Mieter und Eigentümer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich einfacher, einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit für ein E-Auto an ih- rem Stellplatz durchzusetzen, da die Installation als sogenann- te privilegierte Maßnahme gilt. Wohnungseigentümer können den Einbau einer Ladestation von der Gemeinschaft verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Anzahl an zugelassenen Elektro- autos in Deutschland lag zum 1. April 2024 bei insgesamt rund 1,46 Millionen Fahrzeugen mit ausschließlich elektrischer Ener- giequelle (BEV). Dazu kommen noch ca. 936.500 Plug-In- Hybrid-Pkw (Stand 1. Januar 2024).71 Seit im Dezember 2023 die Bundesregierung das vorzeitige Ende der Förderung für E-Autos bekannt gab, zeigt sich ein deutlicher Rückgang bei den Neuzulassungen. Um das Ziel der Bundesregierung zu erreichen, bis 2030 sieben bis zehn Millionen Elektrofahrzeuge zuzulassen, braucht es genügend Ladestationen. Die Studie „Potenziale von Stellplätzen an Wohn- und Nichtwohngebäu- den zur Bereitstellung privater Ladeinfrastruktur“ des Fraun- hofer-Instituts für Solare Energiesysteme ISE und des Fraun- hofer-Instituts für System- und Innovationsforschung ISI72 kommt zu dem Ergebnis, dass um die Minimalanforderungen an eine Energieversorgung der Fahrzeuge zu gewährleisten, für mindestens 20 % der Elektrofahrzeuge an Mehrparteien- häusern ein Ladepunkt notwendig ist und für 10 % der Elektro- fahrzeuge an Nichtwohngebäuden. Eine Verlagerung von Ladevorgängen von Mehrparteienhäusern hin zu Nicht- wohngebäuden an Mehrparteienhäusern reduzieren. Dafür wird jedoch ein größeres Infrastrukturangebot notwendig. Ladeinfrastrukturbedarf kann den Regulatorisch wird der Ausbau der Ladeinfrastruktur an Gebäu- den (insbesondere Mehrparteien- und Nichtwohngebäude) vorrangig durch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur- Gesetz (GEIG) geregelt, dass den Ausbau vorantreiben soll und das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung unterstützt. 69 Publikation erhältlich (für Verbandsmitglieder kostenfrei) unter www.vdiv.de/publikationen 70 Bundesnetzagentur (11. Juni, 2024): Anzahl der öffentlichen Ladesäulen in Deutschland von Januar 2023 bis Januar 2024 ; In Statista; zuletzt aufgerufen am 03. Juli 2024; https://de.statista. com/statistik/daten/studie/1407473/umfrage/bestand-an-ladesaeulen-in-deutschland/ 71 Kraftfahrtbundesamt (KBA)(Mai, 2024).: Bestand an Kraftfahrzeugen und Kraftfahrzeuganhängern nach Bundesländern, Fahrzeugklassen und ausgewählten Merkmalen; zuletzt aufgerufen am 03. Juli 2024; https://www.kba.de/DE/Statistik/Fahrzeuge/Bestand/Vierteljaehrlicher_Bestand/vierteljährlicher_bestand_node.html 72 Studie des Fraunhofer-Instituts für Solare Energiesysteme ISE & des Fraunhofer-Instituts für System- und Innovationsforschung ISI: “Potenziale von Stellplätzen an Wohn- und Nichtwohn- gebäuden zur Bereitstellung privater Ladeinfrastruktur”; Februar 2024

90 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Photovoltaikanlage und einem Batteriespeicher war bereits nach einem Tag ausgeschöpft und eine Verlängerung ist dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Trans- formationsfonds zum Opfer gefallen. WEG hatten hier auf- grund der kurzfristig erforderlichen Beschlussfassung ohnehin keine Chancen auf Bezuschussung. Ändern kann das die neue Möglichkeit der virtuellen Versammlung für WEG, die eine schnellere Beschlussfassung ermöglicht. Allerdings gestaltet sich die Installation der Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäu- sern im urbanen Raum oft komplizierter als in Ein- und Zwei- familienhäusern. Häufig sind die Elektroinstallationen veraltet, was eine Überarbeitung nötig macht. Nicht selten wird ein zu- sätzlicher Hausanschluss in Verbindung mit einem Lademanage- mentsystem erforderlich. Für die Installation der Lademöglichkeit in Tiefgaragen werden häufig weitere Brandschutzmaßnahmen notwendig. Außerdem muss eine Lösung für die Rechnungsstel- lung des Lieferstroms getroffen werden. Auch Fragen der Ab- rechnung bei der Abgabe von Ladestrom an Dritte und schließ- lich auch steuerrechtliche Fragen ("Gewerbesteuerprivileg") für Wohnungsgesellschaften als gewerbliche Vermieter gilt es zu klären. Laut einer ADAC Studie zur Ladesituation in WEG77 be- klagte in 2023 mehr als die Hälfte (57 %) Probleme innerhalb ihrer Hausgemeinschaft bei der Planung und Organisation von Ladelösungen. Die Abstimmung in der Eigentümergemein- schaft empfand laut der Umfrage rund ein Drittel als besonders kompliziert. Fast die Hälfte (45 %) wünscht sich sogar, auf einen Beschluss verzichten zu können. Als Hürden werden zudem von 59 % Finanzierungsprobleme, einschließlich Fragen zu För- dermitteln, genannt. Hier kann die virtuelle WEG-Versammlung als unterjähriges Versammlungsformat eine unkomplizierte Plattform für Austausch und Beschlussfassung bieten. 6.4. Auswirkungen der neuen gesetzlichen Regelungen zum Klimaschutz Pflicht zum hydraulischen Abgleich in Mehrfamilienhäu- sern mit Gaszentralheizung Mit der am 1. Oktober 2022 in Kraft getretenen Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnah- menverordnung, kurz EnSimiMaV) standen und stehen Immobi- lienverwaltungen und Eigentümer bis 15. September 2024 in der Pflicht, für Gebäude mit Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Gebäude mit Gaszentralheizungssyste- men mit mindestens zehn Wohneinheiten mussten bis 30. Sep- tember 2023 hydraulisch abgeglichen werden. Laut § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV soll der Vorgang bis zum 30. September 2024 auch in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten durch- geführt werden. In der letztjährigen Befragung gingen weniger als ein Viertel der Unternehmen (22,8 %) davon aus, die Pflicht für Gebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten fristgerecht bis zum 30. September 2023 erfüllen zu können. Unter den großen Unternehmen mit ≥ 3.000 VE glaubten sogar nur 16,9 %, die Frist einhalten zu können. Deutlich optimistischer war die Gruppe der kleinsten Verwaltungen mit weniger als 400 VE: 40,6 % hielten es für realistisch, der Gesetzespflicht nachzukommen. Die diesjährige Erhebung bestätigt den Befund: 53,0 % der teilnehmenden Unternehmen gaben an, in keinem einzigen Ihrer WEG-Objekte die Frist eingehalten zu haben. Nur 8,4 % aller Befragten konnten die Frist in allen WEG-Objekten um- setzen, bei den kleinen WEG-Verwaltungen (< 400 VE) wa- ren es 19,6 %, ab 3.000 VE kein einziges Unternehmen. Im Schnitt wurde die Frist in 17,7 % der Objekte eingehalten, wobei diese Quote mit der Objektgröße von durchschnittlich 29,7 % der Objekte bei kleinen Verwaltungen bis zu 9,9 % bei Unternehmen mit ≥ 3.000 VE abnahm. Als größte Hindernisse für die Umsetzung des hydraulischen Abgleichs verweisen die Unternehmen auf fehlende Kapazi- täten bei Fachfirmen zur technischen Umsetzung (76,8 %) oder auf fehlende Dienstleister generell (61,6 %) und die zu kurze Umsetzungsfrist (58,6 %). Unter sonstigen Gründen wurden hauptsächlich die Ablehnung der WEG wegen zu ho- her Kosten oder genereller Infragestellung des Kosten-Nut- zenverhältnisses dieser Maßnahme aber auch die teilweise technische Unmöglichkeit sowie die fehlende staatliche Sank- tionierung genannt. Der VDIV Deutschland hatte bereits vor 77 ADAC: “Wallbox im Mehrfamilienhaus noch selten und schwierig”; 08.02.2024; https://www.adac.de/rund-ums-fahrzeug/elektromobilitaet/laden/laden-mehrfamilienhaus-umfrage/; zuletzt aufgerufen am 03. Juli 2024

92 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Süd (15,9 % der Objekte), wo mehr Gebäude mit Gas beheizt werden. Die Umsetzung scheitert wiederholt an fehlenden Kapazitäten von Fachfirmen. 81,3 % der befragten WEG-Ver- waltungen bestätigten (trifft voll und ganz zu und trifft eher zu), dass sie bereits erfolglos versucht hätten Angebote für den hydraulischen Abgleich einzuholen. An den Kenntnissen innerhalb der Verwaltungen zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgabe liegt es in der Regel nicht, wenn die Frist nur in so wenigen Objekten eingehalten werden kann: zwei Drittel (67,8 %) gaben an, dass ihre Mitarbeiter ausreichend infor- miert sind, um die Maßnahme umzusetzen, die Mehrheit (61,0 %) hat einen guten Überblick über die erforderlichen Schritte und verfügt auch über die erforderlichen Prozesse, um die notwendigen Informationen zu beschaffen (59,3 %). An der Unterstützung zur Überprüfung der Fristen und Maß- nahmen durch eine Software mangelt es hingegen noch. Hiermit können sich nur ein Drittel (34,4 %) der Befragten die Einhaltung der Vorschrift erleichtern, 34,4% hingegen haben hier überhaupt keinen digitalen Support. Aber nicht nur an Software hapert es, mehr als zwei Drittel der Befragten (69,3 %) haben keine ausreichenden Personalkapazitäten, um Woh- nungseigentümer über diese Regelungen zu informieren, die Beschlussfassung vorzubereiten, über die Durchführung in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss abstimmen zu lassen und entsprechende Fachfirmen zu be- auftragen und die Umsetzung nachzuhalten. Da die Verordnung über die knappe Frist hinausgehend nicht verlängert und nicht bußgeldbewehrt ist, wissen viele Immo- bilienverwalter nicht, was sie den Eigentümergemeinschaften raten sollen. Von Januar bis September 2024 stehen EnSimi- MaV und die Regelungen, die mit dem novellierten Gebäude- energiegesetz (GEG) ab dem 1. Januar 2024 in Kraft traten, zwischenzeitlich nebeneinander. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungs- anlagen, unabhängig von deren Energieträger verpflichtend (§ 60c GEG). Für Bestandsheizungen wird er nicht namentlich erwähnt. Die auslaufende EnSimiMaV und das neue GEG füh- ren daher auf Seiten der Eigentümer und Immobilienverwalter zu großer Verwirrung, rechtlicher Unsicherheit und Unmut. Unterm Strich hat der Gesetzgeber erkannt, dass er den deutschlandweiten hydraulischen Abgleich von Gaszentralhei- zungen nicht innerhalb weniger Monate per Frist verordnen kann. Das Nachsehen haben aber die vielen Immobilienver- waltungen, die sich mit der Thematik viele Stunden beschäfti- gen mussten, teils ohne überhaupt Angebote zu erhalten. Gründe für die Nichteinhaltung der gesetzlichen Frist zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs (§ 3 EnSimiMaV) in Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Gasheizungsanlage mit mindestens zehn Wohneinheiten (Mehrfachauswahl möglich | Anteile in Prozent | n = 396) Fehlende Kapazitäten in Fachfirmen für die Durchführung des hydraulischen Abgleichs Fehlende Dienstleister Zu kurze Umsetzungsfrist 76,8 61,6 58,6 Fehlende Beschlussfassung 47,0 Fehlendes Personal 23,7 Sonstige Zu späte Eigentümerversammlung 18,7 16,7 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

94 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes Zum 1. Januar 2024 trat die umfangreiche Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das Gesetz regelt nicht nur die grundsätzlichen Anforderungen für neue Hei- zungen, sondern enthält Übergangsfristen und Anforderun- gen dazu, bis wann Eigentümer über die zukünftige Versor- gungsart ihrer Gebäude entschieden haben müssen. Heizungstausch, -optimierung, energetische Maßnahmen etc. – mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den Zielen aus dem Klimaschutzgesetz kommen auf Immobilien- verwaltungen einige neue Aufgaben zu. 97,8 % der Befragten erwarten daher einen steigenden Bedarf an Schulungen. Es wird in vielen Fällen mehr als eine Eigentümerversammlung nötig sein. Dies sehen 62,6 % der befragten Verwaltungen so, die die Aussage tendenziell verneinten, dass eine jährliche Versammlung pro Jahr ausreicht, um alle erforderlichen Ent- scheidungen herbeizuführen. 64,8 % der insgesamt befrag- ten Firmen gaben an, dass sie der Aussage zustimmen, dass es flexiblerer unterjähriger Versammlungsformen bedarf, um alle erforderlichen Entscheidungen herbeizuführen. Bei den Firmen, die mindestens 30 % WEG-Objekte mit Etagenhei- zungen verwalten, stimmen sogar 72,1 % (trifft eher zu sowie voll und ganz zu) der Aussage zu. Hier kann die kürzlich zu- gelassene virtuelle WEG-Versammlung als unterjähriges Ver- sammlungsformat eine unkomplizierte Plattform für Aus- tausch und Beschlussfassung bieten.78 Dass sich diese für den Austausch von Gasetagenheizungen im Sondereigentum ver- einfachen soll, wünschen sich 90,9 % der Befragten.79 Dass auch insgesamt mehr Personal benötigt wird, um die gesetz- lichen Anforderungen zu erfüllen und zu überwachen, – die- ser Aussage stimmen insgesamt 74,1 % zu (trifft eher zu so- wie voll und ganz zu). Gleichzeitig wird sich der Fachkräftemangel nach Einschät- zung der Firmen weiter verschärfen (94,2 % Zustimmung). Das macht die Verwaltung von kleinen WEG mit großem Sa- nierungsbedarf unattraktiv. Kleinere Gemeinschaften haben bereits jetzt Probleme, eine Verwaltung zu finden. Bereits 42,9 % der befragten WEG-Verwaltungen haben eine Min- destgröße eingeführt, unter der sie keine Verwaltungsman- date annehmen. 15,6 % der befragten Unternehmen gaben an, dass sie zur Zeit grundsätzlich keine WEG mehr aufneh- men. Der VDIV-Verwalter-Monitor80 zum Thema WEG-Ver- sammlungszeiten vom Juni 2024 ermittelte, dass es beson- ders sehr kleine WEG mit maximal zehn Wohneinheiten schwer haben, am Markt noch eine Verwaltung zu finden, da mehr als jede vierte WEG-Verwaltung (26,3 %) angibt, keine 97,8 % der Befragten erwarten aufgrund der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes einen steigenden Bedarf an Schulungen. WEG dieser Größe mehr unter Vertrag zu nehmen (siehe Ka- pitel 4.1.). Die Situation für unsanierte kleine Mehrfamilien- häuser wird sich im Zuge des Fachkräftemangels und im Hin- blick auf die vielen neuen gesetzlichen Vorgaben weiter zuspitzen, wenn es darum geht, eine Verwaltung zu finden. Dieser Einschätzung stimmen 91,0 % der befragten Verwal- tungen zu (trifft eher sowie trifft voll und ganz zu). Ohne eine Erhöhung der Vergütung zur Umsetzung der geforderten Maßnahmen, Informationseinholung und -konsolidierung sowie Überwachung der Fristen wird die Umsetzung unmög- lich sein, das bestätigt die große Mehrheit von 95,7 % der Ver- waltungen. Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sieht unabhängig von der Frage der Erneuerung oder Förderung von Heizungsanlagen Vorschriften zur Prüfung und Optimie- rung von Heizungsanlagen vor. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungsanlagen, unabhängig von deren Energieträger sowie weitere Maßnahmen zur Heizungsopti- 78 laut Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (20/9890) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (20/12146) am 04.Juli 2024 vom Bundestag angenommen, bis Redaktionsschluss war die Verabschiedung durch den Bundesrat noch offen. 79 Weiterführende Informationen inklusive Beschlussmuster hält die “VDIV Handlungsempfehlung zum GEG” unter www.vdiv.de/publikationen bereit 80 VDIV Deutschland: Verwalter-Monitor „Bestandsaufnahme - Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümerversammlung“, Juni 2024, www.vdiv.de/publikationen

96 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer mierung ab 1. Oktober 2024 verpflichtend (§ 60c GEG) und löst damit die Vorschriften der EnSimiMaV ab (siehe Ab- schnitt Pflicht zum hydraulischen Abgleich). § 60a schreibt die Betriebsprüfung und Optimierung von Wärmepumpen, die nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut wurden, vor und § 60b die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen, mit Wasser als Wärmeträger, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden. Auch hier stellt sich die Situation erneut so dar, dass bereits die Mehrheit der Unternehmen (75,6 %) versucht hat, entsprechende Angebote für den hyd- raulischen Abgleich einzuholen, dieser aber an den nicht vor- handenen Kapazitäten der Fachfirmen scheitert. Anders als bei den Vorschriften aus der EnSimiMaV sagen weit weniger Verwaltungen, dass die Mitarbeitenden ausreichend infor- miert (51,1 %) sind und gerade einmal gut die Hälfte (53,6 %) bestätigt, das sie einen guten Überblick über die notwendi- gen Schritte haben, um die Vorschriften einzuhalten (trifft voll und ganz zu sowie trifft eher zu) und Prozesse eingerich- tet haben, um die erforderlichen Informationen einzuholen (53,2 %) (Art und Alter der Heizungsanlage, letzte Überprü- fung und erfolgte Maßnahmen etc). An Software dafür man- gelt es mehr als zwei Drittel (69,1 %) und das unabhängig von der Unternehmensgröße. Dazu kommt, dass nur ein gutes Viertel (27,7 %) bestätigen, dass sie über ausreichendes Per- sonal verfügen, die geforderten Maßnahmen in den entspre- chenden Fristen umzusetzen – drei Viertel (72,3 %) der teil- nehmenden Unternehmen haben das nicht! Mangelnde Personalkapazitäten bestätigen vor allem große Unterneh- men ≥ 3.000 VE zu 83,3 %. Letztlich schätzen bereits heute 74,5 % der Immobilienverwaltungen ein, dass sie die gesetz- lichen Anforderungen nicht oder eher nicht fristgerecht um- setzen werden. Auch hier steigt der Anteil mit der Unterneh- mensgröße von 67,2 % (< 400 VE) auf 82,9 % (≥ 3.000 VE) an. Nur auf 2,1 % aller teilnehmenden Unternehmen trifft die Aussage, dass ihr Unternehmen die geforderten Vorschriften zur Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen aus dem GEG fristgerecht umsetzen voll und ganz zu! Gebäude mit Gasetagenheizungen Laut einer Studie des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) aus dem Jahr 2023 ist die Gas-Eta- genheizung in Wohnungen in Deutschland das am vierthäu- figsten genutzte Heizungssystem: Im genannten Jahr wur- den rund 11,6 Prozent der deutschen Wohnungen bzw. 6,2 % der Wohngebäude mit einer Gas-Etagenheizung beheizt.81 Zustimmungsgrad zu Auswirkungen von Vorschriften zur Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen (§60a, b, c GEG) (Anteile in Prozent | n = 460) 44,0 31,6 15,8 8,5 Das Unternehmen hat bereits versucht, Angebote für den hydraulischen Abgleich für die von uns betreuten Gebäude einzuholen. Viele Fachfirmen haben jedoch keine Kapazitäten für die Durchführung des hydraulischen Abgleichs. Die Mitarbeiter sind ausreichend informiert, die Maßnahmen umzusetzen. Das Unternehmen verfügt über Prozesse, die erforderlichen Informationen zu beschaffen. 7,6 7,3 Das Unternehmen hat einen guten Überblick über die erforderlichen Schritte, um die Vorschriften einzuhalten. 6,0 Das Unternehmen verfügt über Software, die die Überprüfung der Fristen und Maßnahmen unterstützt. 4,3 Das Unternehmen hat ausreichende Personalkapazität, um die geforderten Maßnahmen umzusetzen. 3,4 2,1 Das Unternehmen wird die geforderten Maßnahmen fristgerecht umsetzen. 23,4 43,5 45,9 47,7 26,6 24,3 38,4 35,6 10,5 11,2 38,3 8,1 40,8 48,5 50,2 28,3 23,8 24,3 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 trifft voll und ganz zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft überhaupt nicht zu 81 BDEW Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e. V.: Wie heizt Deutschland 2023?; BDEW-Studie zum Heizungsmarkt; Stand: Dezember 2023; https://www.bdew.de/media/docu- ments/231221-BDEW-WHD2023.pdf; zuletzt abgerufen am 29. Mai 2024

98 Sanierung und Investitionen 12. VDIV-Branchenbarometer vorbereitet zu sein und bereits im Vorfeld einen Beschluss zum künftigen Handlungskonzept zu fassen. So soll Hand- lungsfähigkeit hergestellt werden, wenn die erste Therme kaputt geht. Weniger proaktiv ist die Lage beim Einholen der Informationen zu vorhandenen Gasetagenheizungen bei den Eigentümern: hier haben erst ein Viertel der Verwaltungen (25,8 %) mit diesem im GEG vorgeschriebenen Prozess be- gonnen (trifft eher sowie trifft voll und ganz zu). Immobilienverwaltungen müssen die Informationen bei den Sondereigentümern sowie Schornsteinfegern bis zum 31. De- zember 2024 anfordern. Gemischt ist die Haltung bei der Einschätzung, ob erst nach der Beschlussfassung der WEG beim Thema Heizungstausch von Seiten der Verwaltung ge- handelt wird. Hier gaben 47,6 % (trifft eher sowie trifft voll und ganz zu) an, es so zu handhaben, während 52,4 % dem (eher) nicht zustimmen. 77,0 % Der Großteil von 77,0 % der befragten Firmen strebt an, für den Fall der ersten Havarie vorbereitet zu sein und bereits im Vorfeld einen Beschluss zum künftigen Handlungskonzept zur Heizungserneuerung zu fassen. Wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt und die erste Gasetagenheizung kaputt geht, ist das der Startschuss für die Heizungserneuerung in der WEG. Wie gehen Sie diese Pflicht an? (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 332) Wir informieren in der nächsten ETV zur neuen Gesetzeslage. 55,5 34,8 6,7 3,0 Wir empfehlen, zeitnah einen Sanierungsfahrplan mit einem Konzept zur Heizungserneuerung zu beauftragen. Wir empfehlen, vor dem ersten Havariefall einen Beschluss zum künftigen Heizungskonzept zu fassen, um dann handlungsfähig zu sein. 27,4 25,5 46,3 51,5 19,5 6,7 15,2 7,9 Wir haben die WEG schriftlich über die neue Gesetzeslage informiert. 20,9 16,6 31,9 30,7 Wir werden erst tätig, wenn die Eigentümergemeinschaft dazu einen Beschluss gefasst hat. 20,5 27,1 29,5 22,9 Wir haben die Eigentümer bereits zur Abgabe der notwendigen Informationen zu den vorhandenen Gasetagenheizungen aufgefordert und eine Frist gesetzt. 8,0 17,8 30,1 44,2 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 trifft voll und ganz zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft überhaupt nicht zu

100 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer 07. ENTWICKLUNG DER MITARBEITERSCHAFT 7.1. Beschäftigte – Anzahl, Alter und Betriebszugehörigkeit Beschäftigtenzahl Die teilnehmenden Immobilienverwaltungen beschäftigten im Jahr 2023 durchschnittlich 9,1 Mitarbeitende (Vollzeit- äquivalente VZÄ) sowie durchschnittlich 0,7 Auszubildende/ dual Studierende. Gegenüber dem Vorjahr ist die durch- schnittliche Mitarbeiterzahl gesunken (VJ: 14,4 VZÄ), da der Anteil größerer Unternehmen ≥ 3.000 VE in der diesjährigen Erhebung geringer ist. Im Mittel gingen 5,4 Mitarbeitende (VJ: 8,0) unmittelbar Verwaltungstätigkeiten nach. Ihr Anteil am gesamten Mitarbeiterportfolio betrug über alle Unterneh- mensgrößenklassen im Durchschnitt 59,0 % (VJ: 55,4 %). Lässt man die Größenklasse ≥ 20.000 VE mit ihren im Mittel 324,3 Mitarbeitenden (Vollzeitäquivalente ohne Auszubilden- de) bei der Berechnung außen vor, so ergibt sich analog zur Vorjahreserhebung ein durchschnittlicher Mitarbeiterbestand von lediglich 7,8 Mitarbeitenden (VZÄ) über alle Größenklas- sen. In der Grafik wird die Größenklasse > 20.000 VE mit ei- nem Durchschnitt von 324,3 nicht abgebildet, da diese die Darstellung optisch verzerrt, sie ist aber in die Berechnung „Gesamt“ eingeflossen. Die Mehrheit (29,4 %) aller teilnehmenden Immobilienver- waltungen beschäftigte 2023 zwischen zwei und fünf Mit- arbeitende (in Vollzeitäquivalenten). Fast ein weiteres Drittel (33,8 %) hatte, vergleichbar zum letzten Branchenbarometer, maximal eine Vollzeitstelle (13,9 %) oder zwischen ein und zwei Vollzeitstellen (19,8 %) besetzt. Das spiegelt – wie schon die Aufteilung der Größenklassen – (vgl. Kapitel 1.2) die Klein- teiligkeit der Branche wider. Auch die Daten des Branchenbarometers bestätigen den an- haltenden Trend zu mehr Beschäftigung in Teilzeit: Im Jahr 2023 betrug die Teilzeitquote (Anteil der Teilzeitbeschäftig- ten an allen Erwerbstätigen) in Deutschland durchschnittlich 30,9 % und stieg damit auf einen erneuten Höchststand. Da- bei war der Anteil von Frauen, die in Teilzeit arbeiteten, mit 49,9 % deutlich höher als der Anteil bei männlichen Erwerbs- tätigen mit 13,3 %. Frauen entschieden sich am häufigsten aufgrund von Betreuung für eine Arbeit in Teilzeit, bei Män- nern wurde Bildung als häufigster Grund angegeben.82 Bei den am Branchenbarometer teilnehmenden Immobilienver- 82 Statistisches Bundesamt. (26. April, 2024). Anteil der Teilzeiterwerbstätigen in Deutschland nach Geschlecht von 2011 bis 2023; https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/ Gleichstellungsindikatoren/teilzeitquote-f25.html, zuletzt abgerufen am 16. Juli 2024

102 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Personen (+ 0,7 %). Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte da- mit einen neuen historischen Höchststand. Gründe dafür wa- ren sowohl die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte, als auch eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung, was die dämpfenden Effekte des demografi- schen Wandels überwog.85 Für 2024 planen die befragten Immobilienverwaltungen ei- nen deutlichen Personalaufbau mit im Schnitt 6,7 % mehr Vollzeitäquivalenten. Die durchschnittliche Anzahl an Mitar- beitenden (VZÄ) soll auf 9,7 VZÄ ansteigen. Überdurch- schnittliches Wachstum planen dabei die kleinen Unterneh- men mit < 400 VE (+ 17,9 %) und 400 - 999 VE (+ 9,8 %). Auch die Teilzeitquote soll weiter auf durchschnittlich 31,5 % ansteigen. Alter der Beschäftigten und Betriebszugehörigkeit Das durchschnittliche Alter der Mitarbeitenden variierte je nach Unternehmensgröße von 42,3 bis 48,9 Jahren und lag 2023 im Mittel bei 46,5 Jahren (VJ: 46,1 Jahre). Das entspricht in etwa dem Durchschnittsalter der Erwerbstätigen in Deutschland im Jahr 2023 von 43,9 Jahren, wobei Selbstständige mit 51,7 Jah- Wie hoch war in 2023 das Durchschnittsalter der Mitarbeitenden in Ihrem Unternehmen (ohne Auszubildende/Dual Studierende)? (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 472) % 30 25 20 15 10 5 0 5,9 e r h a J 5 3 – 0 3 > 4,2 e r h a J 0 3 – 5 2 > 0,4 e r h a J 5 2 27,5 22,5 11,9 13,1 11,4 2,5 e r h a J e r h a J e r h a J e r h a J e r h a J e r h a J 0 4 – 5 3 > 5 4 – 0 4 > 0 5 – 5 4 5 5 – 0 5 0 6 – 5 5 > > > 5 6 – 0 6 > 0,4 e r h a J 5 6 > Mittelwert Alter und Betriebszugehörigkeit der Mitarbeitenden 2023 nach Unternehmensgröße (ohne Auszubildende/Dual Studierende) (Mittelwerte in Jahren | n = 460) Jahre 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 46,7 48,9 44,6 45,4 46,0 44,6 46,5 42,3 7,3 8,2 7,7 10,3 8,8 9,1 8,0 5,2 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE > 20.000 VE Gesamt Mittelwert Alter der Mitarbeitenden durchschnittliche Betriebszugehörigkeit der Mitarbeitenden 85 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 001 vom 2. Januar 2024: KORREKTUR: Erwerbstätigkeit erreicht im Jahr 2023 neuen Höchststand; https://www.destatis.de/DE/Presse/ Pressemitteilungen/2024/01/PD24_001_13321.html; zuletzt abgerufen am 16. Juli 2024 86 Statistisches Bundesamt: Mikrozensus -Arbeitsmarkt 2023 (Erstergebnisse), erschienen am 02.04.2024; https://www.destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Arbeitsmarkt/Erwerbstaetigkeit/ Publikationen/Downloads-Erwerbstaetigkeit/statistischer-bericht-mikrozensus-arbeitsmarkt-2010410237005-erstergebnisse.html; zuletzt abgerufen am 16. Juli 2024

104 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer 7.2. Ausbildungstätigkeit der Unternehmen Ein Drittel (33,9 %, VJ: 30,3%, 2021: 27,7%) aller befragten Im- mobilienverwaltungen bildete im Jahr 2023 aus. Mehr als die Hälfte (59,3 %) der Ausbildungsbetriebe beschäftigte dabei einen und rund ein Fünftel (19,8 %) zwei Auszubildende/dual Studierende. Der Anteil der ausbildenden Unternehmen reichte von 6,3 % in Unternehmen mit < 400 VE bis 83,3 % der Unternehmen mit 10.000 - 20.000 VE. In der Gruppe < 20.000 VE gaben alle Teilnehmenden an, dass Auszubildende beschäftigt wer- den. Über alle befragten Verwaltungen hinweg – inklusive derer, die nicht ausbildeten – wurden 2023 durchschnittlich 0,7 Auszubildende/Dual Studierende (VJ: 0,8) beschäftigt, wobei die Spanne von knapp 0,1 (< 400 VE) bis zu 6,0 (> 20.000 VE) Auszubildende reichte. Unter den Unterneh- men, die ausbildeten, wurden im Mittel über alle Größenklas- sen hinweg 2,0 (VJ: 2,6) Auszubildende angelernt. Bleiben Großunternehmen (≥ 10.000 VE) bei der Mittelwertberech- nung unberücksichtigt, fällt der Durchschnitt auf 1,7 Auszu- bildende je Ausbildungsbetrieb. Sowohl die mit der Unter- nehmensgröße steigende Tendenz auszubilden, als auch die steigende durchschnittliche Anzahl an Auszubildenden ist nicht verwunderlich, da die Möglichkeit eine Ausbildung an- zubieten, maßgeblich von vorhandenen personellen Ressour- cen und vorhandenen Ausbildern im Unternehmen abhängt. Erfahrungsgemäß stehen Großunternehmen mehr Mittel für Rekrutierungsmaßnahmen zur Verfügung, sie können den Auszubildenden eine qualitativ bessere und vielfältigere Aus- bildung bieten, es gibt höhere Chancen nach erfolgreichem Abschluss übernommen zu werden sowie mit zunehmender Berufserfahrung Aufstiegschancen, verbunden mit höherer Vergütung. In kleinen Unternehmen hingegen haben Auszu- bildende oftmals die Chance, schnell Verantwortung zu über- nehmen und in viele Tätigkeitsbereiche Einblick zu bekommen. Der Anteil ausbildender Unternehmen ist über die letzten Jahre relativ stabil geblieben. In 2023 lag er bei 33,9 %, in 2022 bei 30,3 %, in 2021 bei 27,7 %, in 2020 bei 32,9 % und in 2019 bei 29,9 %. Die Immobilienbranche dokumentiert damit auch die Ent- wicklung des deutschen Arbeitsmarktes: Die Zahl der Neuver- träge stieg 2023 nach einem Einbruch im Corona-Jahr 2020 im dritten Jahr in Folge. Im Jahr 2023 haben rund 479.900 Personen in Deutschland einen neuen Ausbildungsvertrag in der dualen Berufsausbildung abgeschlossen. Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren das 2,1 % oder 10.000 mehr als im Jahr 2022 (469.900 Neu- verträge). Die Gesamtzahl der Auszubildenden blieb 2023 Bereitstellung von Ausbildungsplätzen nach Unternehmensgröße in 2023 (Anteile an Unternehmen in Prozent | n = 478) < 400 VE 6,3 400 – 999 VE 16,9 93,7 83,1 1.000 – 2.999 VE 51,5 48,5 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE 81,0 77,8 83,3 19,0 22,2 16,7 > 20.000 VE 100,0 Gesamt 33,9 66,1 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Anteil mit Auszubildenden/Dual Studierenden Anteil ohne Auszubildende/Dual Studierende Durchschnittliche Anzahl Auszubildende/Dual Studierende in Ausbildungsbetrieben 2023 (n = 162) 7 6 5 4 3 2 1 0 1,3 E V 0 0 4 < 1,0 E V 9 9 9 – 0 0 4 1,5 E V 9 9 9 . 2 – 0 0 0 . 1 6,0 6,0 2,0 t m a s e G E V 0 0 0 . 0 2 > E V 0 0 0 . 0 2 – 0 0 0 . 0 1 2,5 2,6 E V 9 9 9 . E V 9 9 9 . 5 – 0 0 0 . 3 9 – 0 0 0 . 6 89 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 151 vom 12. April 2024; https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/04/PD24_151_212.html; zuletzt aufgerufen am 16. Juli 2024

106 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Vorjahr. Dieser Zahl standen 26.381 unversorgte Bewerberin- nen und Bewerber gegenüber, die bis zum Stichtag (30. Sep- tember) keinen Ausbildungsplatz erhalten hatten.90 Fehlende Wirtschaftlichkeit hält vor allem kleine Immobilien- verwaltungen davon ab, eigene Fachkräfte auszubilden. Mehr als ein Viertel (28,0 %), und damit wieder mehr als 2022 (23,4 %) sah allerdings auch keinen Ausbildungsbedarf. Ins- besondere Unternehmen mit < 400 VE (44,3 %, VJ: 36,1 %) gaben in der aktuellen Umfrage an, grundsätzlich keinen Aus- bildungsbedarf zu haben. Je größer die Unternehmen waren, desto geringer war der Anteil derer, die keinen Bedarf sahen. Verwaltungen ≥ 3.000 VE gaben diesen Grund gar nicht mehr an. Der Ausbildungsbedarf erfuhr dennoch eine erfreuliche Entwicklung: Im Jahr 2020 gaben noch 33,8 % und 2019 so- gar 52,2 % der befragten Unternehmen an, keinen Bedarf an Auszubildenden zu haben. Immobilienverwaltungen küm- mern sich also zusehends darum, ihre Unternehmen langfris- tig personell gut aufzustellen. 7,5 % und 3,7 % der Befragten gaben an, ab 2024 bzw. 2025 ausbilden zu wollen. Für 2024 planen dann auch 37,0 % der Immobilienverwaltun- gen Ausbildungsplätze anzubieten, v. a. mehr Unternehmen im Größencluster 1.000 - 2.999 VE und 3.000 - 5.999 VE. Diese Unternehmen wollen im Mittel dann 2,1 Ausbildungs- plätze besetzen. Die durchschnittliche Zahl der Auszubilden- den/dual Studierenden würde damit über alle Unternehmen hinweg (auch die nicht ausbildenden einbezogen) bei durch- schnittlich 0,8 Auszubildenden liegen. 7.3. Verwaltete Einheiten pro Objektbetreuer 2023 beschäftigten die teilnehmenden Unternehmen durch- schnittlich 5,4 Mitarbeitende (VJ: 8,0) als Objektbetreuer (siehe Kap. 7.1), ohne die Unternehmen > 10.000 VE im Mit- tel 4,0 Objektbetreuer. Ihr Anteil am gesamten Mitarbeiter- portfolio betrug über alle Unternehmensgrößenklassen im Durchschnitt 59,0% (VJ: 55,4 %), ohne Unternehmen > 10.000 VE betrug er 60,6 %. Die Zahl der verwalteten Einheiten pro Objektbetreuer vari- iert naturgemäß schon aufgrund der durchschnittlichen Ob- jektgrößen stark – sowohl nach Art als auch nach Größe der Verwaltung. Die Zahl der betreuten Einheiten nahm dabei in der WEG-Verwaltung, der Mietverwaltung und der SE-Ver- waltung aufgrund von Skaleneffekten mit der Größe der Un- Weshalb bildeten Sie 2023 in Ihrem Unternehmen nicht aus? (Mehrfachauswahl möglich | Nennungen in Prozent | n = 316) Fehlende Ressourcen Kein Ausbilder vorhanden Kein Bedarf 47,2 28,6 28,0 Keine geeigneten Bewerber gefunden 17,4 Fehlende Wirtschaftlichkeit 13,0 Sonstiges Schlechte Erfahrungen in der Vergangenheit 8,7 8,7 Wir bilden in 2024 aus. 7,5 Wir werden ab 2025 ausbilden. 3,7 % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 90 Bundesagentur für Arbeit: Berufsbildungsbericht 2024; https://www.bmbf.de/SharedDocs/Downloads/de/2024/240508-berufsbildungsbericht-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1; zuletzt abgerufen am 16. Juli 2024

108 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Durchschnittlich in 2023 durchgeführte WEG-Versammlungen je WEG-Objektbetreuer (Anteil an Unternehmen in Prozent | n = 304) 10,2 15,3 2,8 4,5 2,8 15,9 % 23,9 24,4 bis zu 10 51 – 60 11 – 20 61 – 70 21 – 30 > 70 31 – 40 41 – 50 stgrößeren Kategorie 10.000 - 20.000 VE nicht mehr fort. Das deutet darauf hin, dass Unternehmen ≥ 6.000 VE weite- re Effizienzmaßnahmen ergriffen haben, um ihre Produktivi- tät zu steigern. In der Mietverwaltung war die Spanne der durchschnittlich verwalteten Einheiten in den Größenkategorien ≥ 3.000 grö- ßer (308,4 bis 678,6). Hier waren die Objektbetreuer bei Un- ternehmen mit 10.000 - 20.000 VE mit deutlichem Abstand am produktivsten. Das Betreuungsvolumen je Objektbetreu- er war dreimal so groß wie der Gesamtdurchschnitt. In allen Größenkategorien war ein Objektbetreuer in einer WEG für wesentlich mehr Einheiten zuständig als für Mietein- heiten. Das liegt unter anderem daran, dass das verwaltete Portfolio bei allen Größenkategorien einen wesentlich höheren Anteil an WEG-Einheiten aufweist. Zudem haben Mietobjekte im Schnitt weniger Einheiten als WEG-Objekte (vgl. Kap. 2.2.). Am größten war die Diskrepanz zwischen den beiden Verwal- tungsarten bei Unternehmen mit 6.000 - 9.999 VE: Hier ma- nagte ein WEG-Objektbetreuer mit 778,0 VE 1,2-mal Mal so viele Einheiten wie ein Mietobjekt-Betreuer (352,6 VE). Entscheidend für das Arbeitsaufkommen eines Objektbe- treuers im WEG-Bereich sind aber nicht nur die Anzahl der betreuten WEG-Einheiten, sondern auch die jährlich durch- geführten Wohnungseigentümerversammlungen. Über alle Unternehmensgrößen hinweg führte ein Objektbetreuer in 2023 durchschnittlich 28,8 WEG-Versammlungen durch und damit ca. 9,8 % mehr Versammlungen, als er WEG-Objekte betreute. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt der vom VDIV-Deutschland durchgeführte Verwalter-Monitor zu Ver- sammlungszeiten in WEG:91 hier gaben die 656 teilnehmen- den Immobilienverwaltungen an, im Schnitt 10,0 % mehr Versammlungen durchzuführen, als WEG verwaltet werden und dass ein Mitarbeitender, der WEG-Versammlungen durchführt, durchschnittlich 21,1 Versammlungen im Jahr ab- hält. Auch hier führen Mitarbeitende in Verwaltungen mit 1.000 - 2.999 VE die meisten Versammlungen durch. Bei grö- ßeren Unternehmen werden es wieder weniger. 7.4. Fachkräftemangel und Mitarbeiterakquise Vielen Unternehmen in Deutschland fehlt es an qualifiziertem Personal. Die Fachkräfteknappheit hat sich zwar durch die schwache Konjunktur etwas verringert, ist aber weiterhin his- torisch hoch: Im Oktober 2023 meldeten im halbjährlichen Fachkräftebarometer der Förderbank KfW und des Ifo-Insti- tuts 38,7 % der Unternehmen eine Behinderung ihrer Ge- schäftstätigkeit durch fehlende Fachkräfte, am stärksten im Dienstleistungsbereich, wo 45 % der Unternehmen fehlende Fachkräfte beklagten. Insgesamt waren kleine und mittlere Unternehmen ebenso häufig betroffen wie große, wobei re- gional erhebliche Unterschiede bestanden. So waren die Un- ternehmen in Ostdeutschland mit 43,7 % mit Abstand am häufigsten durch Fachkräftemangel betroffen, die Unterneh- men in Norddeutschland mit 33,3 % dagegen am wenigsten.92 Der Fachkräftemangel wird von vielen Unternehmen als gro- ßes Geschäftsrisiko der Zukunft eingeschätzt, kann er doch zum betrieblichen Stillstand führen. 56 % der 27.000 für die DIHK-Konjunkturumfrage vom 18. Dezember 2023 bis 19. Ja- nuar 2024 befragten Unternehmen schätzen den Fachkräf- temangel nach den Energie- und Rohstoffpreisen (60 %) und den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen (57 %) als anhaltendes großes Geschäftsrisiko ein.93 Laut der Bundesagentur für Arbeit lag der Bestand an gemel- deten offenen Arbeitsstellen im Jahresdurchschnitt in 2023 bei 760.608 freien Arbeitsstellen nach einem Rekordwert in 91 VDIV Deutschland: Verwalter-Monitor „Bestandsaufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümerversammlung”, Juni 2024, www.vdiv.de/publikationen 92 KfW-ifo-Fachkräftebarometer Dezember 2023; https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Konzernthemen/Research/PDF-Dokumente-KfW-ifo-Fachkr%C3%A4ftebarometer/KfW-ifo- Fachkraeftebarometer_2023-12.pdf; zuletzt abgerufen am 17.Juli 2024 93 Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK): DIHK–Konjunkturaumfrage; Februar 2024; https://www.dihk.de/resource/blob/112786/f824e19335def255f70b6d9c8f2d64f3/konjunktur- statistischer-anhang-dihk-konjunkturumfrage-jahresbeginn-2024-data.pdf; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024

110 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer stand in Ballungsgebieten keine offene Stellen hatten und fast ein Drittel (31,1 %) offene Stellen nicht besetzen konnten. Im Schnitt blieben bei den betroffenen Unternehmen über alle Unternehmensgrößen hinweg 1,5 Vollzeitstellen und 1,1 Teilzeitstellen unbesetzt. Bei großen Unternehmen (≥ 3.000 VE) waren es durchschnittlich 2,2 Vollzeitstellen – gemessen an den insgesamt in diesen Immobilienverwaltungen vorhan- denen Vollzeitstellen jede 10. Stelle (11,4 %). Die durchschnittliche Vakanz offener Arbeitsstellen aller Wirt- schaftszweige liegt mittlerweile bei 155 Tagen bzw. 22 Wo- chen (5,5 Monate). Offene Stellen für wirtschaftliche Dienst- leistungen sind im Schnitt 147 Tage (21 Wochen/5,3 Monate) vakant. Die Besetzungsdauer steigt steil an, ein Jahr zuvor lag sie noch bei fünf Monaten.95 Das betrifft auch die Tätigkeit von Immobilienverwaltungen und erschwert die tägliche Arbeit in den Unternehmen enorm. Die am Branchenbarometer teilneh- menden Unternehmen, die in 2023 offene Stellen zu besetzen hatten, benötigten durchschnittlich 15 Wochen, um einen pas- senden Bewerber zu finden. Kleine Unternehmen, in denen bis zu zwei Vollzeitstellen vorhanden sind (VZÄ), benötigten im Mittel nur 9,1 Wochen, da hier aufgrund der Mitarbeiterstruk- tur kurze Entscheidungswege gegeben sind und die Auswahl i. d. R. vom Inhaber selbst vorgenommen wird. Auch große Un- ternehmen mit mehr als 20 Mitarbeitenden benötigten nur ca.11,6 Wochen, da diese über entsprechende Recruitingmittel und Personalverantwortliche verfügen, die den Prozess beglei- ten. Am längsten benötigten Unternehmen mit zwei bis fünf Vollzeitstellen (VZÄ, es können in Summe mehr Mitarbeiter (Köpfe) sein) mit durchschnittlich 20,8 Wochen. Aber nicht nur unbesetzte Stellen sind eine Herausforderung für Unternehmen, sondern auch der seit 2020 ansteigende Krankenstand der Mitarbeitenden. Das Institut für Arbeits- markt- und Berufsforschung meldete in seiner Jahresbilanz 2023: “Der Krankenstand lag im Jahr 2023 mit einem erneu- ten Rekord von 6,11 % noch über dem sehr hohen Niveau des Vorjahres mit 5,95 %. Damit waren im Jahr 2023 Beschäftigte so lange krankgeschrieben wie noch nie seit 1991: durch- schnittlich 15,2 Arbeitstage. Der Arbeitsausfall aufgrund von Krankheit lag im Vergleich zum Jahr vor Corona (2019) um 1,72 Prozentpunkte höher. Die Hauptgründe für den hohen Krankenstand waren wie im Vorjahr Krankschreibungen auf- grund von Erkältungskrankheiten und Atemwegsinfekten, wie grippale Infekte oder Bronchitis.96 Krankheitstage Mitarbeitende ohne Auszubildende/Dual Studierende in 2023* (n = 344) Ø Summe Krankheitstage 2023 Ø Krankheitstage je VZÄ 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 9,5 64,8 7,7 107,6 6,0 12,7 7,1 28,2 405,0 6,4 10,4 227,9 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 7,6 50,3 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE Gesamt Mittelwert Summe Krankheitstage Mitarbeitende 2023 Mittelwert Anzahl Krankheitstage 2023 je VZÄ * exkl. Langzeitkranke mit > 30 Krankheitstagen 95 Bundesagentur für Arbeit: Vakanzzeit von Arbeitsstellen nach Wirtschaftszweigen in Deutschland im Zeitraum von Juli 2023 bis Juni 2024 (in Tagen), veröffentlicht von Statista Research Department: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1318391/umfrage/vakanzzeit-gemeldeter-arbeitsstellen-nach-wirtschaftszweigen/; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024 96 Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung IAB: Presseinformation vom 05.03.2024: Jahresbilanz 2023: Noch nie außer im Corona-Jahr 2020 war die Arbeitszeit so niedrig; https://iab. de/presseinfo/jahresbilanz-2023-noch-nie-ausser-im-corona-jahr-2020-war-die-arbeitszeit-so-niedrig/; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024

112 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Maßnahmen gegen Fachkräftemangel Um dem Fachkräftemangel zu begegnen, müssen Unterneh- men zu vielfältigen Maßnahmen greifen. Die unter den Bran- chenbarometer-Teilnehmenden wiederholt populärste Me- thode ist das Angebot von Homeoffice oder mobilem Arbeiten (55,3 %, VJ: 66,3 % der Nennungen), welches sich seit der Co- rona-Pandemie in immer mehr Unternehmen etabliert hat. Ebenfalls weit vorn bei den Maßnahmen liegen mit 49,2 % der Nennungen höhere Gehälter (VJ: 54,4 %), mit 48,4 % (VJ: 64,1%) die Nutzung von Gleitzeitmodellen bzw. flexiblen Ar- beitszeiten, sowie mit 46,7 % (VJ: 52,7 %) die Einstellung von Quereinsteigern. 37,7 % der Immobilienverwaltungen setzen auf verstärkte Aus- und Weiterbildung (siehe Kap. 7.2. und 7.5.) An den TOP-5-Maßnahmen hat sich damit gegenüber dem Vorjahr nichts geändert. Obwohl mitunter die 4-Tage-Woche diskutiert wird, liegt die durchschnittliche Arbeitszeit von vollbeschäftigten Erwerbstäti- gen in Deutschland in 2022 noch immer bei 40,4 Stunden (2012: 41,9).97 Bei den teilnehmenden Unternehmen des Bran- chenbarometers umfasst die Regelarbeitszeit für Vollzeitbe- schäftigte (Vollzeitäquivalente VZÄ) durchschnittlich 39,1 Stun- den pro Woche. Bei knapp zwei Dritteln der befragten Unternehmen (65,1 %) beträgt sie 40 Stunden, nur in jeder zehnten Immobilienverwaltung (10,1 %) 38 Stunden. Nur ein Viertel (25,0 %) der Befragten wollen hieran etwas ändern und die Wochenarbeitsstunden verringern, um attraktiver auf dem Arbeitsmarkt zu werden und dem anhaltenden Trend nach mehr Teilzeit zu entsprechen. Im EU-Vergleich gehörte Deutschland 2022 mit 34,7 Wochenstunden mit weiteren sechs Mitglieds- staaten zu der Gruppe, in denen die wöchentliche Arbeitszeit aller Erwerbstätigen (Vollzeit- und Teilzeiterwerbstätige) unter dem europäischen Durchschnitt von 37,0 Stunden lag.98 Ein weiterer Aspekt, der die Arbeitszeiten in der WEG-Verwal- tung stark beeinflusst, sind der Beginn und die Dauer von WEG- Versammlungen. Über alle Unternehmensgrößen der am Bran- chenbarometer teilnehmenden WEG-Verwaltungen hinweg führte ein Objektbetreuer in 2023 durchschnittlich 28,8 WEG- Versammlungen durch und damit ca. 9,8 % mehr Versammlun- vor 12.00 Uhr zwischen 12.00 und 15.00 Uhr zwischen 15.00 und 17.00 Uhr zwischen 17.00 und 19.00 Uhr ab 19.00 Uhr Wie viele Wochenstunden umfasst die Regelarbeitszeit für Vollzeit- beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in Ihrem Unternehmen? (Anteile in Prozent | n = 476) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 3,2 2,9 1,7 61,9 63,8 66,2 71,1 65,1 3,2 4,3 8,8 14,3 11,1 6,3 23,2 5,8 22,1 2,9 10,5 18,4 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE 6,3 19,7 5,5 1,7 Gesamt 30 > 30 – 35 > 35 – 38 > 38 – 40 40 > 40 Zu welchen Uhrzeiten finden werktags ihre Eigentümerversammlungen statt? (Anteile in Prozent | n = 272) 2,0 3,8 5,0 30,9% 58,4 97 Statistisches Bundesamt: wöchentliche Arbeitszeit; https://www.destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Arbeitsmarkt/Qualitaet-Arbeit/Dimension-3/woechentliche-arbeitszeitl.html; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024 98 Eurostat Datenbank: Arbeitskräfteerhebung, Stand 30.09.2023, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt; https://www.destatis.de/Europa/DE/Thema/Bevoelkerung-Arbeit-Soziales/ Arbeitsmarkt/Qualitaet-der-Arbeit/_dimension-3/01_woechentliche-arbeitszeitl.html; zuletzt abgerufen am 17. Juli 2024

114 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer zumindest im eigenen Mietbestand eine schneller eine Über- sicht über freie Wohnungen. Einer PwC-Umfrage in zwölf deutschen Großstädten100 zur Folge sind rund zwei Drittel der Erwerbstätigen mit den Mietpreisen, den Kosten für Wohnei- gentum und der Anzahl freier Mietwohnungen in deutschen Großstädten unzufrieden, jeder Dritte hat daher bereits über einen Arbeitsplatzwechsel nachgedacht. Laut Umfrage hat durchschnittlich jeder zehnte Berufstätige (11 %) schon einmal den Job aufgrund zu hoher Mieten gewechselt – in der Alters- gruppe 18 - 34 Jahre sind es sogar 17 %. Die Berufstätigen sehen daher sowohl die öffentliche Hand als auch den Arbeitgeber in der Pflicht zu handeln. So wünschen sich die Befragten in erster Linie finanzielle Unterstützung durch die Arbeitgeber. 83 % bzw. 82 % befürworten Mietzuschüsse des Arbeitgebers und die Übernahme der Fahrtkosten. 79 % wünschen sich, dass Un- ternehmen Betriebswohnungen zur Verfügung stellen und die Homeoffice-Ausstattungen finanzieren. Entgeltoptimierungsbausteine und Boni Eine weitere Möglichkeit, Mitarbeitende an das Unternehmen zu binden oder für neue Fachkräfte als Arbeitgeber attraktiv zu sein, sind neben einer marktgerechten Entlohnung auch Entgeltoptimierungsbausteine. Mehr als die Hälfte (54,8 %) der teilnehmenden Immobilienverwaltungen macht ihrer Be- legschaft entsprechende Angebote, wobei die Beteiligung mit der Anzahl der Beschäftigten stark zunimmt. Nur jedes zweite Unternehmen mit maximal fünf Mitarbeitenden unterbreitet solche Angebote, in Firmen mit mehr als 20 Beschäftigten be- reits 61,5 % der Verwaltungen. Am beliebtesten sind dabei die Überlassung oder ein Zuschuss zum Mobiltelefon (53,4 % Nennungen), Tankgutscheine und der Zuschuss für den öf- fentlichen Personennahverkehr. Einen Kinderbetreuungszu- schuss zahlen nur 16,0 % der Unternehmen, die zusätzliche Gehaltsbestandteile anbieten, einen Zuschuss zu anfallenden Internetkosten nur 14,5 % und eine private Unfallversicherung bietet nur knapp jedes zehnte Unternehmen an. Abgesehen vom Gehalt können Boni eine gute Option sein, Mitarbeitende für einen Einstieg ins Unternehmen zu interes- sieren oder die eigene Belegschaft zu motivieren und Fluktu- ation zu verhindern. Rund ein Drittel der teilnehmenden Im- mobilienverwaltungen (32,1 %) arbeitet bereits mit diesem Instrument, dabei koppeln 10,0 % die Bonuszahlungen an das Betriebsergebnis, 20,0 % nicht, 2,1 % nutzen beide Möglich- keiten. Jedes zehnte Unternehmen (12,9 %) nutzt Zielvorga- Welche Bausteine der Entgeltoptimierung bieten Sie an und welche werden von ihren Mitarbeitenden genutzt? (Mehrfachasuwahl möglich | Nennungen in Prozent | n = 262) Mobiltelefon/Zuschuss zum Mobiltelefon Tankgutschein Zuschuss für öffentlichen Personennahverkehr (Jobticket) Sachgutscheine Job-Bike Betriebliche Gesundheitsförderung Mitarbeiterverpflegung (Kantinenzuschuss, Restaurantschecks o. Ä.) Kinderbetreuungszuschuss Internetkostenzuschuss private Unvallversicherung 5,3 % 0 werden angeboten werden genutzt 10,7 9,2 9,2 10 53,4 51,1 50,4 42,0 39,7 46,6 41,2 36,6 36,6 34,4 23,7 23,7 20,6 17,6 16,0 14,5 20 30 40 50 60 100 PricewaterhouseCoopers GmbH: „Wohnungsnot in deutschen Großstädten und die Folgen für den Arbeitsmarkt“; Erhebungszeitraum: September/Oktober 2023 https://www.pwc.de/de/ mittelstand/pwc-studie-wohnungsnot-und-die-folgen-fuer-den-arbeitsmarkt.pdf; zuletzt abgerufen am 27. Februar 2024

116 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer durchschnittlich 325,00 € beträgt. 8,2 % haben andere Ver- gütungsmodelle, am häufigsten wurden hier zehn Prozent vom Jahresumsatz oder eine monatliche Verwaltervergütung angegeben. 60,7 % der befragten Firmen planen, in 2024 neue Mitarbei- tende einzustellen, insbesondere große Immobilienverwaltun- gen wollen Personal aufbauen (94,7 % im Cluster ≥ 3.000 VE). 58,0% davon werden für diese Neueinstellungen durch- schnittlich höhere Gehälter zahlen als noch für Neueinstel- lungen in 2023 (35,2 % aller Befragten). Die Einstiegsgehälter werden dabei durchschnittlich 10,7 % über denen von 2023 und 9,5 % über denen der vorhandenen Belegschaft liegen, wobei es hier keine größeren Unterschiede zwischen den Unternehmensgrößen gibt. Bedeutung von Homeoffice und mobilem Arbeiten Für 55,3 % der befragten Immobilienverwaltungen ist das An- gebot von Homeoffice oder mobilem Arbeiten das erste Mit- tel der Wahl, um dem Fachkräftemangel zu begegnen. Homeoffice hat sich auch nach der im März 2022 ausgelau- fenen Homeoffice-Pflicht, die aufgrund der Corona-Pande- mie eingeführt worden war, in Deutschland etabliert. Laut Zahlen des statistischen Bundesamtes (Destatis) waren 23,5 % aller Erwerbstätigen im Jahr 2023 zumindest gelegentlich im Homeoffice tätig, nur geringfügig weniger als im Jahr 2022 mit 24,0 % und 2021 mit 24,9 %. Allerdings wurde es in 2023 weniger umfänglich genutzt, als zu Pandemiezeiten bzw. im Vorjahr. Im Jahr 2023 arbeitete knapp die Hälfte (44 %) der Erwerbstätigen, die Homeoffice nutzten, genauso oft oder häufiger am Arbeitsplatz als von zu Hause aus, 2022: 39,0%. Gut ein Viertel (26 %) war vollständig im Homeoffice, 2022: 31 %, 2021: 40 %. Die Häufigkeit der Homeoffice-Nutzung wird sowohl von der Größe des Unternehmens, als auch dem Alter der Beschäftigten beeinflusst. So steigt der Homeoffi- ce-Anteil mit der Größe des Unternehmens. Homeoffice ist unter den 25 - 34- jährigen am beliebtesten.101 Ob es sich bei dem andeutenden “Return to Office” bereits um eine Trendumkehr handelt, bleibt abzuwarten, aber im- mer mehr Firmen holen ihre Mitarbeiter zumindest für eine gewisse Anzahl an Tagen aus dem Homeoffice zurück ins Büro. Eine Studie des Immobilien-Beratungsunternehmens JLL ergab, dass rund 87 % der Arbeitgeber erwarten, dass sich ihre Beschäftigten zumindest von Zeit zu Zeit für das Büro als Arbeitsplatz entscheiden und 33 % der befragten Unterneh- 75,0 % Drei Viertel (75,0 %) der teilnehmenden Immobilienverwaltungen bieten ihren Mitarbeitenden an, einen Anteil ihrer Arbeitsstunden im Homeoffice oder im mobilen Arbeiten zu erbringen. men bereits eine Präsenzpflicht eingeführt haben. Weitere 27 % könnten sich vorstellen, dies demnächst zu tun.102 Im Spannungsfeld zwischen Normalisierung und Rückab- wicklung von Homeoffice-Angeboten haben sich in den meisten Unternehmen strukturierte hybride Arbeitsmodelle etabliert, die aber auch Einfluss auf den deutschen Büromarkt haben. So wollen 84 % aller Unternehmen in Deutschland, die ihren Bürobeschäftigten Homeoffice-Regelungen anbieten, auch in Zukunft daran festhalten. Daraus resultiert eine rück- läufige Gesamtnachfrage nach Büroflächen, die am Büro- markt einen Minderbedarf von 12 % bis zum Jahr 2030 ergibt, was einer Büromietfläche von 11,5 Millionen Quadratmetern entspricht. Folglich ergibt sich eine Spreizung des Angebotes auf dem Büromarkt – moderne Flächen in guten Lagen, die die New-Work-Anforderungen über mehr kommunikative Flächen zur Teamarbeit und informellen Austausch unter den Mitarbeitenden erfüllen, erfahren eine hohe Nachfrage bei den Unternehmen und entsprechende Mietpreissteigerun- gen, andere Flächen haben es bei der Vermarktung eher schwer.103 101 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. N032 vom 26. Juni 2024; https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/06/PD24_N032_13.html; zuletzt abgerufen am 18. Juli 2024 102 Jones Lang LaSalle Inc: JLL-Report „Is hybrid really working?“: https://www.jll.de/de/presse/87-prozent-der-unternehmen-fordern-die-rueckkehr-ihrer-mitarbeiter-ins-buero; zuletzt abgerufen am 18. Juli 2024 103 Colliers International Deutschland GmbH in Zusammenarbeit mit dem ifo-Institut: . Neue Arbeitswelt, neue Arbeitsorte: Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt; 2024; ifo Schnelldienst, 77(3), 63 – 73; https://www.colliers.de/homeoffice-studie/; zuletzt abgerufen am 20. März 2024

118 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Bei 37,2 % der für das Branchenbarometer befragten Unter- nehmen arbeiten die Beschäftigten mindestens einmal pro Woche (maximal 20 Arbeitsstunden) aus dem Homeoffice oder mobil. Vor allem Unternehmen < 3.000 VE favorisieren diese Variante, in größeren Verwaltungen ≥ 3.000 VE werden mehrheitlich (47,4 %) > 20 - 40 % der Arbeitsstunden im Ho- meoffice erbracht. Um Homeoffice oder mobiles Arbeiten zu ermöglichen, ist ein vergleichsweise hoher Digitalisierungs- grad Voraussetzung. Den können große Unternehmen auf- grund ihrer Wirtschaftskraft leichter erreichen als kleine. So ist auch unter den teilnehmenden Verwaltungen die Tendenz zu beobachten, dass der Anteil der Arbeitsstunden, die aus dem Office erbracht werden, ab einer Mitarbeiterzahl von 20 Mitarbeitenden sinkt. Aber auch bei sehr kleinen Unterneh- men mit maximal zwei Vollzeitäquivalenten wird überdurch- schnittlich oft aus dem Homeoffice gearbeitet. Homeoffice ist damit nicht nur eine Möglichkeit, um die Arbeitszeiten so- wie den Arbeitsort zu flexibilisieren, neue Mitarbeitende zu finden oder Personal an das Unternehmen zu binden, son- dern auch ein gutes Instrument zur Verbesserung der Work- Life-Balance der Mitarbeitenden. Homeoffice spart (stressi- ge) Arbeitswege, die gewonnene Zeit kann für Familie oder Hobbies, Weiterbildung oder Gesundheitsfürsorge genutzt werden und damit tendenziell auch zur Senkung der Kran- kentage beitragen. Langfristig kann es auch bei der Reduzie- rung der Betriebskosten einen Beitrag leisten, wenn mit Aus- laufen der Mietverträge eine Kostenreduktion durch Verringerung der Büroarbeitsplätze und -flächen durch Desksharing möglich werden. Das erfordert allerdings eine langfristige Planung, die nicht zuletzt von der strategischen Unternehmens- und damit auch Personalplanung (siehe Kap. 8.2.) sowie Einsatz von Software bis zu Künstlicher Intelli- genz (siehe Kap. 8.1.) abhängig ist. 7.5. Weiterbildung für Mitarbeitende Selbstverständlich sind ein angenehmes Betriebsklima, marktgerechte Entlohnung und ein gutes Image des Arbeit- gebers entscheidende Bindungsfaktoren. Eine weitere Maß- nahme, um dem Fachkräftemangel, aber auch den vielfälti- gen Herausforderungen der wirtschaftlichen Transformation durch Digitalisierung, klimapolitische Ziele und demografi- schen Wandel zu begegnen, ist eine kontinuierliche Aus- und Weiterbildung der Belegschaft. Die Digitalisierung verändert Arbeitsweise und Kundeninteraktionen von Unternehmen Wie ist Ihre aktuelle durchschnittliche Aufteilung zwischen Arbeitsstunden, die von Ihren Mitarbeitenden im Office erbracht werden, zu Homeoffice-Ar- beitsstunden/mobiles Arbeiten bezogen auf eine Vollzeitstelle? (Anteile in Prozent | n = 478) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 13,8 86,2 30,6 69,4 40,9 59,1 21,0 20,6 35,8 33,0 25,0 79,0 79,4 64,2 67,0 75,0 bis zu 1 VZÄ > 1 – 2 VZÄ > 2 – 5 VZÄ > 5 – 10 VZÄ > 10 – 20 VZÄ > 20 – 50 VZÄ > 50 VZÄ Gesamt Anteil Arbeitsstunden Office Anteil Arbeitsstunden Homeoffice/mobilies Arbeiten

120 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer In kleinen Unternehmen verbrachten die Beschäftigten im Jahr 2022 mit 23,9 Stunden am meisten Zeit mit Weiterbildung, während es in mittelgroßen Unternehmen 19,1 Stunden und in Großunternehmen 18,1 Stunden waren. Ähnlich sieht es bei den finanziellen Investitionen aus. Kleine Unternehmen inves- tierten 2022 pro Mitarbeiter 1.492 € in Weiterbildung, mittel- große Unternehmen 1.288 € und Großunternehmen 1.267 €.106 Für 2024 planen 47,5 % der am Branchenbarometer 2024 teilnehmenden Unternehmen ihr Budget gegenüber 2023 zu erhöhen, 36,9 % werden es unverändert lassen und 15,6 % weniger einplanen als 2023. Im Mittel wollen die Immobilien- verwaltungen durchschnittlich 6.350 € (1,6 % ihres Umsat- zes), also noch einmal 24,5 % mehr als 2023 für Aus- und Weiterbildung aufwenden. Inhaltlich bilden WEG-Recht (85,7 % der Unternehmen, VJ: 83,2 %) und Mietrecht (63,9 %, VJ: 62,2 %) wieder die beiden großen Weiterbildungsschwerpunkte für das Jahr 2024 und spiegeln das Gewicht dieser Inhalte im Portfolio der Unterneh- men wieder. Abrechnung (41,4 %, VJ: 49,0 % der Nennungen) und Kundenportale (36,9 %, VJ: 33,8 %) finden sich an dritter und vierter Stelle. Vorbereitung auf die Zertifizierung (34,0 %, VJ: 40,6 %) und CO2-Bepreisung (30,3 %, VJ: 30,8 %) sind zwei Themenbereiche, die aufgrund der veränderten gesetzlichen Anforderungen in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeu- tung gewonnen haben. Seit Januar 2023 müssen sich Vermieter an den CO2-Kosten beteiligen. Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter hängt vom Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadrat- meter Wohnfläche ab. Für Hausverwaltungen, die Dienstleister mit der Erstellung der verbrauchsabhängigen Heizkostenab- rechnung beauftragen, übernimmt dieser automatisch die Ein- stufung des Gebäudes in das Stufenmodell und die Aufteilung der CO2-Kosten. Viele Wärmeversorgungsunternehmen sind allerdings derzeit nicht in der Lage, die erforderlichen Daten zur Aufteilung der CO2-Kosten gemäß § 3 des CO2KostAufG auf ihren Rechnungen auszuweisen. Dies führt zu Verzögerungen und Unklarheiten bei der Abrechnung von Heizkosten. Diese Situation beeinträchtigt nicht nur das Abrechnungswesen, son- dern bringt viele Immobilienverwalter auch in Konflikt mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben. Der VDIV Deutsch- land hat daher bereits im April 2024 in einem Schreiben an Bundesminister Habeck den Gesetzgeber dringend dazu auf- gefordert, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um dieses Dilemma zu lösen und sicherzustellen, dass die Lieferanten ih- ren Informationspflichten nachkommen. Wie hoch war Ihr Weiterbildungsbudget in den Jahren 2022 und 2023 insgesamt und welches Budget planen Sie für 2024? (Mittelwert Angabe in Euro pro Jahr als Summe für alle Mitarbeitenden | n = 488) < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE Gesamt inkl > 20.000 VE 1.291 1.825 2.101 2.168 2.675 3.055 3.950 4.985 5.622 6.247 7.338 8.720 15.705 16.554 16.717 16.000 21.583 24.167 3.928 5.101 6.350 € 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Ist 2022 Ist 2023 Budget 2024 106 Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V.: STUDIE 01/2024 Weiterbildungskultur in KMU; April 2024; https://www.kofa.de/daten-und-fakten/studien/weiterbildungskultur-in-kmu/, zuletzt aufgeraufen am 15.Juli 2024

122 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Weiterbildungsbudget 2023 je Vollzeitäquivalent und Budget 2024 je Vollzeitäquivalent (VZÄ) (Mittelwert in Euro je VZÄ| n = 434) in €/VZÄ 1.600 1.466 1.400 1.358 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1.089 1.102 995 929 937 871 751 646 596 527 421 412 475 380 bis zu 1 VZÄ > 1 – 2 VZÄ > 2 – 5 VZÄ > 5 – 10 VZÄ > 10 – 20 VZÄ > 20 – 50 VZÄ > 50 VZÄ Gesamt Ist 2023 pro VZÄ 2023 Budget 2024 pro VZÄ Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz gehört laut § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ab 1. Dezember 2023 (§ 48 Abs. 4 WEG) zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Seit dem 1. Dezember 2023 können WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters daher verlangen. Die Zertifizierung des Verwalters in der jetzigen Form betrifft damit nur den Bereich der WEG-Verwaltung. Rund die Hälfte (49,8 %) aller betroffenen WEG-Verwaltun- gen hat bereits alle zu zertifizierenden Mitarbeitenden zerti- fiziert, der Anteil hat sich damit gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt (VJ: 27,5 %). In einem Drittel der Unternehmen (35,1 %) haben einen Teil, aber noch nicht alle betroffenen Mitarbeitenden die Prüfungen abgelegt. Nur 9,1 % der WEG- Verwaltungen haben noch gar nicht mit der Zertifizierung begonnen, der Anteil nimmt mit der Unternehmensgröße stark ab: Bei WEG-Verwaltungen ≥ 3.000 VE haben bereits alle befragten Unternehmen begonnen. Nur 6,1 % der WEG- Verwaltungen verzichten gänzlich auf die Zertifizierung, hauptsächlich aufgrund der fehlenden Nachfrage seitens der WEG, des hohen Durchschnittsalters der Mitarbeiten- den oder sehen aufgrund der langjährigen Berufserfahrung genügend Kompetenz im Unternehmen und daher keine Notwendigkeit. Im Schnitt sind über alle befragten WEG-Verwaltungen be- reits 4,0 Vollzeitäquivalente zertifiziert oder gelten als sol- ches. Volljuristen, Immobilienkaufleute, Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte Immobi- lienfachwirte oder Hochschulabsolventen mit immobilien- wirtschaftlichem Schwerpunkt gelten mit ihren Studien- bzw. Berufsabschlüssen automatisch als zertifizierte Verwalter. Selbstverständlich ist die Anzahl VZÄ mit der Un- ternehmensgröße ansteigend – im Schnitt sind in Verwaltun- gen < 400 VE bereits 1,1 VZÄ, im Cluster 400 - 999 VE 1,4 VZÄ, 1.000 - 2.999 VE 3,6 VZÄ und ≥ 3.000 VE 13,0 VZÄ zertifi- ziert. Über alle Unternehmensgrößen hinweg müssen durch- schnittlich noch 1,8 VZÄ die Zertifizierung durchlaufen, im Vorjahr betrug die Zahl noch im Mittel 3,0 VZÄ. Die Unter- nehmen sind also insgesamt auf einem guten Weg, aber die Maßnahme ist noch nicht flächendeckend abgeschlossen.

124 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer 7.6. Betriebliche Altersvorsorge (bAV) Eine Möglichkeit, um sich einen Wettbewerbsvorteil im Rah- men der Mitarbeiterbindung und -findung zu schaffen, ist das Angebot einer betrieblichen Altersvorsorge. Als innovative Zukunftsvorsorge bessert sie die Finanzen der Mitarbeiten- den im Alter deutlich auf, sorgt damit für eine höhere Zufrie- denheit der Beschäftigten und kann helfen, neue Fachkräfte für sich zu gewinnen. Außerdem führt der demografische Wandel nicht nur zu einer drohenden Überalterung der Ge- sellschaft und der Mitarbeitenden, sondern stellt vor allem auch junge Nachwuchskräfte vor die Frage, ob und in welchem Umfang das gesetzliche Rentensystem in den kom- menden 30 bis 40 Jahren als zuverlässige Sicherung des spä- teren Lebensstandards ausreichend ist. Die betriebliche Altersversorgung, als zweite Säule der Altersvorsorgesysteme und -sicherung neben der gesetzlichen Rentenversicherung (erste Säule) und zusätzlichen privaten Vorsorge (private Rentenversicherung als dritte Säule) kann hier eine immer wichtigere Rolle einnehmen. Sie dient der sozialen Sicherung des Arbeitnehmers und seiner Familie und liegt vor, wenn der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer aus Anlass eines Arbeits- verhältnisses Versorgungsleistungen zusagt. Diese greifen bei Alter, Invalidität und/oder Tod. Seit 1. Januar 2002 hat jeder in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversi- cherte Arbeitnehmende einen Rechtsanspruch gegen seinen Arbeitgebenden, Teile seines Gehalts wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld in eine betriebliche Altersversorgung umzu- wandeln – die sogenannte Entgeltumwandlung. Für die Ge- währung einer betrieblichen Altersversorgung gibt es fünf Durchführungswege. Unmittelbare Durchführungswege, die über das Unternehmen direkt finanziert werden, sind die Di- rektzusage (Pensionszusage) und die Zusage über eine Un- terstützungskasse. Für mittelbare Durchführungswege (ver- sicherungsförmig) stehen Arbeitgebenden die Pensionskasse, Pensionsfonds und Direktversicherungen zur Auswahl. In der aktuellen Ausgabe des Branchenbarometers wurden die Unternehmen zum zweiten Mal zum Thema bAV befragt. Im letzten Jahr kannten zwei Drittel (66,4 %) die Informati- onspflichten der Arbeitgebenden zur betrieblichen Altersvor- sorge, ein Drittel nicht (33,6 %). In der diesjährigen Erhebung kennen bereits 7,1 % mehr diese Pflicht, insgesamt 71,1 % der Befragten. Der Anteil wächst mit der Unternehmensgröße von knapp zwei Dritteln (65,1 %) der kleinen Firmen (< 400 VE) auf drei Viertel bei Unternehmen mit 1.000 - 2.999 VE bis zu 100 % des größten Clusters > 20.000 VE. Erneut machen nicht alle, die sich ihrer Pflicht bewusst sind, ihren Mitarbei- Vergleich Anteil an Unternehmen, die Informationspflicht zur bAV kennen mit Anteil derer, die sie auch selbst anbieten nach Unternehmensgröße (Anteile in Prozent | n = 488) 100,0 100,0 85,7 76,2 88,9 66,7 83,3 83,3 71,1 44,4 % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 65,1 64,3 75,0 55,9 34,3 23,8 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE 3.000 – 5.999 VE 6.000 – 9.999 VE 10.000 – 20.000 VE > 20.000 VE Gesamt kennen Informationspflicht zur bAV bieten bAV an

(10,9 %) hat kein überzeugendes Angebot gefunden. Nur we- nige (3,9 %) haben Schwierigkeiten mit der Produktvielfalt. Unter sonstigen Gründen (11,7 %) werden zu geringe Be- schäftigungsdauer, zu hohe Kosten, Gewährung von Gehalts- erhöhung für die Eigenvorsorge oder die kleine Unterneh- mensgröße genannt. 126 Entwicklung der Mitarbeiterschaft 12. VDIV-Branchenbarometer Dennoch ist die arbeitgeberfinanzierte bAV ein wichtiges Kri- terium bei der Entscheidung für einen neuen Arbeitsplatz. 49 % gaben an, sie würden bei einem Jobwechsel darauf ach- ten, ob der neue Arbeitgeber eine von ihm finanzierte bAV an- biete, und hielten diesen Punkt auch für sehr wichtig.109 Die Potenziale in diesem Bereich sind also groß, um die bAV als wichtiges Differenzierungsmerkmal im Kampf um Talente zu nutzen. Sie trägt nicht nur zur finanziellen Sicherheit der Mitarbeitenden im Alter bei, sondern stärkt auch ihre Motiva- tion und Bindung an das Unternehmen. Durch intelligente Nutzung von Steuer- und Sozialversicherungsvorteilen kann die bAV sowohl für Arbeitgeber als auch für Arbeitnehmer kostengünstig gestaltet werden. Daher hat sich der VDIV Deutschland entschieden, ein eigenes Versorgungswerk für die VDIV-Mitgliedsunternehmen zu gründen, was erfolgreich angenommen wird. Weitere Informationen dazu finden Sie unter vdiv-versorgungswerk.de. Nach den Gründen gefragt, weshalb keine bAV angeboten wird, verweisen 78,1 % vor allem auf die fehlende Nachfrage der Mitarbeitenden, gefolgt von zu wenigen Informationen zu diesem Thema (21,9 %). Jedes zehnte Unternehmen Angebot und Inanspruchnahme von bAV (Anteile in Prozent | n = 488) 55,6 % 44,4 56,6 % 43,4 bieten keine bAV an bieten bAV an Mehrheit der Mitarbeitenden nimmt nicht in Anspruch Mehrheit der Mitarbeitenden nimmt in Anspruch 109 Deloitte bAV-Studie 2023: Gestaltung von betrieblicher Altersversorgung: Die neue bAV-Studie von Deloitte; https://www2.deloitte.com/de/de/pages/human-capital/articles/bav-Studie.html; zuletzt abgerufen am 10. Juni 2024

128 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer 08. UNTERNEHMERISCHE ENTWICKLUNG 8.1. Digitalisierung Digitalisierung zählt zu den entscheidenden Erfolgsfaktoren im Wettbewerb. Sie eröffnet zahlreiche Chancen, um die Ef- fizienz zu steigern, Kosten zu senken, Fachkräftemangel aus- zugleichen und vor allem den steigenden Wohn- und Ser- vicekomfort für Eigentümer und Mieter zu verbessern. Die Digitalisierung schafft erst den Spielraum im Tagesgeschäft, um sich mit den viel wesentlicheren Herausforderungen wie der energetischen Sanierung, Akquise neuer Bestände oder strategischer Unternehmensausrichtung zu beschäftigen. Daher gilt es zunächst zu klären: Wo stehen die Unterneh- men 2024 bei ihrer IT-Modernisierung? ERP-Systeme (Enterprise-Resource-Planning) waren und sind mit großem Abstand die am häufigsten genutzten Software- lösungen. Der Anteil der befragten Unternehmen, die ERP-Systeme vollumfänglich nutzen, ist von 57,6 % auf 64,5 % gestiegen. In nur noch 12,6 % der Unternehmen sind keine ERP-Systeme vorhanden, nachdem es im letzten Jahr noch fast doppelt so viele waren (21,8 %). Vor allem kleine Unter- nehmen mit < 400 VE haben aufgeholt – nur noch 23,8 % dieser Gruppe gaben an, kein ERP-System zu nutzen, im Vorjahr waren es noch 37,1 %. Fast drei Viertel (72,9 %) der Immobilienverwaltungen sind mit ihrem jetzigen System zufrieden (trifft eher zu und trifft voll und ganz zu), allerdings nur 53,1 % der größeren Unternehmen ≥ 3.000 VE. Hier sind 37,5 % eher nicht bzw. 9,4 % überhaupt nicht zufrieden. 31,1 % aller Firmen denken daher über einen Wechsel nach (trifft voll und ganz sowie trifft eher zu), 43,8 % der Größeren. Dabei zeigen die Daten, dass eine negative Korrelation zwischen Zufriedenheit und Wechselwille besteht – wer unzufrieden ist, denkt eher über einen Wechsel nach, allerdings nicht zwingend. Unternehmen, die unzufrieden sind, können sich auch in einem höheren Maße (79,1 %) vorstellen, dieses für eine Plattformlösung aufzugeben. Auch hier lässt sich eine (positive) Korrelation nachweisen: Grundsätzlich könnten sich das 37,4 % aller befragten Unternehmen, die ein ERP- System im Einsatz haben, vorstellen. Die große Mehrheit (69,4 % trifft voll und ganz/trifft eher zu) hat sich für 2024 vorgenommen, ihre Verwaltungsprozesse zu automatisieren, mit steigendem Anteil, je mehr Einheiten verwaltet werden (94,2 % der Firmen ≥ 3.000 VE). Bereits 69,0 % (27,6 % trifft voll und ganz zu/41,4 % trifft eher zu) der befragten Unternehmen können sich zur Automatisierung ih- rer Prozesse den Einsatz von KI (Künstlicher Intelligenz) ge- stützter Software vorstellen, sogar fast alle der größeren

130 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Proptechs auf dem Markt sind die Immobilienverwaltungen hier nach wie vor sehr zurückhaltend. Nur jedes zehnte Un- ternehmen nutzt die Potenziale moderner technologischer Entwicklungen vollumfänglich oder überwiegend aus. So gut wie alle Immobilienverwaltungen (91,8 %) planen, in 2024 in Soft- und/oder Hardware zu investieren. Insgesamt haben 96,1% der Unternehmen ein IT-Budget für Software, Hardware, Beratung, Rechenzentrum etc. für 2024 einge- plant. Die Bereitschaft steigt mit der Unternehmensgröße an. Bei den kleinen Unternehmen werden 90,9 % eine Investition tätigen, bei Verwaltungen ≥ 3.000 VE planen dies alle befrag- ten Unternehmen. Über alle Unternehmensgrößen hinweg möchten Firmen mit IT-Budget durchschnittlich 8,5 % ihres Umsatzes in IT investieren. Damit liegt das Budget für 2024 um durchschnittlich 16,4 % über den getätigten Ausgaben von 2023. Vor allem große Unternehmen ≥ 3.000 VE planen eine überdurchschnittliche Steigerung von 24,3 % gegenüber 2023. Aufgrund der hohen fixen Investitionskosten müssen kleinere Unternehmen einen deutlich höheren Anteil ihres Umsatzes investieren als größere. 2023 hat der größte Teil (23,3 %) zwischen vier und fünf Prozent des Umsatzes inves- tiert, 13,6 % sogar mehr als 10 %. ERP-System: Zufriedenheit und Wechselwille (Anteile in Prozent | n = 404) Wie viel Prozent Ihres Umsatzes haben Sie 2023 in IT (Software, Hardware, Beratung, Rechenzentrum etc.) investiert und welches IT-Budget planen Sie für 2024? (Mittelwert Anteile am Umsatz in Prozent | n = 398/396) 12,6 11,3 % 14 12 10 8 6 4 2 0 8,5 8,5 6,8 7,3 7,2 6,0 6,3 5,3 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Gesamt Ist 2023 Budget 2024 Ich kann mir einen Einsatz von KI gestützter Software zur Automatisierung von Prozessen vorstellen. 27,6 41,4 16,4 14,7 Ich möchte meine Verwaltungsprozesse in 2024 automatisieren. 23,7 45,7 16,8 13,8 Ich bin mit dem derzeit im Einsatz befindlichen ERP-System zufrieden. 23,2 49,8 22,2 4,9 Ich kann mir vorstellen, mein ERP-System für eine Plattformlösung aufzugeben. 12,3 25,1 28,1 34,5 Ich denke über einen Wechsel des ERP-Systems nach. 9,9 21,2 25,6 43,3 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 trifft voll und ganz zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft überhaupt nicht zu

132 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Jedes zweite Unternehmen, das ein IT-Budget für Soft- und/ oder Hardware für 2024 vorgesehen hat, plant, in die EDV- Ausstattung zu investieren (57,1 %). Auch Onlineportale (37,0 %) und nach wie vor ERP-Systeme (36,5 %) stehen auf der Digitalisierungsagenda weit oben. In beides wollen vor allem Firmen investieren, die diese Software bereits mindestens im geringeren Maße im Einsatz haben – wer bisher kein ERP- System oder Onlineportal benutzt, plant auch seltener Investi- tionen hierfür. Das gilt allerdings nicht für Dokumentenma- nagementsysteme (DMS) (41,5 % der Nennungen), die einen guten und wirtschaftlich sinnvollen Einstieg in die Digitalisie- rung darstellen. Dokumente sind zentral an einem Ort gespei- chert, Berechtigungen können definiert werden und Mitarbei- tende von überall – auch aus dem Homeoffice – und auch gleichzeitig auf diese zugreifen. Auch erste Prozesse können damit schon digital ablaufen. Insbesondere größere Unterneh- men ≥ 3.000 VE, wollen hier weiter ausbauen, aber auch Un- ternehmen, die bisher kein DMS-System haben oder es nur in geringem Maße nutzen, wollen hier investieren (39,2 % bzw. 55,3 %). Investitionen in Proptech-Lösungen und Content-Ma- nagement-Systeme sind auch dieses Jahr bei den wenigsten Unternehmen in Planung und werden damit auch weiterhin nur in wenigen Unternehmen zum Einsatz kommen. In welchem Umfang haben Immobilienverwaltungen ihre Prozesse bereits digitalisiert bzw. was ist in den nächsten 12 Monaten geplant? Es verwundert nicht, dass mit 71,0 % der Nennungen die Hausgeldabrechnung der am häufigsten be- reits digital durchgeführte Prozess ist, da bei 92,2 % der Teil- nehmenden der Tätigkeitsschwerpunkt auf der WEG-Verwal- tung liegt. Das Mahnwesen ist bereits bei 47,6 % der Unternehmen digitalisiert und bei weiteren 16,0 % im Aufbau befindlich. Auch die Abrechnung der Vergütung wird bei der Hälfte der Unternehmen (46,8 %) bereits digital ausgeführt. Hieran hat es im Vergleich zum Vorjahr kaum Änderungen ge- geben. Bei der unterjährigen Verbrauchsinformation (uVI), die seit dem 1. Januar 2022 durch die Heizkostenverordnung ge- setzlich vorgeschrieben ist, gab es Fortschritte. Im letzten Jahr war dieser regelmäßig wiederkehrende Prozess bei 28,5 % bereits digitalisiert und bei 24,2 % die Digitalisierung im Auf- bau begriffen. Mittlerweile läuft der Prozess bei einem Drittel (33,3 %) automatisiert ab und bei einem Viertel (24,2 %) ist die Umsetzung im Aufbau bzw. geplant (19,5 %). Nur noch 22,9 % (VJ: 26,4 %) der befragten Unternehmen planen hier keine Unterstützung durch IT. Auch bei weiteren häufig vorkom- menden und regelmäßig wiederkehrenden Tätigkeiten ist bei

134 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer vielen Unternehmen die Digitalisierung im Aufbau oder in Pla- nung. Dazu zählen der Posteingang und Ablage in Dokumen- tenmanagementsystemen (bei 20,8 % im Aufbau/24,2 % ge- plant) und die Belegeinsicht (bei 19,9 % im Aufbau/21,6 % geplant). Am wenigsten werden nach wie vor die Abnahme und Übergabe von Mieteinheiten, die Neuvermietung und der Verwalterwechsel digital unterstützt. Auch die Beauftragung und Überwachung von Baumaßnahmen ist bisher bei nicht einmal jedem fünften Unternehmen (19,0 %) durch Software vereinfacht, obwohl gerade im komplexen Bereich der ener- getischen Sanierung Software bei der Projektumsetzung be- hilflich sein kann, um den Überblick zu behalten. Einsatz von künstlicher Intelligenz (KI) in der Immobilienverwaltung Nur wenige andere Technologien neben KI haben das Poten- zial, unser Arbeits- und Sozialleben in den nächsten Jahren so stark und nachhaltig zu transformieren. Was viele für eine klei- ne Innovation hielten, hat sich zu einem Treiber für den digita- len Wandel und einem elementaren Wettbewerbsvorteil der Zukunft entwickelt. Der Zugang einer breiten Öffentlichkeit zu KI-basierten Large Language Models und die Integration von KI in Wirtschaft und Gesellschaft vollzieht sich schneller als die Digitalisierung. Getrieben von der Geschwindigkeit, die Natio- nen wie China und Indien vorleben, wird Europa und auch der deutsche Mittelstand unter Druck gesetzt. Wo traditionell eher die Skepsis überwiegt, um zunächst die Entwicklung zu beob- achten, bis sich klare Rahmenbedingungen und Sicherheits- konzepte abzeichnen, wird auch bei KI erstmal abgewartet. Vorreiter wie deutsche Start-ups aus der Tech-Szene, der Mar- keting-Industrie oder digitale Versicherer, die repetitive Pro- zesse konsequent mit KI automatisiert haben, können die Zu- rückhaltung der Konkurrenz für sich nutzen. Entscheidend ist, dass Unternehmen nicht nur mit neuen Technologien Schritt halten, sondern auch verstehen, wie sie diese effektiv einset- zen können, um Geschäftsprozesse zu optimieren und Wett- bewerbsvorteile zu erzielen. 69,0% der am Branchenbarome- ter teilnehmenden Unternehmen können sich den Einsatz von KI-gestützter Software zur Automatisierung von Prozessen Ja Noch nicht, aber ich plane es in Zukunft. Nein, ich werde es auch in absehbarer Zeit nicht nutzen. Unsicher vorstellen (trifft voll und ganz zu und trifft eher zu). Eine der größten Herausforderungen ist dabei zweifellos der Mangel an Fachkräften, die KI technisch verstehen und zugleich die Ma- nagementperspektive einnehmen können, um zu identifizieren, wo der strategische KI-Einsatz einen tatsächlichen Mehrwert schaffen kann. Zukunftsforscher wie Lars Thomsen prognosti- zieren, dass wir die Produktivität unserer Volkswirtschaft mit KI um 20 bis 30 Prozent steigern können. Richtig eingesetzt, kann sie uns helfen, den Fachkräftemangel durch den demographi- schen Wandel einer alternden deutschen Gesellschaft zu mil- dern, auch wenn dies bedeutet, dass sich manche Arbeitneh- menden, neuen berufliche Perspektiven zuwenden müssen. Das erfordert die persönliche und gesellschaftliche Bereitschaft zum Wandel. Der D21-Digital-Index 2023/24110 zum jährliches Lage- bild zur Digitalen Gesellschaft ergab, dass 76 % der Berufstäti- gen davon ausgehen, dass die Veränderungen durch KI und die Digitalisierung bis 2035 zum Wegfall von Tätigkeiten oder gan- zen Berufen führen werden. Dass dies den eigenen Job betref- fen könnte, glauben allerdings nur wenige (23 %). Eine große Mehrheit sieht sich selbst in der Verantwortung, Maßnahmen zu ergreifen, um mit dem digitalen Wandel Schritt zu halten. 43 % der Berufstätigen halten aber auch die Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Mitarbeitenden durch Weiterbildung vorzube- Nutzen Sie bereits ChatGPT oder andere KI basierte Tools in Ihrer Immobilienverwaltung? (Anteile in Prozent | n = 464) 9,9 32,8 % 22,4 34,9 110 Initiative D21 e. V.: D21- Digital-Index 2023/24 Jährliches Lagebild zur Digitalen Gesellschaft; Gefördert durch Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz; https://initiatived21.de/ publikationen/d21-digital-index; zuletzt abgerufen am 16. Februar 2024

136 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Befragten nutzt damit bereits mehr als jedes zehnte Unter- nehmen (12,5 %) diese Möglichkeit. Auf Platz zwei und drei folgen die Erstellung von Content zum Beispiel für Social-Me- dia Beiträge und E-Mail-Kampagnen, Texterstellung (42,3 %) sowie Objektbeschreibungen und Inserate (32,7 %). Von den Wenigsten kommt KI bisher für strategische Themen wie Markt- und Kundendatenanalysen zum Einsatz. Befragt nach weiteren Einsatzmöglichkeiten, nennen 57,7 % der Nutzer die automatisierte Rechnungsgenerierung/-verarbeitung sowie Terminvereinbarungen (53,8 %), gefolgt von der Klassifizie- rung und Weiterleitung von Service-Tickets (50,0 %). Auch bei denen, die KI basierte Tools bisher nicht aktiv in ih- rem Unternehmen nutzen aber deren Einsatz für die Zukunft planen (34,9 % der Befragten), stünde der Einsatz für die Kundenkommunikation im Fokus (71,3 %), sowie der Routine- prozess Buchhaltung und Rechnungslegung/-verarbeitung. 68,8 % der planenden Unternehmen, darunter zu 93,3 % gro- ße Immobilienverwaltungen ≥ 3.000 VE, können sich hier einen Einsatz vorstellen. Die Klassifizierung und Weiterlei- tung von Servicetickets, Objektbeschreibungen und Inserate sowie das Beschwerdemanagement sind für alle Unterneh- mensgrößen gleichermaßen relevant. Sowohl unter den Befragten des Branchenbarometers als auch denen des Verwalter-Monitors111 spielt KI für die relative Mehr- heit (47,6 %/43,4 %) eher eine ergänzende als eine zentrale Rolle. 28,6 % der Teilnehmer am Branchenbarometer sehen den KI-Einzug als evolutionär an, also dass sich der Einsatz all- mählich etabliert und zum Standard wird. Für ein Fünftel (20,3 %) stellt KI eine revolutionäre Technik dar, die die Branche maßgeblich verändern wird, das sehen vor allem diejenigen so, die KI bereits einsetzen (35,3 %): Sie sagen zu 80,4 %, dass KI zu einem wichtigen Bestandteil der Prozesse werden wird. Von allen Befragten stimmen dem 42,9 % zu. Dass KI Ressourcen innerhalb des Unternehmens freisetzen wird, ist für fast die Hälfte (47,6 %) aller Befragten absehbar, insbesondere für grö- ßere Unternehmen > 3.000 VE (70,6 % Zustimmung in dieser Gruppe). Die Hälfte (49,8 %) aller Befragten sieht daher KI auch als eine Möglichkeit, um das Fachkräfteproblem zu lösen. Nur eine Minderheit von 2,6 % der Befragten sagt, dass KI in der Immobilienverwaltung zukünftig gar keine Rolle spielen wird – das betrifft ausschließlich diejenigen, die KI auch in ab- sehbarer Zukunft nicht einsetzen werden. Die, die sich noch sehr unsicher sind, wie sie die zukünftige Rolle von KI-basier- ten Tools einschätzen sollen (38,2 % dieser Gruppe), sagen aber dennoch mehrheitlich (57,9 %), dass KI eine ergänzende In welchen Bereichen können Sie sich vorstellen ChatGPT und/oder andere KI basierte Tools in Ihrer Immobilienverwaltung einzusetzen? Fragestellung nur an Teilnehmer, die bisher KI nicht nutzen, es aber in Zukunft planen. (Mehrfachauswahl möglich | Anteile in Prozent | n = 162) 71,3 68,8 Kundenkommunikation (z. B. KI Telefonassistent, Automatisierter Customer-Support durch Einsatz von KI-gesteuerten Chatbots) Automatisierte Rechnungsgenerierung/verarbeitung und Buchführung Objektbeschreibungen und Inserate Beschwerdemanagement Klassifizierung und Weiterleitung von Service-Tickets (z. B. Wartungsanfragen und -verfolgung, Rückfragen zur Abrechnung etc.) Content-Erstellung (z. B. für digitale Anzeigen, Social-Media-Beiträge, E-Mail-Kampagnen) Terminvereinbarungen für (z. B. für Besichtigungen , Handwerkertermine, Wohnungsabnahmen) Kundendatenanalyse Mehrsprachiger Customer-Support (Echtzeit-Übersetzung von Kundeninteraktionen) Marktanalysen und Trendprognosen (z. B. zu Preisgestaltung, Wettbewerbsanalyse, Kundenverhalten etc.) Andere 2,5 42,5 41,3 41,3 40,0 38,8 37,5 25,0 17,5 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 111 VDIV-Deutschland: “Verwalter-Monitor: KI in der Immobilienverwaltung”, Erhebungszeitraum 16. Januar - 11. Februar 2024, veröffentlicht unter www.vdiv.de/publikationen bzw. www.vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor

138 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Rolle in der Zukunft spielen wird. Nur 6,1 % der Befragten neh- men an, dass es sich beim Einsatz von Künstlicher Intelligenz um ein vorübergehendes Phänomen handelt, dessen Bedeu- tung in der Zukunft wieder abnehmen wird. Es ist daher Auf- gabe der Softwareanbieter, Hemmungen durch Aufklärung und Weiterbildung zu nehmen, KI anwenderfreundlich über alle Prozesse hinweg nahtlos zu verbauen und Vertrauen mit praxisnahen Lösungen zu schaffen. Elektronische Arbeitszeiterfassung Seit September 2022 sind Arbeitgeber nach einem Urteil des Bundesarbeitsgerichts (BAG) verpflichtet, den Beginn, das Ende und die Dauer der täglichen Arbeitszeit ihrer Arbeitnehmenden zu erfassen und aufzuzeichnen. Dabei wurden keine spezifi- schen Vorgaben zur Form der Arbeitszeiterfassung und -auf- zeichnung gemacht. Mittlerweile haben über die Hälfte (54,6 %) der teilnehmenden Immobilienverwaltungen eine elektronische Arbeitszeiterfassung eingeführt, nachdem im letzten Jahr erst ein Drittel (33,0 %) darüber verfügte. In der Regel bieten diese Programme nicht nur die reine Erfassung der geleisteten Arbeitsstunden, sondern auch Workflow-Lösungen für Urlaubsanträge oder andere Abwesenheiten und ermögli- chen so auch eine Personalsteuerung auf Team- oder Abtei- lungsebene. Diese Vorteile können größere Unternehmen bes- ser nutzen als kleinere. Deswegen steigt der Anteil der Unternehmen, die bereits damit arbeiten, auch signifikant mit der Unternehmensgröße bzw. Personalstärke an. Mindestens zwei Drittel der Unternehmen mit mehr als 20 Mitarbeitenden (Vollzeitäquivalente VZÄ) erfassen bereits die Arbeitszeit elekt- ronisch. Beachtlich ist der gestiegene Anteil an kleinen Unter- nehmen, die im Vergleich zum Vorjahr eine elektronische Zeit- erfassung eingeführt haben: von 17,1 % auf 36,4 % (bis zu 1 VZÄ) bzw. von 19,4 % auf 39,6 % (> 1 - 2 VZÄ). Insgesamt nutzen 21,6 % der teilnehmenden Unternehmen eine elektronische Lis- te und bereits ein Drittel (33,0 %) eine Software. Dieser Anteil ist ab einer Unternehmensgröße mit > 1- 2 Vollzeitäquivalenten signifikant ansteigend. Mittlerweile gibt es preiswerte Cloudlö- sungen, die sich auch für kleinere Firmen lohnen, ohne großen Aufwand eingeführt und vertraglich flexibel gestaltet werden können, sodass der Anteil an Unternehmen, die sich für eine Software entscheiden, in den nächsten Jahren weiter wachsen dürfte. Bisher erfasst die Mehrheit damit vor allem die insge- samt geleistete Arbeitszeit (96,0 %) aber vor allem große Fir- men (40,7 %) unterscheiden hierbei auch zwischen dem Ar- beitsort und zeichnen die Zeiten getrennt nach Office und Ho- Haben Sie bereits eine elektronische Arbeitszeiterfassung für Ihre Mitarbeitenden eingeführt? (Unternehmensgröße nach Anzahl Mitarbeitenden in Vollzeitäquivalenten (VZÄ) | Anteile in Prozent | n = 454) % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 47,2 20,8 32,1 63,6 60,4 25,0 14,6 30,3 6,1 31,4 29,6 17,6 18,5 27,3 18,2 51,0 51,9 54,5 33,3 66,7 100,0 45,4 21,6 33,0 bis zu 1 VZÄ > 1 – 2 VZÄ > 2 – 5 VZÄ > 5 – 10 VZÄ > 10 – 20 VZÄ > 20 – 50 VZÄ > 50 – 100 VZÄ > 1 00 VZÄ Gesamt Ja, eine Software Ja, wir nutzen eine elektronische Liste (z. B. Excel) Nein

140 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Präsenzversammlung abhalten, es sei denn, es wird einstimmig beschlossen, darauf zu verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse. Der Beschluss des Bundestages ist zu begrüßen, fand dabei doch nicht nur die Möglichkeit, zeitnahe Entscheidungen zu fassen und öfter unterjährig als Gemeinschaft zusammenzu- kommen Beachtung, sondern auch der zunehmende Fachkräf- temangel (siehe Kapitel 7.4.). Zu einem modernen Berufsbild gehören heute auch digitale Instrumente und flexibles Arbeiten aus dem Homeoffice sowie Vereinbarkeit von Familie und Beruf oder Betreuungsaufgaben. Auch für die Eigentümer ergeben sich Vorteile – um in den Genuß von Förderprogrammen zu kommen, bedarf es zeitnaher Entscheidungen und Personen- gruppen, die bisher fernbleiben, werden integriert: Alleinerzie- hende, Schichtarbeiter Mobilitätseingeschränkte und gehandi- capte Personen, Urlauber und vermietende Eigentümer, die an einem anderen Ort wohnen. Dadurch werden Beschlüsse auf eine breitere Basis gestellt und erfahren mehr Akzeptanz. Die Ergebnisse der diesjährigen Erhebung bestätigen die Be- funde des Vorjahres: eine klare Mehrheit der in diesem Jahr Befragten kritisiert die technische und praktische Umsetzung der hybriden ETV als zu aufwendig (72,0 %, VJ:72,3 %) und/ oder als zu kostenintensiv für die Eigentümer (65,4 %, VJ: 55,4 %). 83,6% (VJ: 77,9 %) der Immobilienverwaltungen stel- len fest, dass sie von den Eigentümern zu zögerlich ange- nommen wird. Der Anteil an WEG-Verwaltungen, die derzeit auch Hybrid- Eigentümerversammlungen durchführen, ist von 36,2 % auf 42,5 % gestiegen. Bei Unternehmen mit 1.000 - 2.999 VE sind es mit 46,7 % etwas mehr und in kleinen Verwaltungen < 400 VE mit 36,4 % etwas weniger Unternehmen, die dieses Versammlungsformat nutzen. Im Schnitt führen sie damit 22,9 % ihrer Eigentümerversammlungen durch. Bezogen auf alle befragten Unternehmen, wird bisher jede zehnte Ver- sammlung (9,8 %) hybrid durchgeführt. Die Vorbereitung und Durchführung einer Hybrid-Eigentümerversammlung ist kos- ten- und zeitintensiv. Dennoch lassen sich nur 69,9 % (VJ: 62,0 %) der Unternehmen, die dieses Format durchfüh- ren, dieses auch vergüten. Am beliebtesten ist bei ihnen das pauschale Vergütungsmodell pro Versammlung (60,3 %). 24,1 % lassen sich pro Eigentümer vergüten und 15,5 % erhe- ben beide Gebühren. Die Spanne der pauschalen Vergütung ist hoch und reicht von 100,00 € bis 750,00 € netto pro Ver- Welche Vorteile sehen Sie in der virtuellen Eigentümerversammlung? (Mehrfachauswahl möglich | Anteile in Prozent | n = 428) 73,8 70,1 66,8 88,5 87,8 80,8 Zeitersparnis für Eigentümer Zeitersparnis für Verwalter Unterjährige Versammlungsform mit schnellen Entscheidungen und Beschlüssen für zeitnahe Handlungs-und Umsetzungsmöglichkeiten Mitarbeiterfreundlich Kostenersparnis für Eigentümer Kostenersparnis für Verwalter Höhere Teilnahme von Eigentümer an den Versammlungen Fokussiertere Versammlungsform Keine Vorteile 0,0 15,0 47,2 43,5 42,5 57,7 57,1 55,1 38,3 34,6 47,4 45,5 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Gesamt stehe virtueller Versammlung offen gegenüber

142 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer 8.2. Zielbild Ganz oben auf der Agenda für die nächsten fünf Jahre steht erneut die Digitalstrategie als Schlüssel zum zukünftigen Er- folg in den Immobilienverwaltungen. 69,3 % aller Befragten wollen digitaler werden. Über alle Größenklassen hinweg nehmen sich das mindestens 57,8 % vor. Fast jedes zweite Unternehmen möchte organisch wachsen (45,0 %). Dafür setzt die relative Mehrheit von 39,9 % zur Gewinnung neuer Bestände auf Empfehlung durch Bestandskunden oder Mit- arbeitende. Ebenso viele betreiben dafür kein aktives Marke- ting, insbesondere größere Unternehmen (47,1 % in der Gruppe ≥ 3.000 VE). Ein Drittel aller Befragten (34,6 %) nutzt dafür die eigene Website, Internetwerbung schalten gerade einmal 14,9 % der Befragten, soziale Medien nutzt derzeit nicht mal jedes zehn- te teilnehmende Unternehmen (8,8 %). Mailingaktionen und Messen sind nur für größere Unternehmen bei der Gewin- nung neuer Aufträge von Relevanz. 11,4 % aller Befragten wollen gar keine neuen Bestände mehr akquirieren, bei den kleinen Verwaltungen < 400 VE sind es bereits 14,3 %. 43,7 % der teilnehmenden Immobilienverwaltungen möchten ihre Bestände in den nächsten fünf Jahren konsolidieren. 69,3 % aller Befragten wollen digitaler werden. Durch die Konsolidierung können Verwaltungsprozesse effizienter gestaltet und Synergien genutzt werden, was zu Kosteneinsparungen und einer verbesserten Servicequalität führen kann. Es können fundiertere Entscheidungen hin- sichtlich Investitionen, Instandhaltung und strategischer Ausrichtung getroffen werden. Überflüssige oder ineffiziente Bestände werden identifiziert und gegebenenfalls aus dem Portfolio genommen oder Verträge entsprechend angepasst. Insgesamt streben 69,7 % der Unternehmen an, ihre Profitabi- lität zu steigern, besonders größere Immobilienverwaltungen. Jedes zehnte Unternehmen (9,5 %) will durch Zukauf anderer Verwaltungen expandieren und 7,4% möchten sich neue Ge- schäftsfelder erschließen. Dabei werden besonders oft die Maklertätigkeit, Facility Services sowie die Planungs- und Baubegleitung von Sanierungen genannt. 4,3 % möchten ihren Tätigkeitsschwerpunkt v. a. hin zur Mietverwaltung verla- gern. Für kleine WEG wird es also zukünftig noch schwieriger werden, eine professionelle Verwaltung zu finden, gaben doch 15,6 % der befragten Unternehmen an, zur Zeit grund- sätzlich keine WEG mehr aufzunehmen und 42,9 % der befragten WEG-Verwaltungen haben bereits eine Mindest- größe eingeführt, unter der sie keine Verwaltungsmandate mehr annehmen (siehe Kapitel 4.1). Auf der anderen Seite plant fast jedes zehnte Unternehmen (9,1 %) in den nächsten fünf Jahren einen Verkauf, vor allem kleine Verwaltungen mit 400 - 999 VE (13,2 %). Der Verkauf an Dritte ist nicht die einzige Alternative, wenn eine Familien- nachfolge ausscheidet: Kompetente Fachkräfte aus dem eigenen Unternehmen können als Nachfolger aufgebaut werden – 7,4 % der Befragten möchten die Geschäftsführung intern weitergeben. Eine weitere Option ist die Trennung von Eigentum und Geschäftsführung. Dann stellt man eine Ge- schäftsleitung ein und behält das Unternehmen oder Anteile daran. 5,2 % planen eine entsprechende externe Unterneh- mensnachfolge. Auch eine spannende Option ist es, wenn sich Immobilienverwaltungen in einer gleichberechtigten Partnerschaft zusammenschließen. Allerdings erwägen nur 1,3 % der Befragten eine solche Fusion. Das Nachfolge-Monitoring Mittelstand 2023 der KfW zeigt, dass der betriebliche Generationswechsel branchenübergrei- fend zur Herausforderung wird. Die wachsende Anzahl an Unternehmern, die das Ruhestandsalter erreichen – bereits jetzt ist fast jeder Dritte Unternehmer 60 Jahre oder älter – trifft auf den demografiebedingten Rückgang gründungs- starker Altersjahrgänge zwischen 18 und 40 Jahren. Eine Nachfolgeregelung hat aber auch Auswirkungen auf die In- vestitionsbereitschaft – ist sie ungeklärt, bleiben vermehrt

144 Unternehmerische Entwicklung 12. VDIV-Branchenbarometer Mit welchen Marketinginstrumenten arbeiten Sie zur Gewinnung neuer Bestände? (Mehrfachauswahl möglich, außer* | Nennungen in Prozent | n = 456) 32,8 44,4 44,1 40,3 39,9 25,4 29,7 32,4 34,3 34,6 45,3 47,1 39,0 41,8 41,3 18,8 20,6 14,3 14,9 14,3 13,4 14,7 14,7 Empfehlung Wir betreiben kein aktives Marketing zur Gewinnung neuer Bestände.* Eigene Webseite Internetwerbung 9,0 9,4 5,9 11,4 9,5 9,4 8,8 9,4 8,8 4,5 6,3 4,5 7,0 Wir möchten keine neuen Bestände gewinnen.* Soziale Medien (bitte angeben) Presseartikel Leads (Kauf) 1,5 Zeitungsanzeigen Mailingaktionen (Print oder E-Mail) Sonstige Instrumente (bitte angeben) 6,3 6,3 6,1 6,3 4,8 4,5 4,4 3,2 3,1 3,5 4,8 3,0 11,8 8,8 Messen Werbe-Displays 2,2 3,0 2,2 1,6 1,5 1,6 1,8 2,9 % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 < 400 VE 400 – 999 VE 1.000 – 2.999 VE ≥ 3.000 VE Gesamt

146 Impressum 12. VDIV-Branchenbarometer Ergebnisse der Jahresumfrage 2024 des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland in der Immobilienwirtschaft Herausgeber: Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) Leipziger Platz 9 10117 Berlin T 030 300 96 79 - 0 office@vdiv.de www.vdiv.de V.i.S.d.P Martin Kaßler Konzeption: Arlette Schütz, Martin Kaßler Redaktion: Arlette Schütz, Alexandra Karrasch, Martin Kaßler Grafik/Satz: Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) Christin Oßwald © VDIV Deutschland , August 2024 Das VDIV-Branchenbarometer ist der wichtigste Indikator der wirtschaftlichen Entwicklung in der Branche der Immobilien- verwalter und Basis für zahlreiche Fachbeiträge und weiterfüh- rende Analysen. Die vollständige oder teilweise Vervielfältigung des E-Books ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des VDIV Deutschland gestattet. Sollen Daten aus dem Branchenbaro- meter publiziert oder anderweitig veröffentlicht werden, so ist vorab eine Genehmigung beim VDIV Deutschland einzuholen und das 12. VDIV-Branchenbarometer als Quelle anzugeben. Verkaufspreise (zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer): Branchenfremde Unternehmen 179,00 Euro Verwaltungsunternehmen (Nichtmitglieder) 99,00 Euro Mitgliedsunternehmen der VDIV-Landesverbände 49,00 Euro Für Unternehmen, die vollständig an der Umfrage teilgenommen haben, ist das E-Book kostenfrei.

148 Kapitel 12. VDIV-Branchenbarometer